房屋拆迁置换协议有效吗，签了协议的产权置换还可以改要货币补偿吗

房屋拆迁置换协议有效吗，签了协议的产权置换还可以改要货币补偿吗

一、签了协议的产权置换还可以改要货币补偿吗

产权置换后还能不能要求货币补偿，要依据具体情况而定。如果拆迁补偿协议只约定了产权置换，不能要求货币补偿。

产权置换补偿方式

1、置换登记：居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

2、价格评估：初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。

3、置换委托：确定置换意向后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。

4、签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。

5、办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。

6、交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

拆迁产权置换没有地的补偿了。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，拆迁产权置换中，是用房屋的产权置换的，产权人可以选择产权置换的补偿方式也可以选择货币补偿的方式。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

二、产权置换如何安置补偿

一、产权置换后还可以要求货币补偿吗

产权置换后还能不能要求货币补偿，要依据具体情况而定。

如果拆迁补偿协议只约定了产权置换，不能要求货币补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

二、产权置换补偿方式

1、置换登记：

居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

2、价格评估：

初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。

3、置换委托：

确定置换意向后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。

4、签订合同：

房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。

5、办理手续：

在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。

6、交割物业：

交割验收时，必须符合以下几个条件：

委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

三、产权置换后还可以要求货币补偿吗,产权置换补偿方式

一、产权置换后还可以要求货币补偿吗

产权置换后还能不能要求货币补偿，要依据具体情况而定。

如果拆迁补偿协议只约定了产权置换，不能要求货币补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

二、产权置换补偿方式

1、置换登记：

居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

2、价格评估：

初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。

3、置换委托：

确定置换意向后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。

4、签订合同：

房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。

5、办理手续：

在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。

6、交割物业：

交割验收时，必须符合以下几个条件：

委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

通过上述分析可以知道，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，如果被拆迁人选择了产权置换的补偿方式，拆迁协议中没有约定其他补偿的，不能要求货币补偿。

四、产权调换和货币补偿哪个划算

货币补偿最大的优点是操作简单方便，可以一次性解决问题，不会再出现安置房屋迟迟不能交付、回迁迟迟不能落实等问题，减少后续纠纷的发生。

但是，货币补偿也会产生一些问题，例如：

目前房价涨幅快，被征收人要是在拿到货币补偿款之后再慢慢寻找合适房源，可能很难再买到同样面积的房屋。

再者，如果被征收人暂时不买房，那么如何支配这一大笔补偿款也是问题，随着物价上涨，被征收人如果不具备一定的投资理财能力，那么手中得到的补偿款也会面临贬值问题。

产权调换的优点在于选择产权调换的被征收人不用再担心无法用补偿款买到合适大小的房子，这样就解决了住房问题。

再者，产权调换之后往往还有一笔差价金，对被征收人而言也是一笔发展资金，可以做些小本买卖，为今后的长久生存做打算。

但是，产权调换也存在一些缺点。

例如被征收人对于产权调换房的位置、户型、环境等因素享有的自主选择性十分有限；

后续产生纠纷的可能性大等等。

一、拆迁补偿安置流程

1、进行摸底调查。

征收项目正式启动后，由房屋征收部门对被征收区域进行摸底调查，履行公示程序。

2、选定评估机构。

3、报请政府批准。

确定评估机构后，房屋征收部门应拟定《补偿方案》，并报本级政府批准。

4、组织专家论证。

5、征求公众意见。

6、公布补偿方案。

房屋征收部门将征求意见情况和根据公众意见修改的《补偿方案》在征收范围内现场公布。

7、进行风险评估。

8、作出决定征收。

区政府将征收补偿方案征求意见的情况、根据意见修改后的征收补偿方案以及社会稳定风险评估报告，报市房屋征收部门审查通过后，方可作出房屋征收决定。

9、公布征收决定。

10、公布评估结果。

11、签订补偿协议。

房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，并足额发放补偿款。

二、签订房屋拆迁补偿协议的注意事项有哪些

1、审查签订合同的主体是否合法我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。

比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。

2、合同的主要条款内容要明确很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。

拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：

（1）补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

（2）补偿款的支付时间及支付方式。

（3）安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

（4）如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。

五、产权置换后还可以要求货币补偿吗

一、产权置换后还可以要求货币补偿吗

产权置换后还能不能要求货币补偿，要依据具体情况而定。

如果拆迁补偿协议只约定了产权置换，不能要求货币补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

二、产权置换补偿方式

1、置换登记：

居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

2、价格评估：

初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。

3、置换委托：

确定置换意向后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。

4、签订合同：

房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。

5、办理手续：

在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。

6、交割物业：

交割验收时，必须符合以下几个条件：

委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

六、货币补偿和产权置换的区别

1、住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。

计算公式为：

房屋拆迁补偿价＝（基准地价×k基准房价）×被拆迁房屋建筑面积被拆迁房屋重置成新价。

其中，k为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。

现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。

土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。

并报市国土房管局备案。

2、非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。

计算公式为；

非住宅房屋拆迁价格＝区位价格×k1×k2×k3×建筑面积地上物补偿价。

其中，k1为容积率调整系数；

k2为房屋原用途调整系数；

k3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0、7，其他情况取1、0；

地上物补偿价的计取按各市、地、县有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。

3、住房困难户申请拆迁补偿安置必须符合以下两个条件：

一是在拆迁范围外别无正式住房，二是住房困难户获得的补偿款低于规定的补偿低限。

对于符合以上两个条件的住房困难户，拆迁人应当给予其拆迁安置补助费。

拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：

拆迁安置补助费＝规定补偿低限－被拆迁房屋的补偿款。

其中，规定补偿低限＝经济适用住房均价×规定面积标准。

一、产权置换的两种形式是什么？

1、异地安置：

异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2、回迁安置：

回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

二、产权调换被拆迁人需要注意的问题有哪些？

1、调换面积缩水。

被征收房屋评估面积只包括套内面积而不包括公摊面积，而进行产权置换房屋的面积同城是套内面积与公摊面积的合计，因此在拆一还一之后面积就缩水了。

2、房屋产权性质、面积与容积率降质。

产权调换房屋一般以经济适用房为主，房屋面积较小，容积率较大。

如果被拆迁房屋属于商品房的话，那么拆一还一之后势必导致生活水平的降低。

3、房屋产权年限缩短。

众所周知，城郊和农村的宅基地是无限期使用的，而经济适用房和商品房是有产权年限的。

4、区位价值降低。

产权调换房如果是异地安置，一般位于周边城市建设尚不成熟的偏僻地段。

5、生活成本上升。

农民上楼、危旧房改拆的情形下，原本水暖住自理免费的模式将发生变化，水费暖气费物业费样样收，被拆迁群体的生活成本大幅提高。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁置换协议有效吗，产权置换后还可以要求货币补偿吗

内容审核：郑森林律师

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