高华君律师
秉持专业、严谨、负责的执业理念。从事法律工作已逾15年。自2011年执业以来，致力于房地产相关的行政诉讼类及民商事类法律业务，并结合办案实务潜心钻研行政法学、民商法学理论，征地、拆迁类法律业务办案经验丰富，竭力维护被征收人的合法权益。
征地拆迁中让被征收人自掏腰包补差价买房是否合法,征收补偿的房子能卖吗
在近期的案件处理中，律师注意到一些地区以征收拆迁为名，要求被征收人自行承担费用以补偿价格购买安置房，费用从数万元到数十万元不等。原本居民在自己的住所中生活安稳，突然要求搬迁已经侵犯了他们的权益，而现在的安置补偿政策竟然还要求他们自己掏钱？这是否合理？今天，笔者将带领大家深入探讨，在征收拆迁过程中，要求被征收人自掏腰包补差价购买安置房的做法是否合法。
场景重现：拆迁户不满安置补偿拒绝搬迁，施工方大摇大摆进场施工 在征收拆迁中，让被征收人自掏腰包补差价买房是否合法，主要取决于被征收人选择的补偿方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。 1、货币补偿： 货币补偿是指征收方按照市场价格对被征收房屋进行直接补偿，补偿金额直接以货币形式支付给被征收人。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 此时，只需要严格依照合法的房屋价值评估报告结果依法补偿其对应金额的货币即可，大概率不会出现被迫“自掏腰包”补差的情况。 2、房屋产权调换： 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。如果被征收人选择房屋产权调换，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 这是否意味着，如果产权调换房屋的价值高于被征收房屋的价值，被征收人需要支付差价；反之，如果被征收房屋的价值高于产权调换房屋的价值，被征收人将获得差额补偿？ 从字面意义上理解，的确是这样，但现阶段很多征收方为了在征收拆迁过程中一箭双雕的解决房产库存压力，提供的安置房价值远高于被征收房屋价值，如果严格依据“拆一还一”原则结算差价，那么被征收人可能平白无故地面临着数万房款的压力，否则，他就要承受比原来房屋面积更小的安置房补偿，难道这也合理么？ 《自然资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》第八条规定：“被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。” 这一则规定实际上对征收方提供的安置房面积和价格有所限定，要求能够保障其选购到“合理居住水平”的房屋，这就意味着，在不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的同时，也不能远超这个水平，不能借由征收拆迁便“狮子大开口”，变相地向被征收人索要高昂购房款，令“安置”变为“逼迫买房”，令被征收人自掏腰包“自我补偿”！ 因此，安置房屋的面积和价格应该与被征收房屋的面积和市场价格相当，即“拆一还一”，除非被征收人自愿选择更大的安置房。如果实际安置房屋的面积大于被征收房屋的面积，并且超出部分被征收人自愿购买，应当被认为是合法的。然而，超出的部分应该是合理且透明的，并且被征收人应该有明确的知情权和选择权。 最后，容笔者多说两句，被征收人原本在原址安居乐业，突然面临搬迁，这无疑已经对被征收人的权益构成了损害，倘若补偿方案仅仅局限于弥补被征收人在这一过程中所遭受的房屋与土地的直接损失，那我们是否忽略了他们原本享有的居住利益呢？因此，笔者认为，在充分补偿房屋土地损失的基础上，应当通过设立搬迁奖励费的形式，额外为被征收人提供搬迁奖励，这不仅是对他们因搬迁而不得不承受的不便的一种补偿，更是为了更全面地保护被征收人的合法权益。参考已经失效的《城市房屋拆迁管理条例》（1991）第二十九条和第三十条规定，拆除非住宅房屋和住宅房屋时，应按照原建筑面积进行安置，或者根据实际情况适当增加安置面积，是不是也有额外补偿奖励的意思呢。 在明提示 在任何情况下，征收方都必须与被征收人就补偿标准和补偿方式进行充分协商，并达成一致。此外，签订补偿协议是一个关键步骤，协议内容应该明确、具体，包括补偿方式、补偿金额、安置房的房源情况等。 如果被征收人对补偿协议不满意，或者认为补偿标准不符合法律规定，被征收人有权拒绝签署协议，并通过法律途径寻求帮助。这包括但不限于申请行政复议或提起行政诉讼。 总之，让被征收人自掏腰包补差价买房的情况不值得推崇，虽然某些条件下合法，但前提是必须严格遵守相关法律法规，确保补偿过程的透明、公平和合理。（文/李宗爱）
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内容审核：高华君律师
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