企业拆迁,评估中存在哪些风险?

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  在房屋拆迁过程中,被拆迁人有两种补偿方式的选择,一种是货币补偿,一种是产权调换。但无论是哪一种补偿方式,都必须由专业的评估机构人员到拆迁房屋现场勘查、测量,从而评估确定房屋的价值,最终制作评估报告,拆迁方依据评估报告结果与被拆迁人达成协议,给予补偿或者安置房,从而完成拆迁工作。由此可见,房屋拆迁评估对于传之其人的最终补偿来讲,是一项至关重要的环节,被拆迁人必须重视。所以我们必须注意房屋拆迁评估中的风险点:

  1、未依法评估机构的选择风险

  根据相关法律规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  但其中容易出现风险的地方是,拆迁方单方面选取评估机构,并未征求被拆迁人的任何意见,更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。还有一种情况,被拆迁人对房地产评估机构的了解有限,所以很难选出最能对房屋拆迁补偿价格进行合理、公正地估算的评估机构,并且真正参与投票的被拆迁人并不多,这就使得拆迁方或者评估机构有可能做一些手脚,借这种抽签方式达到暗箱操作的目的,来选择拆迁方意愿中的评估机构。

  2、未实地勘察程序的风险

  根据相关法律规定,拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

  但其中容易出现风险的地方是,拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。

  3、未依法选择评估方法的风险

  根据相关法律规定,市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

  容易出现风险的地方是,房屋拆迁评估方法包括:市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法等,其中市场比较法是最利于被拆迁人的评估方法。但是有的时候,评估机构为了迎合拆迁方而降低评估标准,不采用市场价法评估,导致评估价严重偏低。

  4、评估报告未完善的风险

  房屋评估报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,主要内容包括:封面;目录;致委托方函;估价师声明;估价的假设和限制条件;估价结果报告;估价技术报告;附件。

  容易出现风险的地方是,评估机构只提供估价结果报告,没有提供完整的估价报告,在评估报告中连评估工作人员的签字、盖章都没有,这样的评估报告是没有法律效力的,这是严重违法的。

  5、拆迁评估报告未依法送达的风险

  根据相关法律规定,评估报告应依法送达,一般是直接送达,被拆迁人拒收的话应留置送达,并有证明人员在场,且记录在案;特殊情况才邮寄送达或公告送达。

  容易出现风险的地方是,拆迁方直接把评估报告张贴与门前,这种方式是违法的,

  所以,房屋拆迁评估是比较关键的环节,被拆迁人一定要对评估中存在的风险有所重视,如果对评估结果不满意,可以申请复核评估,房屋征收评估的费用由拆迁方进行承担,复核评估的费用由房地产评估机构承担。

  以上是房屋拆迁评估中存在的风险介绍,如果您想了解更多的这方面信息,可以在本网站中查询或找专业律师咨询。

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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