小区拆迁后土地归属谁,房地产开发商购买土地建成商品房小区售卖后 其土地归小区业主吗 还是开发商

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一、房地产开发商购买土地建成商品房小区售卖后 其土地归小区业主吗 还是开发商

在房地产开发商购买土地建成商品房小区售卖后，土地使用权归小区业主共有，而非开发商单独所有。以下是对此问题的详细分析：

1. 开发商的土地使用权原始取得：

- 开发商在开发商品房前，需通过出让、转让等方式从国家获取土地使用权，并支付土地使用权出让金。这一过程中，开发商依法取得土地使用权，用于房地产开发建设。

- 依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2. 房屋销售后土地使用权的转移：

- 当开发商将房屋销售给业主并完成交付及产权登记后，土地使用权随房屋所有权一并转移给业主。这一过程体现了“房地一体”的原则，即建筑物及其附属设施转让时，其占用范围内的建设用地使用权也一并处分。

- 依据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

3. 小区土地使用权的共有情况：

- 商品房小区的土地使用权通常由该小区的全体业主共有，包括建筑物占地以及公共设施、道路、绿化等用地。全体业主按照各自房屋的建筑面积比例共同拥有小区土地的使用权。

- 业主在办理房产证时，会获得不动产权证书，该证书合并了房屋所有权证和土地使用权证，标志着业主正式获得房屋及其占用范围内的土地使用权。

二、小区外围的土地归属权

小区外围的土地归属权，一般来说，可以依据以下法律条款和原则进行确定：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律规定，我国土地所有权分为国家所有和集体所有两种。在城市中，大部分土地，包括住宅小区外围的土地，通常属于国家所有。这意味着，这些土地的所有权归属于国家，而非个人或小区业主。

虽然土地所有权归国家，但个人或组织可以通过合法途径取得土地使用权。在住宅小区中，业主在购买房屋时，通常会一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权。这意味着，业主对房屋所占用的土地享有使用权，可以在该土地上建造、使用、收益和处分房屋。这种使用权仅限于房屋所占用的土地，而不包括小区外围的其他土地。

小区外围土地的具体归属可能因情况而异。一般来说，如果这部分土地在小区规划范围内，且未被明确划定为公共道路、绿地等公共设施用地，那么其使用权可能属于小区全体业主共有。但如果这部分土地被明确划定为公共设施用地，或者其使用权已被其他单位或个人依法取得，那么其归属权将按照相关法律规定进行确定。

小区外围的土地归属权问题涉及多个法律条款和原则，需要根据具体情况进行分析和判断。在实际操作中，建议咨询专业律师或相关政府部门以获取准确和可靠的答案。

三、公产房拆迁款属于谁有补偿吗

公产房拆迁款属于谁及是否有补偿的问题，涉及多个法律层面，以下将详细解答：

1. 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁补偿的受偿方原则上为被拆迁房屋的所有权人。在公产房的情况下，即公房租赁关系中的出租人。但出租人需在与承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后，方可获得补偿。

2. 若被拆迁房屋为夫妻婚后取得的公房承租权，则拆迁补偿款应视为夫妻共同财产。

1. 公产房在拆迁时，根据政府规定，被征收人如选择房屋产权调换，应负责安置公有房屋承租人，且租赁关系保持不变。补偿金额由评估价格与价格补贴组成。

2. 对于旧式里弄房屋、简屋等非成套独用居住房屋，还会额外提供套型面积补贴。

本文所述内容依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及第二十四条，以及《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条与第一千零六十三条。具体条款请参照相关法规原文。

公产房拆迁款的归属与补偿情况需结合具体租赁关系、婚姻状况及当地拆迁政策综合判断。

四、小区红线范围内围墙外道路归谁管理

小区红线范围内围墙外道路的管理归属，需根据道路性质及相关法律法规综合判断。以下是对此问题的详细分析：

一、若道路属于城镇公共道路

1. 管理归属：根据《城市道路管理条例》第六条，国务院建设行政主管部门及地方各级人民政府市政工程行政主管部门分别主管全国及本行政区域内的城市道路管理工作。因此，若小区红线范围内围墙外的道路被认定为城镇公共道路，其管理和维护责任由当地的市政工程行政主管部门承担。

2. 管理内容：包括道路的修建、养护和管理等工作，确保道路的安全、畅通和良好状态。

二、若道路不属于城镇公共道路

1. 管理归属：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路外，属于业主共有。因此，若小区红线范围内围墙外的道路不属于城镇公共道路，则其管理权归属于小区全体业主。

2. 管理方式：业主委员会作为业主大会的执行机构，负责代表业主对共有部分（包括小区道路）进行管理。同时，若小区聘请了物业服务企业，通常会在合同中约定由其负责小区道路的日常维护、管理和保养。

三、特殊情况下的管理协调

- 在某些特殊情况下，如小区道路涉及城市规划、市政建设等更广泛问题时，可能需要住房和城乡建设部门、交通运输部门等相关政府部门的参与和协调。

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内容来源参考：头条-小区外围的土地归属权,公产房拆迁款属于谁有补偿吗

内容审核：张作元律师

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