上海拆迁房做外墙翻新,拆迁安置房外墙漏水该谁负责

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一、拆迁安置房外墙漏水该谁负责

拆迁安置房外墙漏水责任的归属问题，主要根据房屋质保期、物业管理责任以及具体漏水原因来判断。

1. 如果拆迁安置房仍在质保期内，包括外墙的防水等在内的相关问题，属于开发商的管辖范围。依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，质保期内发生的外墙漏水情况应由开发商承担责任。

1. 若拆迁安置房已经过了质保期，且外墙漏水是由于物业管理不善导致的，那么物业公司应承担相应责任。因为物业公司对外墙有监督和管理的义务，需要对其维护不当造成的漏水问题负责。

2. 如果漏水是因为房屋自然老化造成的，物业公司可提取公共维修基金进行维修。但提取维修基金需获得至少三分之二以上业主的同意。

在处理拆迁安置房外墙漏水问题时，还需考虑房屋质量检测报告等因素，以便更准确地确定责任归属。若遇到纠纷，可通过协商或法律途径解决。

拆迁安置房外墙漏水的责任归属需根据具体情况判断。在质保期内，开发商应承担责任；质保期外，则可能是物业公司的责任。自然老化导致的问题则可通过公共维修基金解决。

二、民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

楼房老旧小区外墙开裂倾斜的维修责任，需根据具体情况判断，主要依据《民法典》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规。

一、保修期内的情况

1. 责任归属：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。若房屋交付未满5年且外墙开裂属于质量问题，如施工缺陷、材料不合格，则由开发商负责维修并承担费用。

2. 操作建议：业主应留存开裂照片、报修记录等证据，通过物业或书面函件向开发商主张权利。

二、保修期外的情况

1. 存在专项维修资金：

- 责任归属：根据《民法典》第二百八十一条及《住宅专项维修资金管理办法》第十八条，外墙作为共有部分，保修期满后的维修费用可从住宅专项维修资金中列支。

- 操作流程：物业服务企业提出维修方案及预算，经专有部分占总面积2/3以上业主且人数2/3以上业主参与表决，半数以上同意后，向住建部门申请划拨资金实施维修。若资金余额不足，仍需业主补充缴纳。

2. 无专项维修资金：

- 责任归属：由全体业主共同承担维修费用，按专有部分面积比例分摊。

- 操作建议：业主可通过业主委员会发起维修基金筹集程序，或协商制定一次性集资方案。

三、特殊责任主体情形

1. 第三方导致损坏：如邻居装修不当、相邻工程施工等造成外墙开裂，由侵权方承担赔偿责任。需提供现场照片、监控录像、专业机构鉴定报告等证明因果关系。

2. 物业未尽管理职责：若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。业主可向街道办投诉或通过司法途径索赔。

三、房屋外墙漏水是业主承担还是物业承担

房屋外墙漏水责任的承担需要根据具体情况来判断。一般来说，可能涉及的责任主体包括业主和物业。

房屋外墙漏水的责任承担需要根据房屋是否在质保期内、漏水原因以及物业公司的管理情况等因素来综合判断。在实际操作中，建议业主先与物业公司协商解决，若无法达成一致，再考虑通过法律途径来明确责任并寻求解决方案。

需要注意的是，以上分析仅供参考，并不能替代专业法律意见。如有需要，请咨询专业律师以获取更准确的法律指导。

哪些事情由业主共同决定

由业主共同决定的事项主要包括以下几点：

业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，对业主大会的召开、议事方式、表决程序等作出规定。这些规则的制定和修改需要业主共同决定，以确保业主大会的顺利进行和决策的公正性。

管理规约是对业主在物业管理区域内行为规范的约定，包括物业的使用、维护、管理等方面。业主共同决定管理规约的制定和修改，有助于维护物业管理区域的秩序和稳定。

业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体执行业主大会的决策，并处理物业管理区域内的日常事务。选举业主委员会或更换其成员是业主共同决定的重要事项，以确保业主委员会的代表性和有效性。

物业服务企业是提供物业管理服务的专业机构。选聘和解聘物业服务企业需要业主共同决定，以确保物业服务的质量和效率。

专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。筹集和使用这项资金需要业主共同决定，以确保资金的合理使用和透明管理。

改建、重建建筑物及其附属设施是物业管理区域内的重大工程，涉及业主的切身利益。这些工程的实施需要业主共同决定，以确保工程的合法性和安全性。

七、有关共有和共同管理权利的其他重大事项

除了上述事项外，还有其他涉及共有和共同管理权利的重大事项，如改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动等。这些事项也需要业主共同决定，以维护业主的合法权益和物业管理区域的稳定。

业主享有什么权利

业主享有的权利主要包括专有部分的所有权、共有权，以及共同管理的权利。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这意味着业主对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的完全支配权利。业主可以自主决定如何使用其专有部分，并从中获取收益。

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权。这包括建筑物内的公共区域，如楼梯、电梯、走廊等，以及建筑区划内的公共场所、场地和设施，如绿地、道路、停车位等。业主有权参与这些共有部分的管理和维护，确保其正常使用和良好状态。

业主还享有共同管理建筑物的权利。这包括参与制定和执行有关建筑物管理、使用、维修等方面的规章制度，以及选举和被选举为业主委员会成员等。共同管理权是业主维护自身权益和建筑物整体利益的重要手段。

业主作为建筑物的所有者和使用者，享有专有部分的所有权、共有权和共同管理权，这些权利共同构成了业主的完整权益体系。

四、商品房外墙归属权规定

商品房外墙归属权规定主要依据《中华人民共和国民法典》的相关规定来确定。以下是对此问题的详细分析：

一、一般情况下的归属权

业主共有部分：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”商品房的外墙面作为建筑物的整体结构部分，不属于业主的专有部分，而是被视为全体业主的共有财产。因此，在一般情况下，商品房外墙面的所有权归全体业主共有。

二、特殊情况下的归属权

合同约定的情况：虽然一般情况下外墙面属于业主共有，但在某些特殊情况下，如开发商在销售房屋时通过合同明确保留了外墙面的使用权或所有权，或者将外墙面的广告位等特定权益转让给了第三方，那么这些特定情况下的外墙面使用权或相关权益可能不属于全体业主共有。这种情况必须基于明确的合同约定，并且不能违反法律法规的强制性规定。

三、实际管理与责任划分

1. 物业管理公司的角色：在实际操作中，商品房的外墙面通常由物业管理公司负责维护和管理。物业公司会制定相关的管理制度，确保外墙面的安全、整洁和美观。但这并不意味着物业公司拥有外墙面的所有权，其管理行为是基于与业主签订的物业服务合同进行的。

2. 维修责任的承担：根据《物业管理条例》第五十五条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”当外墙面出现损坏或需要维修时，维修费用一般由全体业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊。这是因为外墙面作为共有部分，其维修责任应由全体业主共同承担。

商品房外墙面的所有权一般归全体业主共有，但在特殊情况下可能因合同约定而有所不同。在实际管理中，物业管理公司负责外墙面的维护和管理，而维修责任则由全体业主共同承担。

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内容来源参考：头条-民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修,房屋外墙漏水是业主承担还是物业承担

内容审核：贾波涛律师

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