别墅“违建”执法应符合比例原则!

在明小编 2026-01-07 11:27:42

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地方政府为了生态环境保护对周边环境进行整治无可厚非，但执行地方性条例时，仍应遵循比例原则，既做出的行政行为要有适当性、必要性、均衡性。别墅违建并不必然要求全部拆除，仍然存在通过建设排污设施，符合环境保护标准的可能性。这也是维护政府先前行政行为公信力的要求。

近日，河北野三坡景区管委会贴出告知书，称将拆除山水醉违建别墅项目，并限定搬迁只有三天，而业主反映，购买别墅时“五证齐全”，何以一朝就成了“违建”?

据媒体报道，拆除山水醉别墅的主要理由是为了环境保护，因为别墅不符合野三坡风景名胜区总体规划，违反河北省风景名胜区相关条例。

对于别墅违反了哪些条例和总体规划，当地政府相关部门工作人员语焉不详，仅表示售房主主体和建设主体不一致。但就业主而言，其判断所购房屋是否合法的依据只能是五证，即《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。该项目开放商恰恰出具了五证的证明，而且部分业主也已经拿到了房产证。

不管是“五证”，还是房产证，都是经政府部门审批盖章通过并予以公示的，具有公定力。

而在行政法上，公定力是指行政行为一经成立，不论是否合法，即具有被推定为合法而要求所有机关、组织、个人予以尊重的一种法律效力。虽然当地政府对涉事公司进行了行政处罚，但对于已售出的别墅，其权利人并非只有房地产公司。对于业主持有的有效产权证件，没有法定事由或未经法定程序予以撤销、废止或改变前，别墅应当被认定为合法建筑，当地政府没有权力对房屋进行强制拆除。如要强制拆除，只能走征收程序。

退而言之，即使当地政府根据相关条例和总体规划认定别墅为“违建”，能否依据“违建”就对别墅拆除了事呢?

首先，为何项目“违法”仍能建设出售呢?涞水县自然资源和规划局一位工作人员称：“当时是合法的项目，但是现在不符合旅游区的规划，也就是不合法了。”这一说法显然违反了法不溯既往原则，新规划只能对新建设项目产生效力，不能认定根据旧的合法规划建设的项目违法。

其次，当地行政处罚所依据的用地主体和使用权人不一致而通过重重审批的原因是原房产局局长徐某未认真审核，没有对这一问题提出异议，最终颁发了《商品房预售许可证》。徐某因此被判犯玩忽职守罪，免予刑事处罚。落马官员徐某渎职造成的项目过审，以至于购房者购买了涉事房屋。如果此时苛求业主对项目的合法性进行全面了解，无异于将政府职能部门的审查义务强加给了购房者。

地方政府为了生态环境保护对周边环境进行整治无可厚非，但执行环境保护条例和风景区总体规划时，仍应遵循比例原则，既做出的行政行为要有适当性、必要性、均衡性。山水醉别墅业主在购房过程中并无过错，项目违法通过的原因又在于官员渎职，而且据媒体报道，对于项目产生的环境生态影响没有专业的鉴定，也未见有破坏环境的严重后果。因此，别墅违建并不必然要求全部拆除，仍然存在通过建设排污设施，符合环境保护标准的可能性。这也是维护政府先前行政行为公信力的要求。

尊重公民权利，依法保护环境并不是对立的，两者皆是依法行政的题中之义。近日，涞水县副县长王金桥向业主承诺，不停水、不停电，在不与业主达成一致意见前不启动拆迁，这是可喜的一步，也将是检验地方政府公信力，树立公众对当地法治信心的试金石。

#自然资源部2023年以来对别墅违建的整治要求

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