租赁房屋变违建,承租人应如何救济

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案例导入:被起诉的承租人

2020年5月,北京市延庆区的陶先生与贾先生签订一份《租赁合同》,约定贾先生将位于北京市延庆区八达岭镇西拨子村的一处四合院出租给陶先生用于经营旅游、餐饮、民宿,租期自2020年6月至2025年5月。2022年11月,案涉四合院被纳入延庆区违建项目清除范围,陶先生的经营条件不复存在。遂联系到北京在明律师事务所

律师以案说法

一、违法建设的界定

违法建设实际是一个综合概念,违反土地管理规定违法占地建设的,叫违法建设;违反水务管理规定、在河道管理范围、湖泊管理范围内建设的,也叫违法建设。当然,还有违反文物保护、园林绿化等管理规定进行建设的,也都交违法建设。类似于本案中的违法建设,是实践中最为广泛的情形,即违反城乡规划管理制度建设的产物,一般包括城镇违法建设和乡村违法建设。所谓城镇违法建设,是指国有土地范围内未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的城镇建设工程,以及逾期未拆除的城镇临时建设工程。所谓乡村违法建设,是指集体土地范围内应当取得而未取得乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证或者未按照许可内容进行建设的乡村建设工程。

二、租赁合同的效力

因违法建设不受法律保护。所以,以违法建设为租赁标的物的租赁合同会被认定为无效合同。对此,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,法院应当认定有效”。

三、合同无效后,能要求返还租金吗

此前,很多咨询者在问到这个问题的时候都会说,租赁合同都无效了,房屋还是违法建筑,出租方是不是没有权利收取我的租金?实际上并不如此。合同无效后,法院会参照双方约定的租金标准并以承租人实际占用房屋的期限计算使用费。因此,承租人应当重点注意实际占用房屋期限的问题,应当及时以合法有效的方式要求出租方收回房屋,并保留证据。否则,占一天房就多算一天占用费,承租人恐会为此而无辜买单。

四、承租方权益如何保护

租赁合同的无效,承租方通常都会存在,如装修损失、房屋改扩建损失、可拆卸物品的拆除、运输、搬运、仓储费用损失、停产停业损失,等等。不过,就该项损失,可以向出租方主张赔偿,因为按照民法典及相关司法解释的规定,在合同被确认无效之后,有过错方应当对无过错方因合同无效产生的损失进行赔偿;如果双方都有过错,则按照过错比例进行承担。一般而言,出租方将违法建筑对外出租,应当对合同无效承担主要的过错责任。承租人有没有在确定租赁关系前保持审慎态度、要求查验房屋合法手续也是考量承租人是否需要承担部分过错责任、及多少比例过错责任的重要因素。而关于损失定价,需要由承租方向法院举证,举证越充分、全面,能够获得法院支持的可能性就越高。

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