农村建厂房回迁拆迁标准，征地拆迁纠纷第29讲：旧村改造，承租人建的厂房能分多少补偿款？

农村建厂房回迁拆迁标准，征地拆迁纠纷第29讲：旧村改造，承租人建的厂房能分多少补偿款？

一、征地拆迁纠纷第29讲：旧村改造，承租人建的厂房能分多少补偿款？

广州张静律师解答：看土地租赁合同如何约定，每个案件约定不一样，所以要具体案件具体分析。如下面这个案件，土地租赁合同约定承租人自己建的厂房可分一半建筑物补偿款。一审法院判决承租人分所有补偿项目的一半，二审法院认为不合理，承租人仅能分得复建补偿款及房屋附着物等补偿款等针对建筑物本身的价值补偿，而搬迁补助费、临迁补助费及签约奖励金、移交房屋特别奖等基于村民身份的补偿款项承租人无权分割。

判决书节选：

关于补偿款数额应如何认定的问题。如前所述，根据合同约定，陈承租人有权取得涉案建筑征收款的50%，但涉案建筑征收款应如何认定，合同中并无明确约定。从174号房的《补偿安置协议》《房地产查丈原图》《旧村改造房屋补偿安置计算表》的相关内容可知，非村民作为房屋权属人有权取得拆迁安置补偿，包括房屋权益面积、按期签约奖励、移交房屋特别奖等，但根据合同约定陈承租人系承租人并非涉案房屋的权属人，因此对涉案建筑征收款的认定应结合本案证据及《土地租赁合同》的约定内容进行综合认定。

依据《广州市黄埔区某旧村改造房屋补偿安置方案》，改造范围内住宅房屋权属人可选择复建补偿安置，也可以选择弃产货币补偿和复建补偿安置两种方式结合进行复建补偿安置，由此可知，涉案建筑物被拆除后，建筑物本身的价值补偿包括货币补偿和回迁安置房补偿。目前因涉案建筑物被拆除，第1项复建补偿款及第2项房屋附着物等补偿款系针对建筑物本身的价值补偿，而搬迁补助费、临迁补助费及签约奖励金、移交房屋特别奖等均系陈出租人基于村民身份按照旧村改造方案可获补偿款项，与涉案建筑物本身的价值并无直接关联，且陈承租人已选择主张建筑物的征收款，再另行主张临迁补助费亦无依据，故搬迁补助费、临迁补助费及签约奖励金等相对应的款项不应纳入陈承租人应取得的涉案建筑征收款的认定范围。一审将搬迁补助费等费用也纳入陈承租人应取得的涉案建筑征收款的认定范围存在不当，应予纠正。

二、厂房部分承租、部分自建,拆迁时应该怎么补偿呢

法律分析：

租赁土地拆迁能否赔偿，要看双方是否签订合同、建造的房屋是否有得到建筑审批。

一般来说，承租人自建房房屋拆迁补偿规定是进行产权调换或同等价值的现金赔偿，对于农村的房屋拆迁的补偿标准来进行，农村自建房拆迁赔偿费标准，货币补偿金额计算公式为：

(被拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价 价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

租用土地厂房拆迁补偿项目

1、停产停业损失的补偿;

2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);

3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);

4、解聘员工的安置补偿费;

5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);

6、奖励和补助;

7、自建房的重置成新补偿;

8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;

9、其他。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、租赁土地建厂房拆迁如何赔偿

租赁土地建厂房拆迁的的赔偿如下：

1、征收耕地补偿标准。

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元；

2、征收基本农田补偿标准。

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元；

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元；

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元；

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

四、租赁村集体土地建厂房补偿

租赁集体土地建厂房征收补偿具体如下：

1、被征收房屋价值的补偿；

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

农村土地建厂被拆迁时补偿计算，主要分为以下几个方面：

1、土地征收补偿，土地征收补偿，指的是对于厂房所占地征收，根据具体占地面积、结合相应补偿标准计算出来的相应补偿。

对于这类补偿来说，主要还是参照实际情况下制定的标准来计算。

2、房屋拆迁补偿、搬迁成本，涉及到房屋拆迁和搬迁成本问题，主要包含对于厂房拆迁、办公区拆迁，按照具体拆迁房屋结合相应补偿标准进行计算。

同时，对于搬迁成本，主要涉及到厂房在对一些生产机器、固定资产等搬迁过程中产生的成本，还可能涉及到具体搬迁过程中固定资产的损耗等问题。

对于这类补偿，都应当由拆迁方承担。

3、企业停工损失，涉及到厂房拆迁，一定会涉及到生产线停工问题。

因此，因为停工产生的经济损失、停工导致无法生产造成的未来经济损失、因停工导致员工辞退补偿产生的成本等都需要由厂方进行具体计算，由拆迁方承担相应的损失补偿。

4、其他损失，对于企业拆迁遭受到的其他损失，比如厂房租赁合同违约承担的违约金、知识产权、注册商标等问题产生的损失，都应当具体计算。

法律依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、租村里的地建房子被拆除有赔偿嘛?

法律分析：

租赁土地拆迁能否赔偿，要看双方是否签订合同、建造的房屋是否有得到建筑审批。

一般来说，承租人自建房房屋拆迁补偿规定是进行产权调换或同等价值的现金赔偿，对于农村的房屋拆迁的补偿标准来进行，农村自建房拆迁赔偿费标准，货币补偿金额计算公式为：

(被拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价 价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

租用土地厂房拆迁补偿项目

1、停产停业损失的补偿;

2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);

3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);

4、解聘员工的安置补偿费;

5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);

6、奖励和补助;

7、自建房的重置成新补偿;

8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;

9、其他。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、对于承租农村土地修建厂房拆迁能否获得补偿

法律分析：

依据我国相关法律的规定，厂房部分承租、部分自建的，承租部分可以获得停产停业损失、搬迁费用，自建部分除了可以获得上述补偿外，还包括征收房屋价值补偿。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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内容审核：杨在明律师

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