农村旧房拆迁清零了吗，翻建房屋超出原有的宅基地是违章吗

农村旧房拆迁清零了吗，翻建房屋超出原有的宅基地是违章吗

一、翻建房屋超出原有的宅基地是违章吗

律师说法

一、翻建需审批 超建属违法

北京后屯村张先生咨询:

我在村里有三间旧瓦房，去年6月份拆了在旧房原址上开始翻建三层砖房，在施工过程中，镇政府以没有依法办理宅基地翻建审批手续，且翻建面积已超出了原批准范围为由责令我停工。我认为自己翻建房屋虽没有办理手续，但翻建是在自己的宅基地上进行，原本就有房屋，现在只不过是把旧房换成新房，怎们能算是违法违规呢?请问按照法律规定我的行为合法吗?

北京市蒲泽律师事务所皇甫大卫律师解答: 首先，根据我国《土地管理法》规定，农村村民的宅基地的面积不得超过省、自治区和直辖市规定的标准。如果你翻建的面积确实超出了原来批准宅基地的范围，且事先未经依法批准。那么你的行为就属于擅自扩大宅基地面积，显然是违法的。政府有关部门依法有权制止、纠正。

其次，根据我国《城乡规划法》以及《北京市城乡规划条例》规定:村民使用原有宅基地进行村民住宅建设，实行规划许可管理，在原有宅基地上翻建房屋需要取得相关审批手续。其程序为:向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，取得许可后才可以按具体要求实施原有宅基地的翻建行为。

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案例

2016年9月山西省长治市开展了“违建清零”专项活动，在排查中工作人员发现，长治市南石槽村民常某在其原宅基地上自行翻建起了3层新楼。经调查，常某擅自翻建房屋不仅没有办理相关审批手续，而且其翻建房屋的面积已超过原宅基地规定的面积。

为了巩固“违建清零”专项活动的成果，为五道五治、城中村改造打下坚实基础。长治市城区政府副区长姬双平主持召开了相关单位领导会议，明确了方向，坚定了决心!会后，向常某下达《限期拆除通知书》，要求其必须自行拆除，否则将在3日后组织相关部门强制拆除。

法律

依据

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区和直辖市规定的标准。

第七十七条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

律师说法

二、宅基地住房临时加盖房屋属“违建”\n\n\n朝阳区龙爪树村的刘先生咨询:

我们这里是城中村，现在市里到处都在搞拆迁建设。自己村子里有好多人都在重新盖自己的房子，都是为了多获得些拆迁补偿金，有的人甚至说可以多补偿十几万。他们这种行为可以获得补偿吗?有没有违反法律规定?

北京市蒲泽律师事务所皇甫大卫律师解答: 公民合法的私有财产受法律保护，与此同时，国家基于公共利益的需要，依照法律规定可以对公民的私人财产进行征收或征用，并予以补偿。对于政府的城中村改造计划，如果你们的村子按照政府规划需要拆迁搬移，那么依照相关法律的规定，村民有权从政府获得适当的拆迁补偿。但是如果有的村民企图利用临时加盖的房屋骗取额外的拆迁补偿，这就已经超出了其行使自己法定权利的范围，变成了企图侵占国家利益的违法行为。他们加盖的房屋因没有合法的手续，属于违建。所以，这种行为在拆迁时是不可能获得额外的补偿。相反，这样擅自的加盖行为还会因为违反法律而受到处罚。

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案例

2014年4月初，云南省红河州金平县政府发出通知，计划对金河左岸进行“美丽家园”建设，对该片区土地决定统一征收。通知发出后，不少当地村民为了多获补偿，在几天时间内，就在金河左岸突击盖起了多栋房屋，对已有的房屋则进行了加盖、翻盖来扩大面积，原本的耕地、树林、道路一时间都变成了工地。

面对突击建房的行为，金平县里迅速成立工作组，开展了对违规建房的清理工作，由副县长牵头的工作组对新盖、加盖房屋的情况进行了调查统计，对于不符合规定的责令其限期拆除，逾期仍未拆除的，则由政府组织强制拆除，并加以处罚。

