拒不腾退租赁房屋问题,房屋租赁合同解除后 未腾退亦未实际占有房屋的承租方是否应当承担房屋占用使用费

拒不腾退租赁房屋问题,房屋租赁合同解除后 未腾退亦未实际占有房屋的承租方是否应当承担房屋占用使用费,不腾退房屋以后会怎样

一、房屋租赁合同解除后 未腾退亦未实际占有房屋的承租方是否应当承担房屋占用使用费

房屋租赁合同解除后，未腾退亦未实际占有房屋的承租方，一般无需承担房屋占用使用费，但具体需分情况讨论。以下是对此问题的详细分析：

1. 无权占有与费用支付：根据法律规定，房屋租赁合同解除后，承租方负有腾退房屋的义务。若承租方未腾退但亦未实际占有房屋，则不构成无权占有中的“实际控制”状态，因此，出租方无权要求其支付房屋占用使用费。

2. 例外情形：若承租方虽未实际居住，但通过其他方式（如锁门、堆放物品等）阻碍出租方正常使用房屋，可能被视为间接占有，此时出租方有权要求承租方支付相应费用，以弥补其损失。

1. 占用费的支付义务：若承租方在合同解除后，继续实际占有房屋（如居住、使用等），则构成无权占有，侵犯了出租方的房屋占有、使用和收益权。此时，出租方有权要求承租方支付房屋占用使用费，以补偿其因房屋被占用而遭受的损失。

2. 占用费的标准：房屋占用使用费的标准通常参照原租赁合同约定的租金标准确定。若合同约定的租金标准明显偏离市场行情，或因合同解除涉及双方不同程度的过错等复杂因素，法院可能会综合考虑当地同类房屋的市场租金价格、房屋的实际使用状况以及双方的过错程度等因素，对房屋占用费进行适当调整。

二、最高院关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见

最高人民法院针对强制执行中房屋腾退问题，制定了一系列规定和指导意见，以下是对相关问题的详细解读：

一、腾退责任主体与基本原则

1. 责任主体：执行法院是房屋腾退的主要责任主体，负责在拍卖成交或判决生效后依法组织腾退工作。被执行人（原房屋所有权人）有义务配合腾退，不得阻挠或妨碍。

2. 基本原则：

- 依法依规：腾退工作必须严格遵守《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，确保程序合法、公正。

- 保护权益：切实保护买受人或申请执行人的合法权益，确保其顺利入住或使用房屋。

- 维护稳定：注重社会稳定，避免因腾退引发不必要的纠纷和冲突。

二、腾退的具体流程与措施

1. 发布腾退公告：执行法院在拍卖成交或判决生效后，会发布腾退公告，明确腾退的时间、地点和要求。公告期间，被执行人应自行搬离房屋，否则将承担法律责任。

2. 强制腾退：若被执行人在公告期间未自行搬离，执行法院有权采取强制腾退措施。强制腾退时，执行人员会依法出示证件，说明情况，并制作笔录。对于拒不配合的被执行人，可依法采取罚款、拘留等强制措施。

3. 财物处置：腾退过程中，执行法院会对被执行人的财物进行清点、登记，并妥善保管。财物所有人可在规定时间内领取，逾期未领取的，由执行法院依法处理。

4. 交付房屋：腾退完成后，执行法院会将房屋交付给买受人或申请执行人，并办理相关交接手续。

三、特殊情况下的腾退处理

1. 唯一住房问题：即使是被执行人的唯一住房，在符合一定条件下也可以强制执行。执行法院会综合考虑被执行人的居住需求、经济状况等因素，决定是否给予一定的宽限期或提供临时住所。

2. 租赁权保护：若房屋存在合法有效的租赁合同，且租赁期限尚未届满，执行法院在腾退时会充分考虑承租人的合法权益。在不影响买受人或申请执行人合法权益的前提下，可与承租人协商解除租赁合同或继续履行至租赁期限届满。

