拆迁前的房屋求购，「上海房产律师」中介促成房屋买卖后被“跳单”，主张中介费获支持

拆迁前的房屋求购，「上海房产律师」中介促成房屋买卖后被“跳单”，主张中介费获支持

一、「上海房产律师」中介促成房屋买卖后被“跳单”，主张中介费获支持

中介带要买房的客户看房屋后，买家和卖家都很满意，但是随后卖家却突然说不卖了，买家也说不买了。几天后中介发现买家已经入住了这套房里，中介这才得知原来自己是被“跳单”了。中介将买家诉至法院，法院审理后判决买家需要支付中介费2.5万元。

原告某中介公司起诉称：邓某（出卖人）将某房产全权委托给了原告。后来，原告通过微信向被告李某（买家）发送了该房产的相关资料。当天，经双方认真看房和协商，原、被告和邓某就房屋的价格、交易方式等问题达成了协议。原、被告和邓某约好去开发商处洽谈预售合同，原告向被告提供了邓某的账号，待原告工作人员赶到时，被告告知其不想买，邓某亦表示不再出售。一周后，原告工作人员发现李某居住在案涉房屋内，询问邓某时，邓某回复系朋友家人住在里面，否认私下与李某进行房屋交易。原告因追要中介费未果，前后分别将邓某、李某起诉至法院，分别要求邓某、李某各支付原告中介费2.6万元。在涉邓某案件审理过程中，邓某确认原告带被告前往涉案房屋看房，以及绕开原告将房屋出售给李某等事实。原告与邓某在法庭主持之下达成调解，由邓某支付原告中介费2.6万元。

本案中，法院经审理查明：原告为被告提供房源信息，被告也跟着原告实际查看房屋，原告协助买卖双方进行沟通，确定了房屋价格、定金支付、更名费用等房屋买卖主要内容，可以认定原告为被告订立房屋买卖合同提供了机会并提供了中介服务，履行了中介合同的主要义务，被告亦接受了原告的上述服务行为，双方之间达成了订立中介合同的合意，成立中介合同。综合考量交易惯例、中介服务内容及最终合同成交实际情况等因素，酌情认定被告（买家）应支付原告中介费2.5万元。

问题1：本案中法院为何认定原告已经提供了中介服务？

律师指出：《民法典》第961条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在本案中，法院结合原告提供的证据，认定原告带着李某看邓某的房子，虽然两人没有经原告签订了房屋买卖合同，但实际上完成了房屋买卖的交易行为，客观上还是借用了原告提供的中介服务。因此，法院认定原告已经提供了中介服务。

问题2：在和李某的案件中，法院为何判决被告需要向原告支付中介费？

律师表示道：《民法典》第965条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。在本案中，法院认定原告已经提供了中介服务，因此被告需要按照中介合同的约定向原告支付相应的中介费用。

问题3：本案给我们带来什么启示？

律师提醒道：在中介提供完服务后，通过“跳单”的方式来“节省”中介费，是有悖民事行为的诚信原则的，不利于鼓励诚信交易，《民法典》因此新增了上述第965条的规定，有了该条规定，违背契约精神的“跳单”行为已经上升到了法律层面，“跳单”不仅增加了交易风险，而且若中介合同将此约定了违约责任，还需要承担违约责任。

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【推荐律师】

尤辰荣律师，上海律师，拥有20年法律服务经验，毕业于华东政法大学，现为上海英恒律师事务所律师、律所高级合伙人。在从事律师职业的20年时间里，尤辰荣律师始终坚持工作在诉讼法律服务的第一线，亲力亲为地办理每一件委托人托付的案件。凭借着长期在诉讼法律服务领域的执业经验和经历，运用扎实的业务知识和娴熟的诉讼技巧，尤辰荣律师及其团队承办过数千起的各类诉讼案件，为大量的委托人完成了诉讼的目标。

尤辰荣律师擅长办理各类民事诉讼案件、刑事辩护案件以及商事仲裁案件，在各类婚姻家庭案件、遗产继承案件、刑事辩护案件、房产纠纷案件方面有深入的研究和丰富的经验。

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本文由沪律网撰写：http:www.02164.netfangchanjiufen

二、买房“跳单”被中介发现，如何和解？

买房“跳单”被中介纠缠可以通过以下方式处理：

1、买房跳单确实属于买主违约的行为，当中介方要求承担相关责任的时候，可以通过协商的方式处理；

2、当买方并没有与中介公司签订委托订购协议时，中介公司的纠缠是没有依据的，买方可以以侵犯个人权益为由向法院提起诉讼。

中介方要求买方支付相应的服务费，就必须与买房之间形成服务关系，或者订立了相应的服务合同，否则属于敲诈勒索的行为，情节严重的，买方可以报警处理。

【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。

因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

三、「上海房产律师」客户跳单与其他中介签合同，中介起诉索要中介费

房产中介公司派人和客户去看房后，客户却和另外一家房产中介签订了合同，并且不愿意支付原先这家中介公司的中介费。

中介公司因此向法院起诉，要求客户支付中介费，法院审理后，判决客户支付中介公司两次的看房劳务费。

[上海房产律师]客户跳单与其他中介签合同，中介公司起诉客户索要中介费

原告某房产经纪有限公司诉称：

其员工两次带领被告申某的父亲实地看了房屋，被告却与另一家房产中介签订了《中介服务合同》，被告的行为破坏了市场秩序，侵犯了原告的合法权益，要求被告支付房价款1%的中介费5850元。

