房屋拆迁旧房评估，旧房拆迁评估标准

房屋拆迁旧房评估，旧房拆迁评估标准

一、旧房拆迁评估标准

旧房拆迁评估标准主要包括以下几个方面：

一、房屋补偿费

房屋补偿费，即房屋重置费，主要用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失。这一费用是根据被拆迁房屋的结构和折旧程度来划档，并按照平方米单价来计算的。具体的计算方法和标准可能会因地区而异，但总体上应该确保被拆迁房屋的所有权人能够得到公平、合理的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对此有明确规定，被征收房屋的价值应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，且不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

二、周转补偿费

周转补偿费是用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便。这一费用以临时居住条件划档，并按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。具体的补贴标准和期限可能会因地区而异，但总体上应该确保被拆迁房屋的住户在过渡期间能够得到基本的生活保障。

三、奖励性补偿费

奖励性补偿费是用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利。例如，自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房等。具体的奖励标准和条件可能会因地区而异，但总体上应该确保被拆迁房屋的住户能够从中得到一定的实惠。

在旧房拆迁评估过程中，还需要特别注意以下几个方面：

评估机构的资质：评估被拆迁房屋的价值，应由具有相应资质的房地产价格评估机构进行。这样可以确保评估结果的公正性和准确性。

评估方法的选择：评估机构应该根据实际情况选择合适的评估方法。例如，市场比较法、收益法、成本法等。这样可以确保评估结果的科学性和合理性。

异议处理机制：如果被拆迁房屋的所有权人对评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这样可以确保被拆迁房屋的所有权人的合法权益得到保障。

总之，旧房拆迁评估标准应该遵循公平、公正、科学、合理的原则，确保被拆迁房屋的所有权人和住户的合法权益得到充分保障。

二、房屋拆迁怎么评估

法律分析：

房屋拆迁评估程序：

一、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

二、准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

三、评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

四、相关资料的综合分析。

五、编写相关评估报告。

六、评估复核和审批。

法律依据：

《中华人民共和国建筑法》 第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

三、拆迁房屋等级标准

拆迁房屋等级标准如下：

1、A级。

按照相关标准，A级是最为安全的，房屋未处于危险地势，结构安全，未发现危险点，也能够满足正常使用要求。

对这类房屋，在采取安全防护措施后可继续居住，持续观察。

2、B级。

鉴定为B级的房屋，未处于危险地势，结构基本满足正常使用要求，只是个别结构构件处于危险状态，但并不影响主体结构安全；

鉴定为B级的房屋经一般修缮后就可以继续使用。

3、C级。

这类房屋未处于危险地势，但部分承重结构已不能满足正常使用要求，房屋局部出现险情，构成局部危房。

也就是说，这类房屋就开始有坍塌的可能性了，按照规定C级房屋就应当经修缮、加固后才可以继续使用。

4、D级。

这一类别是最危险的，当房屋处于危险地势（比如易被山体滑坡掩埋等）时，无论房屋本身是否危险，均属于危房。

此外，若地势安全，房屋本身的承重结构已不能满足正常使用要求、地基出现损害，局部结构濒临坍塌使得整体出现险情的，构成整幢危房。

这类房屋不能够再继续居住了应当拆除后就地重建或选址重建。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

四、拆迁房屋评估标准

房屋拆迁补偿评估的方法有：

1.根据实际评估时间点计算重置价值；

2.预估预期收益进行计算；

3.参照类似的房地产市场价值；

4.预估土地开发后扣除相应税费的价值进行计算；

5.评估土地在进行实际区位确定的价值。

一、离婚房产评估费由谁来付

法律并没有明确规定由哪一方支付这笔费用，在诉讼中做的房产评估，诉讼中双方仍然是夫妻关系，在判决前产生的评估费用，应作为夫妻共同债务，从夫妻共同财产中扣除，扣除后的剩余财产作为夫妻共同财产进行相应分割，当然双方也可以自行协商。

资产评估的方法具体如下所述：

1、收益现值法

是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。

收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

2、重置成本法

重置成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。

用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值；

或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。

二、专利资产评估方法

专利是企业的无形资产财富之一，所以企业在进行成本评估时，就要进行专利评估，但是专利和实物不一样，根据专利的特性、评估目的及外部市场环境等各方面因素，专利评估可采用成本法、收益法、及市场法三种。

评估机构执行知识产权评估业务根据评估目的，通过对专利评估对象价值类型、所掌握的评估基础资料翔实程度等基础条件，分析收益法、市场法、成本法的适用性，恰当选择一种或多种评估方法。

（一）收益现值法

大部分知识产权评估采用国内、国际通用的资产评估方法——收益现值法。

收益现值法，是在假设企业未来持续经营条件下，通过估算知识产权经济寿命期内的合理预期收益，并以适当的折现率折算成现值，借以确定其价值的一种评估方法。

其核心是收益年限、收益额、折现率。

（二）市场法（市场比较法）

指利用市场上同样或类似知识产权的近期交易价格，经过直接比较或类比分析（包括对交易时间、交易因素、交易目的、资金成本、经济寿命等因素的分析、修正）来估测专利资产价值的评估方法。

运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估算被评估资产的价值。

运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是被相关交易方所接受的。

市场法是应该专利评估中最为直接、最具说服力的评估方法。

但是，由于我国现阶段还远未形成成熟完善的知识产权交易市场，市场上可寻找到的类似交易案例少之又少，因素修正非常困难，因此，现阶段，很少采用市场法进行评估。

而国外发达国家由于技术交易市场比较发达、可交易案例比较容易获取，是一种被经常用到的评估方法。

（三）成本法

估测知识产权的重置成本（资产的现行再取得成本），它包含：

取得该项知识产权所耗费的合理必要费用（包含：

材料费、工资费、设备费、资料费、咨询鉴定费、外加工费、培训费、差旅费、管理费折旧费分摊、其他费用等）、相关税费以及必要的资金成本和合理利润。

然后估测由于技术更新因素导致的功能性、经济性贬值因素，从重置成本中扣除而得到评估价值的方法。

由于投入成本与专利自身价值的弱对应性，往往研发专利的成本并不能真实反映专利市场价值。

例如：

回形针（曲别针）发明专利，其发明源于发明者的灵机一动，但它所产生的效用和价值近几十年来有目共睹，价值不菲。

如果采用成本法进行评估，评估出的价值可想而知，这样的评估结果肯定是不合理的，因此会谨慎选用。

三、企业拆迁补偿金的标准

1、房屋价值补偿

房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要有土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。

房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500－2000左右。

在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。

很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

2、装修附属物补偿

关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。

此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

3、停产停业损失补偿

停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。

2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。

4、搬迁费用、搬迁损失

企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。

如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

五、房屋拆迁评估程序是怎样的

法律分析：

房屋拆迁评估程序：

一、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

二、准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

三、评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

四、相关资料的综合分析。

五、编写相关评估报告。

六、评估复核和审批。

法律依据：

《中华人民共和国建筑法》 第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

六、商品房拆迁标准

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。

还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁旧房评估，房屋拆迁评估程序是怎样的

内容审核：张海涛律师

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