购买抵押房屋拆迁案例，真实案例37：购房认购陷一房两卖，18 万赔偿定风波

购买抵押房屋拆迁案例，真实案例37：购房认购陷一房两卖，18 万赔偿定风波

一、真实案例37：购房认购陷一房两卖，18 万赔偿定风波

马晴和孙亮夫妇满心欢喜地期待着他们的新家，却未曾想卷入了一场复杂的购房纠纷。

“老公，咱们终于要拥有自己的房子啦！”马晴满脸幸福地对孙亮说道。

“是啊，这可是咱们多年的梦想。”孙亮回应着妻子。

2021 年 9 月 24 日，他们与苏州峻熙置地有限公司签订了《春风南岸花园认购流程表》，预定了 10 幢 2402 室，并支付了 10000 元定金。然而，随后因为被告优惠售房，双方于 10 月 1 日签订新的《订购合同》，改购春风南岸 13 幢 2302 室房屋，当场支付了 50000 元预约金及 503998 元。

“这房子性价比更高，咱们真是运气好。”孙亮兴奋地说。

“嗯，希望后面一切顺利。”马晴有些担忧地回答。

10 月 10 日，他们又签订了《苏州市商品房买卖合同》（草稿），并当场支付了 553998 元。可在网签事宜上，双方产生了分歧，马晴和孙亮未按约支付购房的首付余款，而被告也未按约提出解除合同。

“这可怎么办？网签的事谈不拢，咱们的房子不会出问题吧？”马晴着急地问孙亮。

“别担心，咱们再和他们好好协商。”孙亮安慰着妻子。

在合同约定的最后付款日前，他们向被告支付了 380000 元房款，加上之前支付的 10000 元，已达到了春风南岸 13 幢 2302 室房屋的首付购房款。

然而，事情并未朝着他们期望的方向发展。2022 年 3 月 17 日，马晴和孙亮向法院提起诉讼，要求继续履行合同。

“这开发商太过分了，咱们不能就这么被欺负！”孙亮气愤地说。

“对，一定要通过法律手段维护咱们的权益。”马晴坚定地支持着丈夫。

可谁也没想到，春风南岸 13 幢 2302 室房屋在 2022 年 3 月 22 日被被告出卖给了他人。马晴和孙亮无奈变更诉请，要求解除合同并赔偿损失。法庭上，被告的代理律师言辞激烈地辩称：“原告购买的是 10 幢 2402 房屋，支付的款项也是针对该房屋的。双方的交易流程和款项往来清晰明确，不存在任何变更的可能。”

听到这番言论，马晴气得满脸通红，愤怒地反驳道：“我们早就变更了合同！这是不争的事实，从一开始的 10 幢 2402 室变更为后来的 13 幢 2302 室，所有的手续和协商过程都有记录可查。你们这是在故意歪曲事实！”孙亮在一旁紧紧握住马晴的手，给予她支持和力量。

整个法庭气氛紧张而凝重，双方各执一词，互不相让。最终，法官庄重地宣读了判决：“本庭判决支持原告解除合同、返还购房款、支付违约金的诉求。”这一判决犹如一道曙光，照亮了马晴和孙亮阴霾许久的内心。

然而，被告并不甘心接受这一结果，仍然辩解道：“原告未按约支付首付款，这已经构成违约。而且他们不存在实际损失，我方不应承担违约金。”

面对被告的强词夺理，法官严肃地回应：“被告作为开发商，一房二卖，这种行为严重违背了诚信原则和商业道德，存在严重过错，应当承担违约责任。考虑到原告在支付款项的过程中也有一定责任，本庭适当减免被告的责任，以 10%购房款作为违约金。”

听到这个公正的判决，马晴和孙亮激动得热泪盈眶。“正义终究还是来了。”走出法庭，马晴和孙亮望着湛蓝的天空，长舒了一口气。孙亮感慨地说：“这一路走来，真是不容易啊，但好在法律给了我们一个公道。”马晴点点头，回应道：“是啊，以后咱们一定要更加小心谨慎，不能再让这样的事情发生了。”两人手挽手，迈着坚定的步伐，走向新的生活。

