我的所谓“违法建筑”多年前就被行政机关开过罚单了，罚款也如期缴纳了，总该因此而取得合法建筑的身份了吧?现在遇到征收拆迁，相应的部分总该按合法建筑给予完整的补偿了吧?这是很多居住、使用无证房屋的被拆迁人朴素的想法，概括起来可叫做“罚过款的就是合法建筑”。不过很遗憾，稍加搜索就不难发现，大量的司法裁判都没有支持这一“朴素认知”，而是给出了与此截然不同的裁判观点。本文，在明律师就结合最高法2020年针对一国有土地上无证房屋在征收中的认定问题所作裁判为大家解析。
【基本案情：罚款过去快20年，房子还按违建算?】
吴先生在浙江省丽水市拥有一处国有土地上的四层房屋，涉案房屋建造于1998年。然而涉案房屋的第三、四层在建造之初就未能取得规划主管部门的批准，未能办下建设工程规划许可证，也未进行产权登记。
1999年，涉案建设行为被当地行政机关发现，经调查取证后对第四层作出每平米罚款80元的行政处罚。
时隔近20年后，涉案房屋被纳入征收范围内。市政府作为征收方对被征收房屋的合法性进行了调查、认定和处理，将第三层依据当地征拆政策和方案认定为合法住宅，同时认定第四层为“保留使用”。
这下吴先生不乐意了：按照当地的征拆补偿政策，“保留使用”这一认定结果意味着涉案房屋的第四层仍旧算违建，而非合法建筑，其补偿利益较合法建筑将会大打折扣。
罚过款都快20年了居然还按违建认定?想不通的吴先生向丽水市中级人民法院提起行政诉讼，请求法院判决撤销市政府作出的上述认定结果。
然而案件经丽水中院、浙江高院两审审理，吴先生的诉讼请求均未得到法院的支持。吴先生于是向最高人民法院申请了再审。
那么，最高法对罚款后无证房屋的合法性问题究竟会给出怎样的裁判观点呢?
【最高法裁判：罚款后未限期拆除，不能理解为房屋合法】
最高法在本案再审裁判中指出，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定，市、县级政府有权组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。本案中市政府具有作出被诉认定的法定职权。
接下来则是到底该如何认定的问题了。而这需要回到《城乡规划法》第64条中去找寻答案：
未取得建设工程规划许可证……进行建设的，由县级以上政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款……
这是违建查处的基础性法律依据。分析之下我们不难理解，本案中涉案房屋的第一、二层是无异议的合法建筑，三、四层属于未经批准建设的无证部分。
鉴于《城乡规划法》的前身《城市规划法》施行于1990年，案涉房屋于1998年方才建造，故三、四层无证建造显然涉嫌违法。
而根据第64条的上述规定可知，罚款只是这种情形下的“附加”处罚种类之一，限期改正即补办规划手续才是其首要的处罚种类。
“以罚代管”从来都是不被允许的，涉案房屋的当事人仅缴纳了罚款，但未在此后的十余年间补办规划手续，涉案房屋就仍然处于违反城乡规划的持续状态中，即使过了快20年也仍是违建。
事实上，根据最高法查明的事实，本案中当地规划主管部门明确复函称对涉案房屋的第三、四层无法补办规划许可手续。这就是说，行政机关认为涉案房屋的无证部分系违建无疑，只能给予其中第四层“保留使用”也就是凑合着接着用的“宽大处置”，但却不能给予其合法的身份资格。
一旦面临征拆，第四层也只能作为违建不予补偿或仅给予少量建筑材料价值的补偿，而不能按照完全合法的房屋给予补偿。
最终，最高法作出(2020)最高法行申2615号《行政裁定书》，驳回了吴先生的再审申请。
通过这一非常具有典型性的案例，在明律师要提示广大被拆迁人的是，无证房屋的确不一定会被限期拆除或者没收，但“保留使用”“罚款”等处置、处罚并不意味着其就能视同合法建筑了。在征地拆迁中房屋能否取得完整的补偿，主要看其是否属于合法建筑，介于合法与违法之间“模糊地带”的历史遗留原因形成的无证房屋，以及本就是违建，只是并未强制拆除的房屋都可能会面临补偿扣减、缩水、打折的不利局面。补与不补，补多与补少，这又是另一个独立的法律问题，与若干年前是否罚过款、是否予以强制拆除并无直接的关联。
被拆迁人还是要将权利救济的重点放在积极搜寻能够证明房屋系合法建造的证据上，罚过款、接受过调查恰恰说明涉案房屋不够合法，而不能作为其已“变为”合法的凭据。真正合法的过硬证据只有一个：房屋具备规划许可和不动产权登记证明。
当然，本案中吴先生及时针对市政府就房屋合法性的认定行为提起诉讼实施救济的做法是非常值得肯定的。这类诉能否被受理各地法院掌握的尺度不尽相同，但在专业律师的指导下去积极尝试，对争取尽可能满意的补偿仍是有益处的。
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么 摘要
北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由 摘要
北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问
遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿
遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来
合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套
政府强制拆房子怎么办？先弄清这一步合不合法
北京在明律所官方电话只有一个，接到陌生号码要多问一句
北京在明律所介绍优势：一间只做征地拆迁的所，凭什么被记住
北京在明律师事务所怎么样？这四件事您自己就能查
部分违建拆迁补偿怎么算，违建拆除赔偿责不合理怎么办
辽宁拆迁违建补偿标准，违建房屋拆迁补偿标准
违建断水断电合法吗，拆违建断水断电合法吗
违建拆迁后土地归谁所有，违建拆除后土地归谁所有
房子违建面积拆迁,民法典中对违建的如何处理 违章建筑被拆迁有补偿吗
房屋违建宜昌，宜昌为什么要清违
什么房子拆迁时算违建,民法典中对违建的如何处理 违章建筑被拆迁有补偿吗
农村违建征地拆迁补偿,民法典中对违建的如何处理 违章建筑被拆迁有补偿吗
集体房屋违建征收补偿,农村强拆房屋违反什么法律,民法典违建房屋集体收回有补偿
哈尔滨棚户区违建拆迁有补偿吗，棚户区改造违建补偿标准
最新新闻
北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么 摘要
免费的东西，人容易不当回事，要么用完就忘，要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话，能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路；换不来的是具体金额和胜诉承诺，谁说能给，谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚，这通电话才值。
北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由 摘要
挑所这件事，看的是它把力气压在哪一块，招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关，输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方，做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议，办过的案子超过两万件，覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核，也顺手写清什么情况不必找在明。
北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问
第一次打这类电话，多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍，讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值，不看您讲得多细，看四件事有没有说清：公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪，给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺，谁就不必再谈。
遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿
违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。
遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来
房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。
合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套
一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。
政府强制拆房子怎么办？先弄清这一步合不合法
房子的事走到强制这一步，很多人第一反应是拦。拦得住一时，拦不住程序。国有土地上的房屋征收，法律只留了一条强拆路径：先有补偿决定，您既不复议也不起诉、到期又不搬，政府才能向人民法院申请强制执行。所以碰上政府上门，先别争嗓门，先要那两张纸。没有补偿决定就动手，或者有了决定却绕过法院，性质就变了。
北京在明律所官方电话只有一个，接到陌生号码要多问一句
官方电话只有一个，这件事得反复说。别人用别的号码找上门，多半不是所里的人。
北京在明律所介绍优势：一间只做征地拆迁的所，凭什么被记住
北京在明律所介绍的核心是「专一」，2012 年创办，只做征地拆迁与行政争议。
北京在明律师事务所怎么样？这四件事您自己就能查
一家所怎么样，别人说了不算。设立与执业是否合规、只做哪一块、案例能不能对上，自己查一遍最稳。