而被告抗辩称：

原告虽然带我们看了两次房，但是价钱没谈好，最终没能促成该房的交易。

但是被告通过另外一家平台找到了该房的信息，报价比原告的低，后便与另一家房产中介签订了合同，不同意向原告支付中介费。

法院经审理后认为：

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

原告新乡某房产经纪有限公司要求被告申某支付中介服务费，认为被告通过其他中介公司购买案涉房屋的行为系跳单，被告认为原告最终未按被告的要求将房价谈妥，且被告购买房屋的实际价格低于原告提供的价格。

经查，原告向被告父亲提供了案涉房屋信息后带着看了两次房，后因价格问题未谈拢，被告父亲向原告表明放弃购买该套房屋，后被告以低于原告提供的价格通过其他中介公司购买了案涉房屋;原告虽未最终促成该项房屋买卖交易，但在前期提供了房源信息并两次带看房屋，实际提供了为促成交易而付出的劳务行为，理应获得相应的酬劳。

依据 2022 年度当地公布的平均工资 50254元，即日工资 137.66 元，原告实际带看房屋两次，计 275.32元。

遂依法判决，被告向原告支付275.32元。

[上海房产律师]客户跳单与其他中介签合同，中介公司起诉客户索要中介费

问题1：

本案中被告的行为是否违法？

律师表示：

《民法典》第961条规定：

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

虽然被告和原告已经签订了中介服务合同，但是在法律上没有排除其与第三方再签订中介服务合同的权利，因此被告的行为并不违背法律的规定。

[上海房产律师]客户跳单与其他中介签合同，中介公司起诉客户索要中介费

问题2：

本案中的被告是否需要支付中介费？

律师认为：

《民法典》第963条规定：

中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。

因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

中介费只有在中介人促成合同成立的情况下才会发生，本案中原告中介公司在客观上没有促成被告达成合同，因此其要求被告支付中介费的诉讼请求并不能得到法院支持。

问题3：

法院判决被告向原告指出两次看房劳务费的依据是什么？

律师提出：

《民法典》第964条规定：

中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；

但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

虽然在本案中，原告没有促成被告达成房屋买卖合同，但是其对被告亦付出了劳务行为，属于从事中介活动支出的必要费用，因此法院判决被告需要对原告支付两次看房的劳务费用。

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【推荐律师】

尤辰荣律师

尤辰荣律师，拥有20年法律服务经验，毕业于华东政法大学，现为上海英恒律师事务所律师、律所高级合伙人。

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凭借着长期在诉讼法律服务领域的执业经验和经历，运用扎实的业务知识和娴熟的诉讼技巧，尤辰荣律师及其团队承办过数千起的各类诉讼案件，为大量的委托人完成了诉讼的目标。

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四、上海房屋买卖纠纷案件律师：房产买卖纠纷中如何认定“跳单”？

（1）“禁止跳单”格式条款的效力如何确定

《民法典》合同编未将居间合同纳入典型合同，而是使用中介合同并将其纳入典型合同。

就本质属性而言，《民法典》的“中介合同”也就是《合同法》中的“居间合同”。

“中介合同”可以约定禁止“跳单”的格式条款。

根据《民法典》第143-157条、第506条等相关规定可知，若该条款并无免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应是有效的。

（2）如何认定是否构成“跳单”

《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

“跳单”，是指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的订约信息或媒介服务，绕开中介人直接与第三人签订合同的行为，以避免向中介人支付报酬。

“跳”的形式有两种：

一种是委托人直接与第三人私下订立合同；

另一种是委托人通过其他中介与第三人订立合同。

由于“跳单”行为违背诚信和公平原则，严重损害中介人利益，扰乱市场秩序，阻碍中介行业健康发展，故民法典第965规定，此种情况下委托人仍需向中介人支付报酬。

需注意，根据该指导案例可知，未利用中介人提供的机会、信息等条件，而是利用了其他“公众可获知的正当途径”，则不属“跳单”行为，进而无需承担违约责任。

此外，委托人委托多个中介来从事相应中介活动，多个中介人为其提供相应的交易信息或媒介服务，委托人最后只通过其中一个中介人与第三人订立合同，此种情况下也并不构成“跳单”，不应认定为违约。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。

《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。

擅长：

房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。

林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。

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五、买房“跳单”被中介纠缠怎么办？

买房“跳单”被中介纠缠可以通过以下方式处理：

1、买房跳单确实属于买主违约的行为，当中介方要求承担相关责任的时候，可以通过协商的方式处理；

2、当买方并没有与中介公司签订委托订购协议时，中介公司的纠缠是没有依据的，买方可以以侵犯个人权益为由向法院提起诉讼。

中介方要求买方支付相应的服务费，就必须与买房之间形成服务关系，或者订立了相应的服务合同，否则属于敲诈勒索的行为，情节严重的，买方可以报警处理。

【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。

因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

六、中介费跳单起诉流程

买房“跳单”被中介发现，可以通过支付中介服务费的方式和解。

中介在介绍房源时赚取的便是中介费，但有许多的租客或者是购买者不愿意出高昂的中介费私自联系房主购买，这种行为其实是需要承担责任的。

如果中介带客户看房，但未签订书面《看房确认书》等书面文件，或者书面文件中并没有限制购房人交易的条款，发生所谓的“跳单”情况，中介无法主张赔偿。

【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。

因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

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文章来源参考：头条-拆迁前的房屋求购，买房“跳单”被中介纠缠怎么办？

内容审核：毛利娟律师

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