拆迁出租房损失谁来赔偿,租赁合同变更租赁人并续签二次合同 遇动迁装修补偿归谁

拆迁出租房损失谁来赔偿,租赁合同变更租赁人并续签二次合同 遇动迁装修补偿归谁,拆迁房出租合法吗

一、租赁合同变更租赁人并续签二次合同 遇动迁装修补偿归谁

租赁合同变更租赁人并续签二次合同后，遇动迁装修补偿的归属问题，需根据具体情况及合同约定来判断。以下是对此问题的详细分析：

一、合同约定的优先性

1. 明确约定：如果租赁合同中明确规定了遇拆迁时装修补偿的归属或处理方式，双方应严格按照合同约定执行。例如，合同可能规定装修补偿归原承租人、新承租人或按一定比例分配。

2. 无明确约定：若合同未对装修补偿作出明确约定，则需依据相关法律法规及实际情况来处理。

二、装修补偿的归属原则

1. 经出租人同意的装修：

- 形成附合部分：对于经出租人同意进行的装饰装修，若因拆迁导致损失，承租人可根据剩余租赁期内的装饰装修残值损失向出租人主张赔偿。这是因为承租人在装修时投入了资金，且装修提升了房屋的使用价值。

- 未形成附合部分：承租人可依法拆除并带走未形成附合的装修部分，但不得损害房屋结构安全或影响后续使用。

2. 未经出租人同意的装修：承租人擅自进行的装修构成侵权行为，出租人有权要求恢复原状或赔偿损失，且承租人无权主张装修补偿。

三、实际履行情况的影响

1. 租赁人变更：在租赁合同变更租赁人并续签二次合同的情况下，需明确装修是在哪个租赁期间进行的，以及新承租人是否继承了原承租人的装修权益。

2. 续签合同的影响：续签合同可能视为对原合同条款的延续或修改，需根据续签合同的具体内容来判断装修补偿的归属。

二、现在好多拆迁安置房出租为什么不交税

拆迁安置房出租在大多数情况下是需要交纳税费的，包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税等。以下是对拆迁安置房出租交税问题的详细解答：

一、主要税种及税率

1. 增值税：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。计算公式为：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

2. 城市维护建设税：根据纳税人所在地不同，税率有所差异。市区税率为7%，县城、镇税率为5%，其他地区税率为1%。

3. 教育费附加与地方教育附加：费率分别为3%和2%，均以实际缴纳的增值税税额为计征依据。

4. 房产税：对个人出租住房，不区分用途，均按4%的税率征收房产税。

5. 个人所得税：财产租赁所得每次（月）收入不超过4000元的，减除费用800元后，按10%的税率计算缴纳个人所得税；每次（月）收入4000元以上的，减除20%的费用后，其余额为应纳税所得额，再按10%的税率计算缴纳个人所得税。

二、免税政策与优惠

- 个人出租住房可能享受一定的税收减免或优惠政策，如月销售额未超过一定金额（如15万元）的增值税小规模纳税人可能免征增值税。

- 具体免税政策和优惠措施需根据当地税务部门的规定执行，可能因地区和时间而异。

三、未交税的可能原因

- 部分拆迁安置房出租者可能因不了解税收政策或存在侥幸心理而未交税。

- 某些地区或特定政策下可能对拆迁安置房出租给予税收优惠或减免，但需符合一定条件并经过申请批准。

三、房屋过保修期后由谁负责

房屋过保修期后出现质量问题，一般由业主自行维修。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，房屋在保修期内出现质量问题，出卖人应当承担修复责任；但如果房屋已经过了保修期，那么买受人，即业主，通常需要自行承担维修责任。

如果是租赁的房屋，那么根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，出租人有维修租赁物的义务，但如果是因为承租人的过错导致房屋需要维修的，出租人不承担维修义务。当然，这也要根据具体的租赁合同条款来确定。

房屋过保修期后的维修责任一般由业主自行承担，但具体情况还需要根据房屋的性质（如是自住房还是租赁房）以及相关的合同条款来确定。

四、在租赁土地上建造建筑物的所有权归属 民法典

在租赁土地上建造的建筑物，其所有权归属需根据具体情况及合同约定来确定。以下是对此问题的详细分析：

一、合同有约定的情况

- 产权归属依据合同：若租赁合同中明确约定了建筑物所有权的归属，则按照合同约定执行。例如，合同可能规定房屋建成后归出租人所有，或归承租人所有但需给予出租人一定补偿。

二、合同无约定或约定不明确的情况

1. 经出租人同意建房

- 产权通常归承租人：若承租人经出租人同意在租赁土地上建房，且合同未明确产权归属，根据《中华人民共和国民法典》第三百五十二条，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。在此情况下，房屋所有权一般归承租人所有，但土地使用权仍归出租人。

- 租赁期满后的处理：租赁期满或合同解除时，双方可协商房屋的处理方式，如出租方给予承租方补偿后取得房屋所有权，或由承租方拆除房屋恢复土地原状。

2. 未经出租人同意建房

- 构成违约：承租人未经出租人同意建房构成违约，出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。

- 房屋产权不获认可：在此情况下，承租人无法获得房屋产权，且可能需承担违约责任。

三、特殊情况下的产权归属

- 土地性质与用途限制：若租赁土地为农用地，且未经批准擅自建房，则房屋可能被认定为违法建筑，无法取得合法产权。

- 政府征收或拆迁：在政府征收或拆迁时，房屋的补偿权益需根据具体情况和相关法律法规来确定，可能涉及多方利益。

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内容来源参考：头条-现在好多拆迁安置房出租为什么不交税,房屋过保修期后由谁负责

内容审核：石有成律师

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