冯振兴律师
对行政法有浓厚的兴趣，长期钻研行政复议和行政诉讼等领域，具有深厚的理论基础。通过悉心研究和实践，在江浙沪地区的房屋拆迁征收、补偿与安置等业务领域方面积累了丰富的经验和资源，能够为当事人提供更好地处理征收拆迁纠纷的法律意见。。
拆迁维权胜诉案例基于半年前评估价值时间点出具的《房地产征收估价分户报告》作出补偿决定被撤销案,
【案情简介】
某市王先生的父亲有一套自建房屋，房屋面积为131平方米，其父亲过世后，王先生继承了该套房屋。因再生水处理厂项目的需要，征收方拟征收该项目范围内的房屋。2019年1月29日，受征收方委托，评估公司以2018年11月5日为评估价值时点，出具了《房地产征收估价分户报告》。
王先生认为估价过低，提出复核申请，但征收方答复称，如对征收方委托的第三方评估公司有异议，可自行委托评估公司进行评估。2019年5月22日，征收方作出房屋征收决定，王先生的上述房屋被纳入征收范围。
因对征收补偿安置不满，王先生未签订征收补偿安置协议。随后，征收方作出《房屋征收补偿决定》并留置送达王先生。王先生对该征收补偿决定不服，委托律师向法院提起诉讼，请求法院依法撤销该征收补偿决定书。
【办案经过】
一审法院认为，本案中，评估公司的选定符合法律规定的程序，且征收方亦保障了王先生对评估复核的权利。虽然评估时点在征收方发布房屋征收决定公告日之前的半年内，在此期间，案涉房屋周边的市场价格存在客观上涨亦是不争的事实。但是，经审查，案涉征收补偿决定中无论是“货币补偿”还是“产权调换”，征收方都在评估价格的基础上增加了政府补助、异地安置补助等项目作为补偿，故案涉征收补偿决定所确定的补偿已经足够使王先生的房产权益得到保障。因此，一审判决驳回了王先生的诉讼请求。
王先生不服，认为一审法院没有认可其关于评估机构选定、评估时点、评估报告送达、复核评估、评估报告内容等方面的主张，事实认定错误，故提起上诉二审法院认为，征收方在征收决定作出之前选定评估机构，属程序违法。征收方并未履行多数决的选定程序，而是以补偿协议约定的形式代替此前应当事先进行的选定程序，顺序颠倒，有以结果代替过程、逃避法定程序的嫌疑，法院对此不予认可。征收方以征收决定下发之前半年左右的涉案房屋市场价作为评估依据，而实际上此段时间的房价客观上有所浮动，涉案的评估报告明显缺乏法律依据，因此法院对该报告不予认可。
【办案结果】
最终，二审法院作出如下判决:撤销一审判决，撤销征收方作出的《房屋征收补偿决定》。
【律师点评】
房屋被征收，一般市民最关注的问题是能得到多少补偿，而房屋价值根据征收补偿条例的规定要由评估机构评估确定。如果评估结果低于正常预期怎么办呢?本案中，当事人通过向律师求助，经过一审、二审，最终撤销了该不合理的征收补偿决定。
就该案而言，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，评估机构的选定、评估时点的确定等问题直接关系到被拆迁人能否获得公平合理的补偿。
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文章来源参考：头条-，内容审核：冯振兴律师
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