云岩区拆迁地块规划公示，开发商与拆迁户的纠纷：1300万拆迁款的背后

云岩区拆迁地块规划公示，开发商与拆迁户的纠纷：1300万拆迁款的背后

一、开发商与拆迁户的纠纷：1300万拆迁款的背后

河南郑州，一男子获得开发商1321万拆迁款。可不曾想，两年后开发商以被敲诈勒索为由报警。一审认定是寻衅滋事罪并判处4年，追缴1321万元。上诉后发完重审，重审改判为1年6个月，追缴84万元。一审宣判后，检察院抗诉、男子也提出上诉。

朱先生今年59岁，与妻子育有一个孩子，上有一个母亲。朱先生与妻子则在单位工作，家里有0.8亩的宅基地，并建有一栋5层高楼房，2楼以下一家人生活居住，以上的则用于出租。

城中村改造时，按照当地的规定，由于当时只有朱先生的母亲才是农业户口，因此只能获得一套200平方米的安置房和74万余元房屋拆迁补偿款。但朱先生认为不合理。

后来开发商与朱先生签下补充协议，协议内容大意是：“开发商为加快工程进度，愿意承担拆迁时给朱先生造成的损失1321万元。”

可万万没想到的是，两年后开发商以被敲诈勒索为由报警，公安机关、检察院同以敲诈勒索罪追究朱先生的刑事责任。

检察院认为，朱先生获得相应补偿款后，仍以钱太少为由拒不搬迁，时长近4年。然后以各种不合理的理由，逼迫开发商支付其额外经济损失1321万元。

朱先生认为这些都是开发商自愿的，不构成犯罪。而一审法院则认为，罪名定性有误，遂以寻衅滋事罪定性，并判处朱先生有期徒刑4年，追缴“非法所得”1321万元。

一审宣判后，朱先生不服提出上诉。上级法院经审理后，以事实不清为由，发回重审。再审同样认定构成寻衅滋事罪，但只判处1年6个月、追缴84万元。重审宣判后，检察院以量刑畸轻为由，提出抗诉，朱先生提出上诉。目前，正二审还未开庭审理。

1、有网友表示，开发商手段太高了，先把钱给了，把楼盘开发好以后再来秋后算账！也有网友表示，都是你情我愿的事，事后再说被敲诉，太过分了！但也有网友认为，是朱先生太贪心了！

从一审时的起诉内容称“朱先生获得相应补偿款后，仍以钱太少为由拒不搬迁，时长近4年”来看，检察院是认为朱先生已经收了按照规定可以获得的拆迁款后4年拒不搬迁，才追究其刑事责任的。

也就是说，检察院认为，如果朱先生真的不同意就不应该签名并领取相应的补偿，否则就不能以任何拒绝搬迁。

2、关于是敲诈勒索罪，还是寻衅滋事罪定性问题。

构成敲诈勒索的前提条件之一，行为人必须是使用威胁、恐吓或要挟等手段。

具体到本案中，朱先生只是住在家里不愿意搬走，并没有言语上去威胁或恐吓开发商，因此其行为不符合敲诈勒索罪的构成要件。

司法解释明确规定，行为人目无法纪，以强拿硬要为目的，实施扰乱社会正常秩序，并达到情节恶劣的，构成寻衅滋事罪。

强拿硬要是指行为人以非法占有为目的，通过非法手段，强行、任意占有他人财物的行为。

也就是说，一审法院认为，既然朱先生已经获得了相应的补偿就不能以任何手段强拿硬要，否则就是扰乱社会正常秩序的犯罪行为，即寻衅滋事罪。

刑法第293条规定，构成寻衅滋事罪的，处5年以下有期徒刑。

刑法第64条同时还规定，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还。

换而言之，由于一审法院认为朱先生的行为构成犯罪，因此其所得1321万就属于犯罪所得，基于上述法律规定，应当予以全部追缴。

综上，一审法院以寻衅滋事罪判处朱先生有期徒刑4年，并判定需追缴朱先生犯罪所得1321万元。

3、再审法院为什么会改判为1年6个月？

通过再审只判定追缴84万元来看，再审时，法院根据现有证据无法认定1321万全部都是犯罪所得。也就是说，再审法院还是认可检察院的部分指控内容，但并非全部都是朱先生的犯罪所得，因此才会只作出判处有期徒刑1年6个月和追缴84万元的决定。

