房屋拆迁补偿缩水，安置房面积缩水如何赔偿

房屋拆迁补偿缩水，安置房面积缩水如何赔偿

一、安置房面积缩水如何赔偿

安置房面积缩水，即实际交付的安置房面积小于约定或规定的面积，属于违约行为，被征收人有权要求相应的赔偿。具体的赔偿方式和标准，通常依据相关法律法规及合同约定进行处理。

一、法律依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收人应当得到公平补偿，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁及临时安置的补偿等。若安置房面积缩水，则损害了被征收人的合法权益。

二、赔偿原则

合同约定优先：如果安置房合同中明确约定了面积差异的处理方式，如按照实际面积结算房价款或者约定了面积缩水的赔偿责任，则应按照合同约定执行。

依法补偿：如果合同中没有相关约定或者约定不明确，被征收人可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，要求征收部门或者开发商承担相应的赔偿责任。

三、赔偿方式

货币补偿：根据缩水面积的市场价值，给予被征收人相应的货币补偿。

房屋调换：如果被征收人同意，可以提供其他符合要求的房屋进行调换，并确保调换后的房屋面积不低于原约定面积。

综合补偿：除了货币补偿和房屋调换外，还可以考虑给予被征收人其他形式的补偿，如优惠购房政策、减免相关税费等。

四、维权途径

如果征收部门或者开发商拒绝承担赔偿责任，被征收人可以通过以下途径维护自己的合法权益：

协商解决：首先尝试与征收部门或者开发商进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。

申请调解或仲裁：如果协商无果，可以向当地人民调解委员会申请调解，或者根据合同约定申请仲裁。

提起诉讼：如果调解或仲裁仍无法解决争议，被征收人可以向人民法院提起诉讼，要求征收部门或者开发商承担赔偿责任。

综上所述，安置房面积缩水时，被征收人应依据相关法律法规及合同约定，通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式维护自己的合法权益。

二、安置房补偿面积怎么算

在房屋拆迁纠纷中，被征收人选择何种安置方式是有选择权的。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条明确规定：

“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。

但是面对选择产权调换之时，所调换的产权面积是否包含公摊面积，实践中各有各地的标准。

例如，最近有咨询圣-运律师的拆迁户反映，利用其居住的200平米的平方置换了同等面积的高层，但结果下来，实际套内面积只有140平方米，公摊面积高达60平方米。

这种情况是严重不合理的，例如被拆迁户属于平方、自建房等的，其本身是没有公摊面积的，如果选择产权调换后出现公摊面积，会导致实际安置面积严重缩水。

国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中要求相关拆迁负责人严格执行拆迁程序，做好征地拆迁补偿工作，其中涉及农村征地拆迁的，必须先安置后拆迁，解决好农民的住房问题，切实做到被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。

拆迁后不降低生活水平是对征地拆迁的最低行为准则，是对被征收人的保护和承诺，所以对于安置房来讲，要是包含公摊面积会降低被征收人生活水平，侵犯被征收人合法权益。

一、公摊面积不计入安置房的面积内

《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》规定：

安置房为小高层、高层的，电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。

《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条第五款：

公摊面积部分均不结算房价款。

《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：

对被征收房屋的公摊面积按照1：

1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条：

征收住宅房屋实行同类地段产权调换的，被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。

二、根据公摊系数计算安置房面积

《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条第一款：

征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

三、按照相应比例给予补助

《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：

房屋征收部门应根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。

第三款：

公摊补助系数由市、县(市)、矿区人民政府公布。

《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条：

被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

四、按照实际情况结算差价

无论是地方性法规或者地方政策，都不得与国家法律法规相抵触，只能在国家规定的范围内进行细化。

所以面对形形色色的地方政策，我们只要明白拆迁不能降低我们的生活水平这一根本性的国家政策就行。

三、安置房面积不够怎么赔偿

法律主观：

1、要看当地政府公布的 补偿安置方案 ，原则上按公布标准进行补偿。

政府不公布补偿标准则违法，可通过申请 政府信息公开 的方式知晓补偿安置标准。

2、在此之前，不要轻易签订补偿协议。

及时对征收项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及合理谈判方式，争取提高补偿。

四、拆迁安置房超出安置面积

超过协议面积的拆迁安置安置房虽然具有特殊性，但可以参考商品房属性的房屋发生实际面积大于协议面积的，应当按照国家现有法律规定处理(以3%为界)，由产权人买单，超过3%以上的部分，由出卖人承担。

差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。

相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

一、安置房过户申办材料：

1、开发商名下的房产证原件。

2、开发商的法人委托书。

3、拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。

4、被安置人身份证复印件。

5、拆迁安置协议。

6、房屋移转过户申请书。

7、房屋权属登记申请书。

8、测量分户平面图。

9、如被拆迁人死亡，应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。

二、有宅基地的房子拆迁政策：

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。

“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。

农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：

一是货币补偿，二是置换补偿。

3、现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。

计算公式为：

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、拆迁安置房面积缩水,安置面积到底包不包含公摊面积

在房屋拆迁纠纷中，被征收人选择何种安置方式是有选择权的。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条明确规定：

“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。

但是面对选择产权调换之时，所调换的产权面积是否包含公摊面积，实践中各有各地的标准。

例如，最近有咨询圣-运律师的拆迁户反映，利用其居住的200平米的平方置换了同等面积的高层，但结果下来，实际套内面积只有140平方米，公摊面积高达60平方米。

这种情况是严重不合理的，例如被拆迁户属于平方、自建房等的，其本身是没有公摊面积的，如果选择产权调换后出现公摊面积，会导致实际安置面积严重缩水。

国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中要求相关拆迁负责人严格执行拆迁程序，做好征地拆迁补偿工作，其中涉及农村征地拆迁的，必须先安置后拆迁，解决好农民的住房问题，切实做到被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。

拆迁后不降低生活水平是对征地拆迁的最低行为准则，是对被征收人的保护和承诺，所以对于安置房来讲，要是包含公摊面积会降低被征收人生活水平，侵犯被征收人合法权益。

一、公摊面积不计入安置房的面积内

《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》规定：

安置房为小高层、高层的，电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。

《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条第五款：

公摊面积部分均不结算房价款。

《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：

对被征收房屋的公摊面积按照1：

1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条：

征收住宅房屋实行同类地段产权调换的，被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。

二、根据公摊系数计算安置房面积

《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条第一款：

征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

三、按照相应比例给予补助

《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条第二款：

房屋征收部门应根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。

第三款：

公摊补助系数由市、县(市)、矿区人民政府公布。

《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条：

被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

四、按照实际情况结算差价

无论是地方性法规或者地方政策，都不得与国家法律法规相抵触，只能在国家规定的范围内进行细化。

所以面对形形色色的地方政策，我们只要明白拆迁不能降低我们的生活水平这一根本性的国家政策就行。

六、缩水房拆迁怎么补偿

法律分析：

根据城市房屋拆迁管理办法的规定,房屋拆迁补偿的面积,按照房屋的建筑面积计算,房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。

拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的,应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁补偿缩水，拆迁安置房面积缩水,安置面积到底包不包含公摊面积

内容审核：马建波律师

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