售后公房拆迁房,售后公房与产权房区别

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一、售后公房与产权房区别

售后公房与产权房（商品房）的主要区别体现在产权性质、交易限制、价格及相关政策上，具体分析如下：

1. 售后公房：指的是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，以成本价或标准价购买的公有住房。此类住房原本属于单位或政府所有，通过特定政策出售给职工，职工在购买后获得一定的产权，但可能受到某些限制，如转让、出租等。

2. 产权房（商品房）：指的是在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅。这些住宅按照市场价格出售，购买者拥有完全的产权，可以自由地进行转让、出租、抵押等交易。

1. 售后公房：其销售对象和销售条件通常受到限制。购买者必须是承住独用成套公有住房的居民或符合分配住房条件的职工。公房的购房面积也受到限制，以防止国有资产流失。

2. 产权房（商品房）：其销售对象和销售条件相对宽松。任何具有购买能力的公民都可以购买商品房，且购房面积没有限制。

1. 售后公房：通常享有特定的优惠政策。公房的价格较低，往往按照标准价或成本价出售，并且在购买时还可能享受工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

2. 产权房（商品房）：价格较高，完全由市场供求关系决定。购买商品房时，折扣优惠完全依据开发商的售房政策而定，没有统一的优惠政策。

售后公房与产权房（商品房）在产权性质、交易限制、价格及相关政策上存在显著差异。售后公房更多地体现了政策导向和福利性质，而产权房（商品房）则更多地体现了市场导向和商品属性。

二、售后公房属于公房还是私房

售后公房既不属于纯粹的公房，也不完全等同于私房，其产权性质取决于购买时的价格和条件，可能包括部分产权和全部产权。以下是对售后公房产权性质的详细解释：

一、部分产权情况

1. 定义与背景：在房改初期，职工以标准价（或优惠价）购买公有住房时，通常只获得部分产权。此时，职工与原售房单位共享房屋的占有权、使用权、有限处分权和收益权。

2. 交易限制：部分产权房在交易时可能受到限制，如需要满足一定的年限要求（如住用满5年）或补缴土地出让金等费用。在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已撤销的，当地房地产管理部门有优先购买权、租用权。

二、全部产权情况

1. 定义与背景：当职工以成本价购买公有住房后，即取得房屋的全部产权。此时，房屋所有权归职工个人所有，购房者享有对房屋的完整占有、使用、收益及处分权利。

2. 交易自由：拥有全部产权的购房者可以自由进行买卖、继承、赠与等行为，但可能仍需遵守当地相关政策的一定限制，如补缴土地出让金等。

三、产权归属与购买条件

1. 产权归属：售后公房的产权归属是分割的基础，依据不动产登记簿记载的权利人确定。但购房时的出资人、工龄人、职级人及同住人等也可能成为共有权人。

2. 购买条件：购买售后公房通常有一定的限制条件，如购房者必须是特定单位的职工，或者需要满足一定的居住年限要求。

三、售后公房和产权房怎么区别

售后公房与产权房的主要区别体现在产权性质、销售对象、购房面积限制以及购买政策上。

1. 产权性质

- 售后公房：原本是机关单位建造的分配给职工居住使用的住房，职工原本只有使用权而无所有权。但通过工龄加货币的形式购买后，职工可以获得产权。这种房屋更多地接近政策导向。

- 产权房（通常指商品房）：是市场上自由买卖的房屋，购房者拥有完全的产权，即所有权。这类房屋更多地偏向于市场导向。

2. 销售对象

- 售后公房：销售对象有限制，不是任何人都可以购买。购买公房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

- 产权房（商品房）：销售对象没有限制，任何公民都可以购买。

3. 购房面积限制

- 售后公房：国家对公房的购房面积有所限制，规定人均可购房的建筑面积，购房人不得超过指标限制多购房。

- 产权房（商品房）：购房面积没有限制，公民可以随意选择购房面积。

4. 购买政策与优惠

- 售后公房：购买时往往享受一定的优惠政策，如价格较低，通常按照标准价或成本价出售，并且在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

- 产权房（商品房）：房价较高，折扣优惠完全依据开发商的售房政策而定，通常没有固定的优惠政策。

售后公房与产权房在产权性质、销售对象、购房面积限制以及购买政策上存在显著差异。这些差异主要源于两者的政策导向和市场导向的不同。

四、售后公房出售规定最新

关于售后公房出售的最新规定，主要涉及售后公房的土地性质、上市交易、产权归属及继承等方面。以下是对这些方面的详细阐述：

1. 售后公房的土地性质与上市交易

- 售后公房在买断产权时，是缓征土地出让金的，且规定面积内免征契税（超出部分征契税）。因此，售后公房的土地性质依然是划拨而非出让，不存在土地使用年限的问题。

- 在上海，售后公房上市买卖交易时，目前并没有要求补缴土地出让金。购入上市出售的售后公房后，新办理的不动产证上对土地性质的记录是延续原来售后公房的性质不做改变的。

- 但需要注意的是，售后公房经过一次上市买卖交易后，房屋的性质就不再是售后公房了。

2. 售后公房的产权归属

- 售后公房的产权归属问题，主要依据购房时的政策规定和家庭成员的协商结果。

- 上海房改始于1994年，而《中华人民共和国房地产管理法》于1995年生效。因此，94年第一次房改时的政策规定只能在房地产权证上写一个人的名字，由家庭成员协商确定。

- 后来由于售后公房的纠纷增多，上海高院在1996年出具了审理该类案件的若干意见，明确凡是按照94方案购买的公房，未上产证的其他家庭成员只要当时具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。

3. 售后公房的继承

- 售后公房的继承，有遗嘱的按遗嘱继承；没有遗嘱的，按照法定继承顺序进行。

- 根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条，遗产按照下列顺序继承：第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

售后公房的出售规定涉及多个方面，包括土地性质、上市交易、产权归属及继承等。在处理售后公房相关事务时，应充分考虑这些规定，并咨询专业律师以获取准确的法律意见。

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内容来源参考：头条-售后公房属于公房还是私房,售后公房和产权房怎么区别

内容审核：王丹律师

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