二、一房两卖是否构成诈骗

法律分析：

一房两卖涉嫌构成诈骗罪。

对于同一套房屋，在出卖给他人后。

以非法占有购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式欺诈第三人，将房屋再出售给第三人，最终致使第三人遭受财产损失的，可构成诈骗罪。

法律依据：

《中华人民共和国刑法》第二百六十六条

诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

本法另有规定的，依照规定。

三、开发商一房二卖属欺诈被判双倍赔偿房款

商品房买卖中，作为卖方的房地产开发企业，利用其所处的优势地位欺诈购房者的行为时有发生，直接损害了消费者的合法权益。

近期，云南省楚雄市人民法院审结一起开发商一房二卖导致无法交房的案件，判决开发商双倍赔偿，有力维护了购房者的合法权益。

原告郭某于2015年6月27日与被告某房地产公司签订《商品房订购协议》，被告房地产公司将位于楚雄某地B幢28层2806号商品房出售给原告，该房面积为40.12㎡，总房款为40万元，房款一次性付清。

协议签订后，原告郭某于当日向被告付清购房款40万元，并现金支付维修基金8000元及代收代缴契税12000元，合计支付42万元。

然而原告交清上述款项后，被告却迟迟不与原告签订商品房购销合同，原告无奈到房管局查询，才得知自己购买的商品房早已被被告出售给凡某，且早已于2015年5月25日签订了商品房买卖合同并进行了登记备案。

原告郭某遂到法院起诉房地产公司，要求解除原、被告双方于2015年6月27日签订的《商品房订购协议》;由被告返还己付购房款40万元、维修基金和代收代缴契税，赔偿己付购房款的一倍40万元。

经审理，楚雄市法院认为，被告某房地产公司将己出售给他人的商品房另售给原告郭某，导致双方之间的商品房买卖合同目的不能实现，被告某房地产公司的行为已经构成违约，故判决支持原告的诉讼请求。

据该案承办法官介绍，开发商一房二卖属欺诈行为。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

该案中，被告某房地产公司将已经出售给他人的房屋又出售给原告，故应当承担一倍赔偿己付购房款的责任。

一、发生购房合同纠纷如何索赔

1、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

2、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

四、开发商“一房二卖”构成欺诈，法院可双倍赔偿

该司法解释明确了商品房买卖合同中买受人的权利，包括要求解除合同、退还已支付的价款及利息，并赔偿损失。

同时，他们还可以要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。

实际损失的赔偿为所购房屋的损失，最高金额为所付货款的30%。

惩罚性赔偿则是所付货款的30%至50%。

这些规定旨在保护买受人的合法权益，维护商品房市场的稳定和健康发展。

法律分析

根据《最高人民法院关于审理商品房销售纠纷适用法律若干问题的解释》，买受人有权要求解除合同、退还已支付的价款及利息，并赔偿损失。

此外，他们还可以要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。

第一部分：

实际损失的赔偿，即赔偿您目前所购房屋的损失（如果是50万，现在是100万），即100万-50万=50万。

第二部分：

惩罚性赔偿，即除第一部分的实际损失外，卖方还必须向你支付惩罚性赔偿金，但最高金额不能支付你所支付的货款。

如果你已经支付了30万，那么惩罚性赔偿金可以高达30万，但法院可能不会支付这么多。

也就是说，你最多可以要求卖方赔偿50+30=80万。

根据相关法律法规，商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人，买受人可以要求返还已付的购房款和利息，赔偿损失，并要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。

法院据此判决。

拓展延伸

在合同纠纷中,卖方欺诈买方是一种常见的违法行为,会给买方带来严重的经济损失。

为了维护自己的权益,买方可以采取以下措施:

1. 收集证据:买方应尽可能收集有关欺诈的证据,包括与卖方通信的记录、电子邮件、照片和视频等。

这些证据可以证明卖方存在欺诈行为。

2. 寻求帮助:如果遇到卖方欺诈,买方可以寻求法律帮助。

可以联系律师或当地商务仲裁机构等机构,寻求帮助和指导。

3. 报告给相关机构:如果卖方欺诈行为严重,买方可以向相关机构报告,如证券交易委员会、金融监管机构等。

4. 采取法律行动:如果证据确凿,买方可以采取法律行动来维护自己的权益。

可以起诉卖方,要求赔偿损失和罚款等。

在处理卖方欺诈买方纠纷时,买方应该及时采取行动,收集证据,并与相关机构取得联系。

如果未能及时采取行动,可能会导致证据丢失或无法维护自己的权益。

结语

根据《最高人民法院关于审理商品房销售纠纷适用法律若干问题的解释》，买受人有权要求解除合同、退还已支付的价款及利息，并赔偿损失。

此外，他们还可以要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。

根据相关法律法规，商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人，买受人可以要求返还已付的购房款和利息，赔偿损失，并要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。

法院据此判决。

法律依据

价格法(1997-12-29)\\t第十五条\\t各类中介机构提供有偿服务收取费用，应当遵守本法的规定。

法律另有规定的，按照有关规定执行。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\\t第十条\\t因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

城市房地产管理法(2019-08-26)\\t第五十八条\\t房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

五、开发商一房二卖是否构成诈骗

法律分析：

一房两卖涉嫌构成诈骗罪。

对于同一套房屋，在出卖给他人后。

以非法占有购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式欺诈第三人，将房屋再出售给第三人，最终致使第三人遭受财产损失的，可构成诈骗罪。

法律依据：

《中华人民共和国刑法》第二百六十六条

诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

本法另有规定的，依照规定。

六、一房二卖是否为诈骗

一房二卖是否属于诈骗，因情况而定：

1、一房二卖如果当事人有非法占有两笔房款的意图属于诈骗；

2、如果没有属于合同违约，诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；

数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

诈骗罪的构成要件如下：

1、诈骗罪侵犯的客体是公私财物所有权；

2、诈骗罪在客观上表现为使用欺诈方法（虚构事实或者隐瞒真相方法）骗取数额较大的公私财物；

3、诈骗罪的主体为一般主体；

4、诈骗罪在主观方面表现为故意。

诈骗罪的认定如下：

1、诈骗罪与借贷行为的界限。

借款人由于某种原因，长期拖欠不还的，或者编造谎言或隐瞒真相而骗取款物，到期不能偿还的，只要没有非法占有的目的，也没有挥霍一空，不赖帐，不再弄虚作假骗人，确实打算偿还的，仍属借贷纠纷，不构成诈骗罪；

2、诈骗罪与代人购物拖欠货款行为的界限。

对以代人购买紧缺商品的名义，取走货款，没买到东西，又擅自挪用货款，拖欠不还款的行为，应着重考察其真实目的、双方的关系、事情的起因、代办人的具体行为、拖欠的情节、后果等等，从而正确判断其是否有非法占有的意图。

如能明确想代人购物，因故未能买到挪用仍拟归还的，不能以诈骗罪论处。

如果以代购为名，行诈骗之实，骗取大量财物，大肆挥霍，根本无意归还，也无力归还的，应以诈骗罪论处；

3、诈骗罪与集资办企业因亏损躲债的界限。

如果确实是集资经商办企业，但因经营不善，亏损负债，为躲债而外出，仍属财产债务纠纷。

这同诈骗犯以集资办企业为名，捞到钱财就逃，以实现其非法占有的目的，有本质区别。

综上所述，房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成。

【法律依据】：

《中华人民共和国刑法》第二百六十六条诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；

数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；

数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

本法另有规定的，依照规定。

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文章来源参考：头条-购买抵押房屋拆迁案例，开发商一房二卖是否构成诈骗

内容审核：赵权律师

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