拆迁房是出让还是出让的,出让 动迁房是什么产权

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一、出让 动迁房是什么产权

出让/动迁房是具有完全产权的房屋。

首先，我们来明确“出让房”和“动迁房”的概念。出让房一般指的是通过土地出让方式取得的房屋，这类房屋在缴纳了土地出让金后，通常拥有完整的产权。而动迁房，也称为拆迁房或安置房，是政府在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，为安置被拆迁住户而建造的房屋。

对于动迁房，虽然其起初是为了安置被拆迁的住户，但这类房屋在建造和分配过程中，都遵循了相关的法律法规，确保了其产权的合法性。动迁房的产权归属通常与被拆迁房屋的产权归属相一致。也就是说，如果被拆迁的房屋是个人财产，那么动迁房也属于个人财产；如果被拆迁的房屋是夫妻共同财产，那么动迁房也属于夫妻共同财产。

无论是出让房还是动迁房，只要其取得了合法的产权证明，如房屋所有权证或不动产权证，就代表了其拥有完全的产权。这意味着房屋的所有者可以依法对房屋进行占有、使用、收益和处分。

二、出让动迁房和出让商品房有啥区别

出让动迁房与出让商品房在多个方面存在显著差异，具体分析如下：

一、房屋性质与产权情况

1. 房屋性质：动迁房是拆迁安置房，具有补偿性质，主要用于安置被拆迁人或承租人；而商品房则是房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，按市场价出售，用于市场交易盈利。

2. 产权情况：动迁房可能存在产权限制，如规定在一定年限内（常见3-5年）不能上市交易、不能办理过户手续。满了限制年限后，一般可以正常交易，但部分动迁房产权可能存在瑕疵，如土地性质为划拨，交易时需补缴土地出让金。商品房产权明晰，购房者拥有完整的房屋所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利，且可以自由上市交易，不受额外交易时间等限制（除个别地区因政策调控有特殊限售规定外）。

二、土地性质与交易流程

1. 土地性质：动迁房的土地性质多样，可能是划拨土地或出让土地。划拨土地意味着政府无偿提供，后期交易可能需补缴土地出让金。商品房的土地性质为出让性质，开发商已缴纳土地出让金，购房者购买后，土地使用权益随房屋一同转移，后续交易无需再缴纳土地出让金。

2. 交易流程和税费：动迁房在限制交易期限内不能交易，满期限后交易流程类似商品房，但如土地性质是划拨，交易时除常规税费外，还需补缴土地出让金，不同地区标准不同。商品房交易流程规范和成熟，买卖双方按照常规房产交易流程办理过户、产权登记等手续，税费种类主要有契税、增值税、个人所得税等，具体根据房屋面积、是否满五唯一等情况而定。

三、房屋质量与价格

1. 房屋质量：动迁房建设有时间限制和成本控制要求，可能在建筑质量、小区规划和配套设施方面相对逊色。商品房开发商追求品牌形象和市场竞争力，通常投入更多，选用质量较好的建筑材料，注重小区整体规划，配套设施更齐全。

2. 交易价格：动迁房具有保障性和补偿性质，价格通常低于同地段的商品房。商品房开发成本高，包括土地出让金、建筑成本、营销费用等，加上开发商利润空间，价格一般较高。

三、安置房是划拨地还是出让地

安置房的土地性质可以是划拨地，也可以是出让地，具体取决于该安置房项目的具体情况和土地取得方式。

划拨地是指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但设定了一定的限定条件，如不得随意转让、出租和抵押。根据相关法律法规，某些特定的建设用地，如国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地等，可以经县级以上人民政府依法批准后通过划拨方式取得。因此，如果安置房项目属于上述范畴，其土地性质就是划拨地。

与划拨地不同，出让地是指商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得。出让土地使用权的取得需要支付土地使用权出让金，并且在使用期限内享有完整的土地使用权。如果安置房项目是通过招标、拍卖或挂牌方式取得土地，那么其土地性质就是出让地。在这种情况下，安置房的开发商需要支付相应的土地使用权出让金，并遵守相关的土地使用权规定。

安置房的土地性质并非固定为划拨地或出让地，而是根据具体的土地取得方式和项目情况来确定。在实际操作中，可以根据相关的法律法规和政策文件来判断和确认安置房的土地性质。

四、回迁房办理房产证后是出让还是划拨呢

回迁房办理房产证后，其土地性质可能是划拨，也可能是出让，具体取决于回迁房的建设背景和用途。以下是对此问题的详细分析：

一、划拨性质回迁房

1. 常见情况：在政府推进的城市更新、棚户区改造等公益性项目中，回迁房的土地性质常为划拨。这是为了降低建设成本，保障被拆迁人的居住权益。

2. 交易限制：划拨性质的回迁房在上市交易方面存在限制。一般需取得房产证后一定年限（如5年），并补缴土地出让金，将土地性质转变为出让性质后，方可正常交易。

二、出让性质回迁房

1. 产生原因：若地块原本就规划为商业、商品住宅等经营性用地，或开发商通过正常的土地出让程序取得土地后进行房地产开发，并将部分房屋作为拆迁安置房源，则此类回迁房的土地性质为出让。

2. 交易特点：出让性质的回迁房在交易上相对自由。一旦取得房产证，基本可以按照普通商品房的交易流程进行买卖，无需额外补缴土地出让金（具体依各地政策而定）。

三、如何确定回迁房的土地性质

- 要准确了解回迁房的土地性质，需查看相关的土地使用权证或其他官方文件。

- 如对土地性质有疑问或需进一步了解，建议咨询当地的自然资源主管部门或专业律师，以获取权威解答和指导。

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内容来源参考：头条-出让动迁房和出让商品房有啥区别,安置房是划拨地还是出让地

内容审核：李佳琦律师

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