金平县政府工作人员表示，这些为骗取补偿而突击建造的房屋，不仅未按照相关法律法规进行审批备案，而且绝大部分房屋都毫无质量可言，安全隐患极大。与法与理都应该坚决拆除。

法律

依据

《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条:在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

《中华人民共和国土地管理法》第七十七条:农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条:在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施。农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。

二、宅基地以外建筑属于违建吗

在村委安排的宅基地盖房不算违建。

在合法获得的宅基地上建房，不属于违章建筑，农村居民建造住宅的，要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，方可以实施。

未经批准的，即为违法建筑。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

其中，涉及占用农用地的，依照法律的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

随着我国城市住房制度改革的不断完善，经营性国有土地使用权的市场化工作基本完成，无论是商品房还是房改房，其所有者都可以将住宅连同相应的土地使用权一起上市转让，进行自由交易。

但是，受现有法律、法规的约束，我国农村宅基地使用权以下简称农村宅基地交易市场尚未形成，农民拥有的宅基地无法进行合法流转。

建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开转让，不仅可以增加农民收入、加快农村中心村、镇建设，而且对盘活宅基地存量，节约耕地资源，保持耕地面积总量平衡，缓解当前紧张的城市发展建设用地都具有十分重要的现实意义。

《农村宅基地管理办法》第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：

（一）自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的特殊情况除外；

（二）报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的；

（三）经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居住的原宅基地的；

（四）骗取批准或非法转让宅基地的；

（五）其他应收回宅基地使用权情形的。

三、老宅基地上建房属于违建吗

一、老宅基地上建房属于违建吗1、老宅基地上建房是否属于违建，视情况而定：

（1）在合法获得的宅基地上建房，不属于违章建筑；

（2）农村居民建造住宅的，要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，方可以实施，未经批准的，即为违法建筑。

2、法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。

需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。

对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

二、强制拆除农村违章建筑应符合什么条件强制拆除农村违章建筑应符合以下条件：

1、乡镇政府应发出停止建设或限期改正的行政决定文件；

2、当事人没有对上述行政决定申请行政复议，也没有提起行政诉讼；

3、当事人未按照上述行政决定在期限内改正其违法行为，符合条件时，乡镇政府机关有权强制拆除当事人建设的违章建筑。

四、超出宅基地范围的房屋算违建吗

法律分析：

超出宅基地范围的房屋算违建。

农村宅基地不管超出多少，超出的部分就算违章建筑，只能在宅基地证规定的面积内建住宅。

如果有超出部分的，是涉嫌未经批准非法占用土地，也是违反土地管理法律、法规的行为，由县级以上人民政府土地行政主管部门进行处理。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第七十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

五、在村委安排的宅基地盖房算不算违建

在村委安排的宅基地盖房不算违建。

在合法获得的宅基地上建房，不属于违章建筑，农村居民建造住宅的，要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，方可以实施。

未经批准的，即为违法建筑。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

其中，涉及占用农用地的，依照法律的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

随着我国城市住房制度改革的不断完善，经营性国有土地使用权的市场化工作基本完成，无论是商品房还是房改房，其所有者都可以将住宅连同相应的土地使用权一起上市转让，进行自由交易。

但是，受现有法律、法规的约束，我国农村宅基地使用权以下简称农村宅基地交易市场尚未形成，农民拥有的宅基地无法进行合法流转。

建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开转让，不仅可以增加农民收入、加快农村中心村、镇建设，而且对盘活宅基地存量，节约耕地资源，保持耕地面积总量平衡，缓解当前紧张的城市发展建设用地都具有十分重要的现实意义。

《农村宅基地管理办法》第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：

（一）自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的特殊情况除外；

（二）报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的；

（三）经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居住的原宅基地的；

（四）骗取批准或非法转让宅基地的；

（五）其他应收回宅基地使用权情形的。

六、农村房屋超出面积算违建吗

法律分析：

宅基地以外建筑属于违建，根据中华人民共和国土地管理法农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第七十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；

对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

第七十八条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

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内容审核：张霞律师

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