拆迁房分摊系数,民法典拆迁安置房公摊面积

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一、民法典拆迁安置房公摊面积

关于民法典拆迁安置房公摊面积的问题，以下是对该问题的详细解答：

拆迁安置房的公摊面积标准通常由当地政府或相关房地产主管部门根据社区规模、人口密度、公共设施配套等因素规定，以确保居民的基本生活需求和社区功能的正常运作。公摊面积是指在整个建筑物中，为满足居民共同使用的部分，包括但不限于公共通道、楼梯、电梯间、绿化、停车场等共用设施的面积。这部分面积通常不计入各个住房单元的实际使用面积。

1. 公摊面积的计算主要依据建筑物的整体布局和公共设施的配置情况。一般而言，公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。同时，不应计入的公用建筑空间包括仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，以及售房单位自营、自用的房屋等。

3. 需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。公摊面积的计算公式为：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积的分摊系数×套内建筑面积。

1. 一般来说，普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊的系数约在10%-15%；带电梯的小高层的住宅，公摊的系数约在15%-20%；高层的住宅相对更高一些，约在20%-25%。超过这个标准就可能涉嫌不合理。

2. 得房率也是判断公摊面积合理性的一个重要指标。高层的塔楼住宅得房率一般在75%-78%，公摊系数为22%-25%；高层的板楼住宅得房率在78%-85%；小高层的板楼住宅得房率在85%-88%；多层的住宅得房率在88%-95%。得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积。

拆迁安置房的公摊面积标准是由当地政府或相关房地产主管部门规定的，并且会根据建筑物的整体布局和公共设施的配置情况进行计算。在判断公摊面积的合理性时，可以参考公摊系数和得房率等指标。如果公摊面积超过规定标准或得房率过低，就可能涉嫌不合理，购房者应谨慎对待并咨询相关部门或专业人士。

二、房改房公摊面积如何计算

房改房公摊面积的计算方法主要依据房屋类型、楼层高度以及具体的公摊系数来确定。

1. 公摊面积的计算公式：公摊面积=公摊系数×套内建筑面积。公摊系数是总公共分摊面积与（套内建筑面积×小区总户数）的比值。套内建筑面积则包括套内使用面积、套内墙体面积以及阳台面积。

2. 公摊面积的具体内容：公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等公共区域的面积，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积也是公共分摊面积的一部分。

1. 住宅类房改房：

- 楼层≤9：公摊面积=套内面积×10.68%

- 楼层\u003e9：公摊面积=套内面积×12.65%

2. 商住两用类房改房：

- 楼层\u003c9：公摊面积=套内面积×10.68%

- 楼层9-19：公摊面积=套内面积×19.25%

- 楼层\u003e19：公摊面积=套内面积×21.88%

在某些特殊情况下，如广州地区的历史房改房，公摊面积的计算还涉及购房年份调节系数。具体计算公式为：共有分摊面积价款=套内建筑面积均价（用实付购房款除以套内建筑面积）×分摊面积×购房年份调节系数（根据购房年份不同，调节系数有所差异）。

房改房公摊面积的计算是一个综合考虑房屋类型、楼层高度、公摊系数及特殊情况的过程。在实际操作中，应依据当地的具体规定和实际情况进行计算，以确保计算的准确性和公正性。

三、国家规定公摊面积

公摊面积的规定主要涉及到普通住宅、安置房、还建房以及回迁房等不同类型的房产。以下是对各种情况下公摊面积规定的详细解答：

对于普通的多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊的系数约在10%-15%。而带电梯的小高层住宅，公摊系数则约在15%-20%。至于高层住宅，其公摊系数相对更高一些，约在20%-25%。公摊面积的计算公式为：公摊面积=建筑面积-实用面积。同时，公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数，各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，即可得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

安置房作为我国的共有财产，其公摊面积的规定与普通住宅相似。在售卖和出售这类房屋时，应签订相关的买卖合同，对当事人的合法权益进行保护，并注明相关的房屋价格和房屋归属。公摊面积的具体比例，会根据房屋的具体类型和结构而有所不同。

对于还建房，房屋拆迁需要保障被征收人居住条件。被拆迁人选择以产权调换方式接受拆迁补偿的，对于公摊面积应当进行补偿。补偿在“拆一还一”的基础上计算，并予以适当提高。如果征收区域用于住宅房屋建设，那么公摊面积将按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例来计算。而如果征收区域用于其他工程建设，公摊面积则按照23%来计算。

在回迁房方面，公摊面积的规定也有明确的标准。首先，房屋补偿费会根据改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积来确定。如果选择产权调换，那么将综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置。对于住宅改造，如果房屋所有权人选择产权调换，那么改造范围内房屋和安置房屋将按套内建筑面积和公摊面积分别调换，并根据评估价结算套内建筑面积差价，而实施单位则免收公摊面积补差款。对于公摊面积的补助也有具体规定，例如被征收房屋为砖木结构、木单结构的，产权调换房屋以套内面积结算，免收产权调换房屋公摊面积补差款；而被征收房屋为砖混结构、框架结构的，产权调换房屋以建筑面积结算，其中产权调换房屋公摊面积超过建筑面积7%的部分，将由政府进行补助。

不同类型的房产在公摊面积方面有着各自具体的规定和标准。这些规定旨在保障房屋所有权人的合法权益，确保在房屋买卖、拆迁补偿等过程中能够得到公平合理的待遇。

四、安置房公摊多少属于正常范围

关于安置房公摊面积的正常范围，可以从以下几个方面进行详细阐述：

1. 根据一般的行业标准和实践经验，普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊的系数约在10%-15%；带电梯的小高层的住宅，公摊的系数约在15%-20%；高层的住宅相对更高一些，约在20%-25%。这些比例是基于建筑设计和功能需求而定的，确保了公共区域的合理分摊。

2. 公用建筑面积分摊系数的计算方式为：公用建筑面积÷套内建筑面积之和。通过这一系数，可以计算出各套（单元）应合理分摊的公用建筑面积，即分摊的公用建筑面积=公用建筑面积的分摊系数×套内建筑面积。

安置房公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，这些区域都是为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

如果安置房的公摊面积超过了上述提到的标准范围，那么就可能涉嫌违法。因为不合理的公摊面积可能会损害购房者的合法权益，导致购房者实际得到的套内建筑面积减少，进而影响其居住体验和使用权益。

安置房公摊面积的正常范围应根据住宅类型（多层、小高层、高层）和具体建筑设计来确定，一般多层在10%-15%，小高层在15%-20%，高层在20%-25%。购房者应关注公摊面积的计算和分摊方式，确保自己的合法权益不受损害。

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内容来源参考：头条-房改房公摊面积如何计算,国家规定公摊面积

内容审核：张作元律师

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