综上，笔者个人认为，朱先生事前有没有签名收了相应的补偿款，是其罪名是否成立的关键。说直接点说，你签名同意并领取了补偿，就视为同意这条件，之后就不能再以各种理由阻挠了。

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二、我想咨询下拆迁问题是

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁安置补偿协议。

也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订安置补偿协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。

公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。

享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。

那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。

当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定“同住人”资格呢上海市高级人民院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，有下列情形之一的人，也视为同住人：

1．具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。

但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款

3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的

4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中“空挂户”的人员一般不能认定为同住人。

承租人死亡如何确定后继者在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。

因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。

那么究竟谁应该认定为新的承租人呢《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。

也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。

拆迁安置补偿的分割原则相关法规规定，被拆迁房屋获得的补偿应归房屋承租人及其所有共同居住人同住人所有。

本市拆迁单位在实际操作中还给予了设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费、购买配套安置房奖励费等费用。

根据市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。

但承租人具有以下两种情形的可以酌情多分，即：

1、承租人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活。

三、开发商拆迁和政府拆迁

开发商拆迁和政府拆迁一、拆迁的目的区分：

1、开发商拆迁，即商业拆迁，是指拆迁人是一般的民事主体，拆迁的目的是营利；

2、政府拆迁则是指政府为了特定的利益，通常是为了公共利益，以其名义实施的拆迁行为。

二、拆迁的性质区分：

1、商业拆迁中拆迁人与被拆迁人完全应该是民事关系，两者的地位平等；

2、政府拆迁是一种行政拆迁。

实质是一种剥夺公民房屋所有权的行为，是一种具体行政行为，政府与被拆迁人之间形成一种行政法律关系，服从是其主要特征，符合征收的概念。

法律依据：

《土地管理法实施条例》征地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

在房屋买卖的过程中，开发商拆迁涉及很多问题，需要具体情况具体分析。

比如，拆迁户怎样同开发商谈判首先，你需要“认清自我”。

自己的房子有证吗合法吗如果没有，是祖屋吗在和开发商谈判之前，你第一位要做的就是知道自己的房屋是不是属于自己，是不是合法拥有。

这就好像做买卖，他来买咱们东西，但是咱得知道这个东西是不是咱得，咱能不能卖。

其次，你更要“了解对手”。

在开发商取得该项目用地之前，需要办理一大堆手续，总体来说就是国家承认他这个项目的手续、国家同意他用地的手续、国家同意他拆迁的手续等等。

法律为了保障咱们的利益，规定了公示公告的办法，不是他办了这些手续我们都不知道，只是我们没有去了解或者不知道怎么了解。

当你了解了他们的项目内容、用地合法性等信息后，你才有足够的谈判筹码。

再次，你总是需要一点谈判技巧。

这场谈判或者一方惨败出场，或者双赢结束。

我们都希望是后者，但这基本是不可能的。

开发商想用最低的成本拆咱们的房子;咱们想用这套房子拿到最多的利益。

我们还拿买东西讨价还价打比方：

他想少花钱，你想多要价，你怎么能要到价呢一是咱得货好，二是他有问题。

所以，你的谈判就是说他有问题，你不愿意卖地，最后实在是不情愿，为了响应国家号召、拥护政府政策才同意拆迁。

这时就涉及一个关键问题——价格。

最后，你要对拆迁价格心里有数。

现在的拆迁补偿一般都是按照市场价格，但是千万不要用你附近最高的商品房价格要求，那样你的谈判基本要泡汤。

另外，你还可以考虑多套补偿方案，比如全部货币补偿、全部产权安置、货币补偿和产权安置各半;当然还有其他补偿方法，比如农村的危房改造项目、承包相关工程;如果开发商和政府关系不错，还能为你提供很多便利，比如给孩子落户口，给老两口上低保等。