三、最高院关于强制执行中腾退房屋的若干规定

最高院关于强制执行中腾退房屋的规定主要涉及腾退责任主体、基本原则、具体流程与措施等方面。

一、腾退责任主体与基本原则

1. 责任主体：执行法院是腾退房屋的主要责任主体，负责依法组织腾退工作。被执行人（原房屋所有权人或使用人）有义务配合腾退，不得阻挠或妨碍。

2. 基本原则：腾退工作必须依法依规进行，确保程序合法、公正；同时，要保护权利人的合法权益，维护社会稳定。

二、腾退的具体流程与措施

1. 发布腾退公告：执行法院在拍卖成交或判决生效后，会发布腾退公告，明确腾退的时间、地点和要求。被执行人应在公告期间自行搬离房屋。

2. 强制腾退：若被执行人在公告期间未自行搬离，执行法院有权采取强制腾退措施。强制腾退时，执行人员会依法出示证件，说明情况，并制作笔录。对于拒不配合的被执行人，可依法采取罚款、拘留等强制措施。

3. 财物处置：腾退过程中，执行法院会对被执行人的财物进行清点、登记，并妥善保管。财物所有人可在规定时间内领取，逾期未领取的，由执行法院依法处理。

4. 交付权利人：腾退完成后，执行法院会将房屋交付给权利人（如买受人或申请执行人），并办理相关交接手续。

三、特殊情况下的腾退处理

1. 唯一住房问题：即使是被执行人的唯一住房，在符合一定条件下也可以强制执行。执行法院会综合考虑被执行人的居住需求、经济状况等因素，决定是否给予一定的宽限期或提供临时住所。

2. 租赁权保护：若房屋存在合法有效的租赁合同，且租赁期限尚未届满，执行法院在腾退时会充分考虑承租人的合法权益。在不影响权利人合法权益的前提下，可与承租人协商解除租赁合同或继续履行至租赁期限届满。

四、因老人不愿意搬走公租房不退行不行

老人不愿意搬走公租房，若存在不符合续租条件、获得其他住房不再符合配租条件或承租其他保障性住房等情形，则必须退还公租房，否则将面临法律责任。以下是对此问题的详细分析：

一、公租房腾退的法律依据

根据《公共租赁住房管理办法（2012年版）》第三十一条，承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：

1. 提出续租申请但经审核不符合续租条件的：若老人提出续租申请，但经审核不符合续租条件，如收入水平超过公租房申请标准，则应当腾退公租房。

2. 租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的：若老人在租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得了其他住房，导致其不再符合公租房的配租条件，如拥有了一套自有住房，则也应当腾退公租房。

3. 租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的：若老人在租赁期内承租或者承购了其他保障性住房，如经济适用房，则同样应当腾退公租房。

二、腾退公租房的处理流程

1. 发出搬迁通知：当老人出现上述应当腾退公租房的情形时，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，并发出书面通知，要求老人在规定期限内腾退公租房。搬迁期内，老人需按照合同约定的租金数额缴纳租金。

2. 搬迁期满后的处理：

- 确无其他住房的：若搬迁期满老人仍不腾退公租房，且确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金。

- 有其他住房的：若老人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求老人腾退公共租赁住房。

三、法律后果与责任

1. 加收租金：若老人未在规定期限内腾退公租房，且确无其他住房的，将按照市场价格缴纳租金，这通常高于原合同约定的租金水平。

2. 信用惩戒：老人的违约行为可能被记入公共信用信息档案，对其今后在信贷、出行、就业等方面产生不利影响。

3. 法律诉讼与强制执行：若老人有其他住房且拒不腾退公租房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可向人民法院提起诉讼。法院在审理后，若认定老人违约，会依法作出判决，要求老人腾退房屋。若老人在判决规定的期限内仍不履行腾退义务，管理单位可向法院申请强制执行，法院可采取强制腾房等措施确保公租房顺利收回。

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内容来源参考：头条-最高院关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见,最高院关于强制执行中腾退房屋的若干规定

内容审核：陈福文律师

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