没计入公摊拆迁怎么赔偿,未计入公摊面积的建筑所有权约定归开发商所有合法吗

没计入公摊拆迁怎么赔偿,未计入公摊面积的建筑所有权约定归开发商所有合法吗,不计入公摊的公共建筑权属

一、未计入公摊面积的建筑所有权约定归开发商所有合法吗

未计入公摊面积的建筑所有权约定归开发商所有，这一约定是否合法，需根据具体情况及法律规定综合判断，但通常情况下，此类约定可能因违反法律规定而无效。以下是对此问题的详细分析：

1. 公摊面积的权属界定：

- 根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。公摊面积，作为建筑区划内由整栋楼的产权人共同所有的部分，其所有权归属于全体业主。

2. 开发商无权擅自处分公摊面积：

- 开发商在房屋销售后，即不再对公摊面积享有所有权。任何未经业主同意的擅自处分行为，包括约定归开发商所有，均构成无权处分，侵犯了业主的合法权益。

- 根据《民法典》第二百七十三条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。这进一步强调了业主对公摊面积的共有权。

3. 特殊情况下的处理：

- 在某些特殊情况下，如因城市规划调整或公共利益需要，确需对公摊面积进行调整或利用的，应满足严格条件，包括及时通知业主、向相关部门申请审批、获得批准后与业主协商补偿或解决方案等。但这些情况并不适用于开发商单方面约定公摊面积归其所有的情形。

二、允许计入房产公摊面积的有没有相关文件

允许计入房产公摊面积的相关文件及规定

一、允许计入房产公摊面积的相关文件

1. 《商品房销售管理办法》

- 法规原文：根据《商品房销售管理办法》第十八条，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

- 具体规定：该办法明确规定了商品房买卖合同中应注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，确保购房者能够清晰了解所购房屋的实际情况。

2. 《房产测量规范》

- 法规原文：作为国家标准，《房产测量规范》详细规定了房屋面积的计算方法，包括公摊面积的具体计算方式。

- 具体规定：该规范明确了共有建筑面积的分摊原则，即根据产权双方是否有合法权属分割文件或协议来确定分摊方式；若无相关文件或协议，则按建筑面积比例进行分摊。

二、允许计入房产公摊面积的具体范围

1. 应分摊的共有建筑面积

- 具体范围：这包括但不限于电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室（作为共有部分）、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。还包括套与公共建筑之间的分隔墙和外墙（含山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

2. 不应分摊的共有建筑面积

- 具体范围：这主要包括独立使用的地下室、车棚、车库；为多幢楼服务的警卫室、管理用房、设备间；作为人防工程的地下室；售房单位自营、自用的房屋；以及层高小于2.20米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层等。

三、公摊面积的计算方法

1. 分摊的公用建筑面积计算

- 计算公式：分摊的公用建筑面积 = 公用建筑面积分摊系数 × 套内建筑面积。其中，公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积之和。

- 公用建筑面积计算：公用建筑面积 = 整幢建筑的建筑面积 - 套内建筑面积之和 - 不应分摊的建筑面积。

2. 公摊面积比例

- 多层住宅：一般公摊系数在7% - 12%（或10% - 15%），这类住宅公共空间相对较少，所以公摊比例相对较低。

- 小高层住宅：公摊系数通常在15% - 20%，由于有电梯设备及其相关公共区域，公摊面积会有所增加。

- 高层住宅：公摊系数大多在20% - 30%（或20% - 25%），因建筑高度高，需要更多的公共设施，导致公摊面积占比相对较高。

三、大厦建设面积中不计容面积计入公摊嘛

大厦建设面积中不计容面积通常不计入公摊面积。以下是对这一问题的详细分析：

一、不计容面积的定义与范围

不计容面积，即不计入容积率的建筑面积，主要包括一些不具备完整使用功能或特定用途的区域，如层高不足规定标准的技术层、独立使用的地下室、车棚、车库等。这些区域因其功能独立性或技术特性，不参与公共建筑面积的分摊。

二、公摊面积的定义与范围

公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅、过道等公共设施所占用的面积，以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。这些区域为所有业主提供服务和便利，其面积会进行分摊。

三、不计容面积与公摊面积的关系

1. 独立使用功能区域：如独立使用的地下室、车棚、车库等，因其具备独立的使用功能，且往往可以单独进行产权登记，因此不计入公摊面积。

2. 特定技术层与区域：层高不足规定标准的技术层等，因其不满足正常使用条件，也不计入公共建筑面积，自然也不属于公摊面积范畴。

3. 服务范围广泛的设施：如为多栋房屋服务的警卫室、管理用房等，其服务范围不局限于某一栋楼，因此也不计入该栋楼的公摊面积。

四、物业用房不得计入公摊面积的法律依据

物业用房不得计入公摊面积的法律依据主要源于对共有部分与专有部分界定的相关法律规定。

1. 共有部分与专有部分的界定

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一条款明确了建筑物中专有部分与共有部分的划分原则。

2. 公摊面积的性质

- 公摊面积，作为建筑物共有部分的一部分，是由全体业主共同拥有和使用的。它包括但不限于大堂、公共门厅、走廊、过道等，是为整栋建筑服务的公共设施所占用的面积。

3. 物业用房的性质与归属

- 物业用房，作为物业管理活动所使用的房屋，其性质属于为建筑服务的管理用房。根据相关法律法规及实践，物业用房通常不计入公摊面积。

- 具体来说，根据关于公摊面积计算的规定，不应计入公摊面积的主要包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房等。

物业用房作为管理用房，不属于业主共有的公摊面积范围，因此不得计入公摊面积。这一规定确保了公摊面积的合理性与公正性，维护了业主的合法权益。

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内容来源参考：头条-允许计入房产公摊面积的有没有相关文件,大厦建设面积中不计容面积计入公摊嘛

内容审核：贾波涛律师

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