四、开发商拆迁纠纷会如何处理

法律分析：

开发商拆迁纠纷的处理方式有以下几种：

一、先协商，可达成拆迁补偿安置协议。

二、达成拆迁补偿安置协议后又发生纠纷的，应当通过司法、仲裁途径来解决。

若要采取仲裁方式，当事人必须自愿达成仲裁协议，仲裁采用一裁终局制。

三、若没有达成仲裁协议的，不能申请仲裁，可以直接向法院起诉。

法律依据：

《行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项

行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于行政诉讼受案范围。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第十一条

行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。

公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：

（一）政府特许经营协议；

（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；

（三）其他行政协议。

上述第（二）项，单独列出土地、房屋等征收征用补偿协议，为人民法院受理行政诉讼案件受案范围。

《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定：

拆迁人与被拆迁人达成协议后，一方或者双方当事人反悔的，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

五、我们是拆迁户开发商跑了怎么办

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁安置补偿协议。

也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订安置补偿协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。

公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。

享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。

那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。

当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定“同住人”资格呢上海市高级人民院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，有下列情形之一的人，也视为同住人：

1．具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。

但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款

3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的

4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中“空挂户”的人员一般不能认定为同住人。

承租人死亡如何确定后继者在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。

因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。

那么究竟谁应该认定为新的承租人呢《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。

也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。

拆迁安置补偿的分割原则相关法规规定，被拆迁房屋获得的补偿应归房屋承租人及其所有共同居住人同住人所有。

本市拆迁单位在实际操作中还给予了设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费、购买配套安置房奖励费等费用。

根据市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。

但承租人具有以下两种情形的可以酌情多分，即：

1、承租人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活。

六、开发商拆迁纠纷会咋处理

1、知悉拆迁情况的权力；

2、获得补偿的权利；

3、选择补偿方式的权利；

5、选择评估机构的权利；

6、评估结果的复核权；

7、申请鉴定权；

8、申请裁决权；

9申请行政复议、提起诉讼权利。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

您好，我想咨询一下房屋拆迁补偿的问题

房屋拆迁补偿的具体计算标准如下：

第一，房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

第二，周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

第三，奖励性补偿费，按本地的实际情况确定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》、第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

你好，我想咨询一下土地确权的问题。

土地确权需要以下内容：

1、该土地不存在权属争议或者争议以及解决了；

2、具有相关证据证明确权人对该土地具有所有权和使用权；

3、向有权的人民政府去申请确权。

法律依据：

《土地管理法》第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；

协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；

个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

您好，我想咨询一下租店违建拆迁的赔偿问题

商铺拆迁租户的补偿项目有，是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，包括下列赔偿：

1、搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

2、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

需要看到拆迁协议，才能确定拆迁是否合法，以及能索要哪些赔偿。

3、拆除非住房住宅房屋造成停产停业的，也将得到补偿：

拆迁房屋造成停产、停业的，在规定的过渡期限内，按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。

其中过渡期18个月以内的，补偿6个月;过渡期18个月以上24个月以下的，补偿10个月;由于拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期1个月起每逾期1个月，补偿1个月。

拆迁房屋造成停租的，按房管部门核发的《房屋租赁证》所载明的租金标准的50%补偿，直至回迁。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

你好，我想咨询一下农村征地补偿

农村征地补偿标准要求：

1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：

按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。

原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定。

法律依据：

根据《土地管理法》第四十七条，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

你好我想询问一下关于拆迁款安置费分配的问题

拆迁安置费是市、县级人民政府根据各项调查、听证和公告制定出来的结果进行计算，主要包含被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因为征收房屋造成的停产停业的损失的补偿。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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文章来源参考：头条-云岩区拆迁地块规划公示，我们是拆迁户开发商跑了怎么办

内容审核：黄钰峨律师

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