马建波律师
马建波律师，男，北京著名金牌律师，北京大学法学学士。现为北京市律师协会农业农村法律事务专业委员会委员、中华 全国律师协会会员、北京市律师协会会员。
老房子拆迁怎么算违建,无人住的自家老房子扒掉重建属于违建吗,老房子拆除怎样补偿
一、无人住的自家老房子扒掉重建属于违建吗
无人住的自家老房子扒掉重建，是否属于违建，关键在于是否依法取得相关政府部门的批准并严格遵守审批内容。以下是对此问题的详细分析：
一、违建的定义与法律依据
- 违建，即违法建筑，指的是违反规划管理法律法规而建设的建筑物、构筑物等。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，进行建筑物、构筑物等工程建设，必须向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。未取得该证或未按其规定进行建设的，均属违建。
二、合法重建的条件
1. 取得审批手续：重建前，必须向相关部门提交重建申请，并获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证等必要证件。
2. 符合审批要求：重建过程需严格按照审批的设计方案和建设要求进行，包括面积、高度、位置等，不得超出审批范围。
3. 遵守相关政策标准：部分地区可能对旧房重建有特定政策规定，如面积、高度、建筑风格等标准，重建行为需符合这些政策要求。
三、可能被认定为违建的情况
1. 未取得审批擅自重建：未经批准就自行拆除旧房并进行重建，属于违建行为。
2. 超出审批范围重建：即使取得了重建审批，但在实际建设过程中超出了审批规定的范围，超出部分将被认定为违建。
3. 不符合规划和政策要求：如果重建行为违反了当地的土地利用规划、城乡建设规划等政策要求，也可能被认定为违建。
二、老房子只有国有土地证没有房产证是违建吗
老房子只有国有土地证没有房产证，并不直接等同于违建，是否违建需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：
一、通常属于违建的情况
1. 法律依据：根据《城乡规划法》第四十条第一款，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设，必须依法取得建设工程规划许可证等审批文件。若老房子未取得这些必要审批手续，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，在国有土地上擅自建设，则通常会被认定为违法建筑。
2. 法律后果：未取得相关许可而擅自建房，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门有权责令停止建设。对于尚可改正的，限期改正并处罚款；无法改正的，限期拆除并处罚款，甚至可能被没收实物或违法收入。逾期不拆除的，还可能面临强制拆除，且不予补偿。
二、特殊情况不属于违建
1. 历史遗留问题：对于老旧城区，早期建设时可能未建立完善的规划和建房审批制度。这些区域内存在的无证房屋，不能简单认定为违建，而应结合历史情况，按照地方政府制定的针对历史遗留问题的政策来处理。
2. 因政府原因导致无法办证：若因政府部门原因，如审批程序不清晰、承诺办理证件却未兑现，或因公共利益等政府主导因素导致建房人客观上无法取得合法建房手续，那么这样的无证建房不应认定为违建。建房人可通过合法途径，要求政府解决办证问题或对房屋合法性予以确认。
3. 补办手续后合法：若建房初期未取得相关证件，但在相关部门发现之前或责令整改期间，能够及时补办齐所有建房审批手续，使建房行为符合规划等要求，那么房屋可以转化为合法建筑。
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