王华华律师
宅基地上房屋被挂牌成了文物，不够住也不让翻建该咋办,宅基地航拍后不允许盖房子
在明律师解析
只要是文物，就需坚持“保护第一”
Law
新修订的《文物保护法》第32条规定，非国有不可移动文物由所有人或者使用人负责修缮、保养，县级以上政府可以予以补助。
事实上，只要是文物，就需坚持“保护第一”，未经批准任何人不得擅自拆除不可移动文物。而“翻建”本质上就是“拆旧建新”，同样是不被允许的。
据此，像村民们祖祖辈辈居住留存下来的宅基地院落等非国有不可移动文物并不由县级政府或者文旅部门负责出资修缮，而是要由该民居院落的所有者或者使用者负责。
至于县级政府予以补助，法条中的措辞为“可以”而非“应当”。且实务中补助并不能完全覆盖修缮保养的全部成本，产权人自己贴钱是必然的。
同时需要强调的是，即便产权人不翻建只修缮，也需严格遵循用材、工艺上的要求。《文物保护法》第32条中规定，对不可移动文物进行修缮、保养、迁移，必须遵守不改变文物原状和最小干预的原则，确保文物的真实性和完整性。
也正因此，个案中修缮保养古民居的成本颇高，产权人必须严格遵守，不可随意操作。
那么既不允许翻建，修缮保养也不解决宅基地使用权人一家新增的居住需求，这一日益突出的矛盾又该如何解决呢？在明律师提示广大农民朋友们以下3点：
1. 要在古民居院落内既有的空地上新建住宅房屋，需经县级文旅部门和乡镇街道的双重许可。
并不是说只要我们不动文物建筑本体，就能在其周边为所欲为了。古民居往往和古村落相辅相成，此时即便是在院内空地上新建也会受到严格的限制。
《文物保护法》第29条规定，根据保护文物的实际需要，经省、自治区、直辖市政府批准，可以在文物保护单位的周围划出一定的建设控制地带，并予以公布。
在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程，不得破坏文物保护单位的历史风貌……
也就是说，将“四合院”加盖成“大杂院”的事情在过去多如牛毛，但在今天却行不通了。不仅是文物本体不让动，文物本体周边的一定区域内想要自建房恐怕也十分困难。
2. 翻建不允许，改建、扩建也不允许。改建、扩建虽未拆除文物本体，但却在客观上改变了文物的原状，不符合最小干预原则。在一些个案中，古民居民宅甚至是不允许在墙体上打孔装空调的，遑论其他更大动作的修缮或者改造了。
3. 基于“一户一宅”的原则，村集体另行安排宅基地建房的可能性不大。不过，是否可考虑通过给现有的居住人口“分户”等操作实现另行安排宅基地建房以满足该户的居住需求，似乎是值得商讨的。
同时，立法层面也可以细化对“修缮保养补助”和“修缮帮助”的规定，明确针对不同等级不可移动文物的修缮保养经费保障和相应补助标准，既确保古民居的产权人能够修得起古建，又在一定程度上对其履行保护文物的义务给予一定的支持和鼓励。
须知，保护文物和修房子一样，最怕的是“没钱”。而非国有不可移动文物同样是文物，其保护经费也应当得到有效的保障。
在明提示
除此之外，也可将对古民居院落的保护修缮和其后的活化利用结合起来，引入投资者、志愿者等社会力量参与其抢险修缮工程。待工程完工后给予参与者在租赁、使用等方面的优惠政策，对宅基地上古民居实现盘活利用，将其修缮保养与乡村旅游、民宿等产业发展融合在一起。
但有一点是明确的——文物必须坚持保护第一，加强管理。在此基础上才谈得上有效利用。对确已构成危险房屋的古建院落，地方文旅部门可参照北京市等文物大市的成功经验果断实施文物腾退，将村民迁出文物古建，从而彻底解决这一“用”和“保”之间的难题。
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：王华华律师
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