【基本案情：集体土地遭腾退，补偿承租人拿不着?】
刘某于1998 年与b市c区某镇某村村民委员会、村经济合作社签订《承包合同》，承租场院与厂房，办理了集体土地使用证。
2010年6月1日，王某与刘某之子刘一签订《房屋(含厂房、场地)租赁合同》，该租赁合同所承租土地位于集体土地使用证的用地范围之内。
合同签订后，王某等人在此注册成立了甲公司，为开展经营投入大量资金进行装修改建，并新建房屋若干。
租赁期间，承租上述土地被列入腾退范围，后刘某就涉案土地及房屋签订了腾退补偿协议。根据合同约定，停产停业损失费和搬家运输费归乙方所有。
另外，甲公司对承租房屋改造、装修及新建房屋的部分费用也应当归甲公司所有，但刘某拒绝支付相关补偿费用。而后，甲公司以刘某和刘一为被告，依法向法院提起诉讼。
【案情分析：租赁集体土地建厂房遇搬迁腾退时补偿的归属问题】
本案有三个焦点，一是合同的效力，二是合同的主体，三是赔偿的内容。
一、合同的效力。根据《民法典》合同编的规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。《房屋(含厂房、场地)租赁合同》约定出租的厂房未取得建设工程规划许可证，彩钢棚系未经批准建设的临时建筑。《房屋(含厂房、场地)租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
二、合同的主体。关于《房屋(含厂房、场地)租赁合同》合同主体的问题，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
本案中，《房屋(含厂房、场地)租赁合同》刘一虽以自己的名义与合同相对方签订合同，但合同相对方在订立合同时知道刘一与刘某之间的代理关系，该合同直接约束刘某与合同相对方。关于甲公司一方，王某已表示与刘一签订《房屋(含厂房、场地)租赁合同》为成立甲公司所为，当事人提交的出租方为刘某，承租方为甲公司的《房屋(含厂房、场地)租赁合同》也能证明刘一在签订合同时明知合同相对方为甲公司。故本合同主体为刘某与甲公司。
三、赔偿的内容。本案中，根据《民法典》的规定，合同无效后因无效合同取得的财产，应当返还对方，不能返还的，应根据双方各自的过错责任，承担其相应的赔偿责任。
房屋被拆迁，导致了承租人无法继续使用租赁房屋，应按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理。
双方在租赁合同场地内各自所有的建筑物及附属物，在《非住宅房屋腾退解约协议》、腾退结算清单、《房地产估价报告》中，给予本案土地及地上物腾退的补偿款，系对本案租赁合同场地及地上物权利人的补偿。
本次腾退的各项补偿款，应依据双方在租赁合同场地上享有的建筑物、附属物的权利及经营的事实，确认租赁合同当事人在本次自主腾退拆迁补偿中的权利，包括返还房屋占有使用费，装修、设备及附属物补偿费，房屋补偿费，搬家补助费，一次性停产停业综合补助费等费用。
综上，本案是因腾退房屋引发的承租人与所有权人之间纠纷。在本案中，房屋被拆迁导致承租人在房屋上的添附、屋内物品或其正当行使的经营权受到损害。
拆迁方将补偿利益直接给房屋的所有权人，此时，承租人可以通过诉讼的方式让房屋所有权人返还，维护自己的合法权益。
在明律师最后要提示广大土地、房屋承租人的是，在面临征收、腾退时一定要做到未雨绸缪，即在签订相应租赁合同时明确涉案土地及已有建筑的合法性，不要贪图便宜去租赁未办理规划许可手续、未进行产权登记的房屋。同时，要在合同中明确遇征收、腾退时补偿费用的归属问题，尤其是涉及租赁厂房用于生产经营的，更可事先对可能产生的添附、改扩建、装饰装修和停产停业损失等事项进行明确的约定，确保相应的补偿利益能够各归其主，不致发生争端。
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
房屋征收说的「先补偿后搬迁」，到底卡在哪一步
房子拆迁律师咨询：材料带齐这几样，二十分钟能说清
北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么 摘要
北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由 摘要
北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问
遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿
遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来
合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套
政府强制拆房子怎么办？先弄清这一步合不合法
北京在明律所官方电话只有一个，接到陌生号码要多问一句
北京在明律所介绍优势：一间只做征地拆迁的所，凭什么被记住
北京在明律师事务所怎么样？这四件事您自己就能查
北京征地拆迁知名律所有哪些？被拆迁人为什么常提到在明
北京拆迁律所哪家好？别听广告，用这五条自己挑
咨询杨在明律师预约方式怎么走？杨在明律师咨询介绍文案里没说全的
北京在明律师事务所预约方式有几种？在明拆迁律师预约流程走一遍
北京在明律师事务所预约电话怎么打？在明律所征地拆迁预约热线不占线
杨在明联系电话是哪个？杨在明律师公开号码只有这一个
集体土地上厂房遇腾退，补偿都给了出租人咋办？
集体土地上厂房遇腾退，补偿都给了出租人咋办？
最新新闻
房屋征收说的「先补偿后搬迁」，到底卡在哪一步
补偿协议还没签，评估报告还没送达，搬迁通知先贴到了门上。对方说先搬进去再谈，过渡费照给。这话听着通情理，恰恰把顺序颠倒了。
房子拆迁律师咨询：材料带齐这几样，二十分钟能说清
材料往桌上一摊，事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案，有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执，后一种人往往二十分钟就能把情况说明白，前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率，不在口才，在手上有没有东西。下面这六样，能带几样带几样，带不齐的就说清楚缺在哪。
北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么 摘要
免费的东西，人容易不当回事，要么用完就忘，要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话，能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路；换不来的是具体金额和胜诉承诺，谁说能给，谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚，这通电话才值。
北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由 摘要
挑所这件事，看的是它把力气压在哪一块，招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关，输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方，做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议，办过的案子超过两万件，覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核，也顺手写清什么情况不必找在明。
北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问
第一次打这类电话，多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍，讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值，不看您讲得多细，看四件事有没有说清：公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪，给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺，谁就不必再谈。
遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿
违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。
遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来
房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。
合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套
一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。
政府强制拆房子怎么办？先弄清这一步合不合法
房子的事走到强制这一步，很多人第一反应是拦。拦得住一时，拦不住程序。国有土地上的房屋征收，法律只留了一条强拆路径：先有补偿决定，您既不复议也不起诉、到期又不搬，政府才能向人民法院申请强制执行。所以碰上政府上门，先别争嗓门，先要那两张纸。没有补偿决定就动手，或者有了决定却绕过法院，性质就变了。
北京在明律所官方电话只有一个，接到陌生号码要多问一句
官方电话只有一个，这件事得反复说。别人用别的号码找上门，多半不是所里的人。
