李银磊律师:拆迁户谈话节目,同拆迁部门谈话问题有哪些

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一、同拆迁部门谈话问题有哪些

在与拆迁部门谈话时，被拆迁人应当注意以下几个关键问题，以确保自身权益得到合理保障：

1. 补偿方式的选择：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被拆迁人有权选择货币补偿或房屋产权调换。货币补偿的金额应由专业评估机构进行估价，确保补偿金额的合理性。房屋产权调换则要求提供与被拆迁房屋价值相当的产权调换房屋。

2. 补偿标准的确认：补偿标准应遵循市场评估价、商品房交易均价或重置价等法定评估依据，确保补偿的公正性。

1. 拆迁程序的合法性：被拆迁人应了解拆迁部门是否按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序进行拆迁，包括征收补偿方案的论证、公布与征求意见等。

2. 法律依据的明确：在谈话中，被拆迁人可以提及《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，强调拆迁行为必须依法进行。

1. 拒绝非法拆迁：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或中断供水、供热等非法方式迫使被拆迁人搬迁。被拆迁人应坚决拒绝此类行为，并保留证据以维护自身权益。

2. 申请行政复议或诉讼：若对拆迁部门的决定不服，被拆迁人可以在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定，寻求法律救济。

3. 寻求专业法律帮助：在拆迁过程中，若遇到复杂或难以解决的问题，被拆迁人可以寻求专业律师的帮助，以确保自身权益得到充分保障。

与拆迁部门谈话时，被拆迁人应明确补偿方式与标准、了解拆迁程序与法律依据，并学会维护自身权益与应对不当行为。这样不仅能确保拆迁过程的顺利进行，还能有效保障被拆迁人的合法权益。

二、安置房公正是所以人都去还是户主一个人去就行

安置房公证并非仅需户主一人参与，而是需根据安置房的归属权情况来确定参与公证的人员。以下是对此问题的详细分析：

1. 产权登记情况：若安置房产权登记在户主一人名下，且没有其他证据表明该房产涉及其他共有人的权益，那么从法律层面看，该安置房可视为户主个人所有。但即便如此，在办理公证时，若涉及房产的转让、抵押等重大事项，仍建议所有相关权益人（如配偶、子女等）共同参与，以确保公证的合法性和有效性。

2. 家庭共同财产情况：若安置房是基于整个家庭的拆迁安置权益获得的，如按照家庭人口数量、原有房屋面积等综合因素分配，则该安置房通常属于家庭共有财产。在这种情况下，办理公证时需要所有家庭成员共同参与，以体现各自对房产的权益。

1. 婚姻关系影响：若安置房是在婚姻关系存续期间获得的，且未明确约定只归户主一人所有，则该安置房通常被视为夫妻共同财产。在办理公证时，配偶作为共同财产的共有人，必须参与公证过程。

2. 协议约定：在安置过程中，若有协议明确约定安置房的权属或公证参与人员，则应严格按照协议执行。例如，若协议中规定某套安置房归家庭中某一成员所有，并明确该成员为公证的唯一参与人，则其他家庭成员无需参与。

1. 公证的意义：公证是确保房产交易、转让等行为合法性和有效性的重要手段。通过公证，可以明确房产的归属权，避免后续纠纷的发生。

2. 公证流程：在办理安置房公证时，需准备相关证件和材料（如房产证、身份证、拆迁协议等），并前往公证处进行申请。公证处会对提交的材料进行审核，并安排相关人员进行公证谈话和签字确认。

三、集体土地上经营房拆迁的谈判技巧

集体土地上经营房拆迁谈判，需从前期准备、谈判过程、后续跟进三方面掌握技巧，以维护自身合法权益、争取合理补偿。

一、前期准备

1. 了解政策法规

- 详细研究国家和地方有关集体土地上房屋拆迁的法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定：“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。”明确拆迁程序、补偿标准等内容。清楚这些规定后，在谈判中就能依据法律指出拆迁方不合理之处。

- 关注当地政府发布的拆迁公告和相关政策文件，了解本次拆迁的具体政策和要求。比如某些地区对于经营性用房和住宅用房的补偿标准可能不同，提前了解才能准确评估自己的应得补偿。

2. 收集证据材料

- 全面整理能够证明房屋权属和价值的相关资料，如房产证、土地证、建房审批手续等。这些证件是确定房屋合法性和面积的重要依据。

- 收集反映房屋实际状况的证据，包括房屋的照片、视频，记录房屋的结构、装修情况、附属设施等信息。如果房屋存在特殊的商业价值或历史价值，也应提供相应的证明材料。

3. 评估房屋价值

- 可以咨询专业的房地产评估机构，获取房屋的市场价值评估报告。评估报告应详细列出房屋的面积、结构、地理位置、周边配套等因素对房价的影响，为谈判提供有力的价值参考。

- 参考周边类似房屋的市场交易价格，了解当前房地产市场行情。通过对比分析，判断拆迁方给出的补偿是否合理。

4. 组建谈判团队

- 如果自己对相关法律和谈判技巧不太熟悉，可以邀请懂法律的亲友、专业律师或有丰富拆迁谈判经验的人加入谈判团队。律师可以提供法律咨询和专业建议，确保谈判过程合法合规；有经验的人士则能分享实际案例和应对策略。

- 明确团队成员的职责分工，如有人负责收集资料、有人负责与拆迁方沟通协调、有人负责记录谈判内容等，提高谈判效率。

二、谈判过程

1. 保持冷静理智

- 在谈判过程中，无论对方态度如何，都要保持冷静和理智，避免情绪化的表达和行为。例如，当拆迁方提出不合理的低补偿方案时，不要立刻发火或争吵，而是冷静地分析原因，以平和的语气表达自己的观点和诉求。

- 注意控制谈判的节奏和氛围，引导谈判朝着有利于自己的方向发展。可以通过适当的幽默或缓和的话题来缓解紧张气氛，使双方能够在相对轻松的环境中进行沟通。

2. 清晰表达诉求

- 明确阐述自己对拆迁补偿的要求和理由，做到条理清晰、重点突出。可以先列出主要的诉求点，然后逐一进行解释说明。比如，要求按照市场评估价格给予货币补偿，同时补偿搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失等。

- 对于拆迁方提出的问题和质疑，要及时、准确地作出回应，提供相应的证据支持自己的观点。例如，当拆迁方认为房屋装修不值所报的补偿金额时，可以出示装修合同、发票等证据来证明装修的实际花费。

3. 灵活运用策略

- 欲擒故纵法：在谈判初期，可以适当表现出对拆迁补偿不太在意的样子，让拆迁方产生你比较容易满足的错觉。然后在适当的时候，再逐步提出自己的合理诉求，使对方更容易接受。

- 折中调和法：当双方在补偿金额或其他问题上存在较大分歧时，可以主动提出一个折中的方案，既考虑到自己的利益，也兼顾对方的立场。这样既能体现自己的诚意，也有助于推动谈判达成共识。

- 以退为进法：在某些非关键问题上做出适当的让步，以换取对方在其他重要问题上的妥协。比如，在搬迁时间上可以适当灵活一些，但要求在补偿金额上给予一定的增加。

- 强调自身优势：如果房屋具有特殊的历史文化价值、地理位置优势或商业价值等，可以在谈判中强调这些优势，争取更高的补偿。

- 联合其他被拆迁户：如果可能的话，与其他被拆迁户联合起来，共同与拆迁方进行谈判。集体的力量往往更大，能够增加谈判的筹码。

三、后续跟进

1. 及时确认承诺

- 如果在谈判中拆迁方做出了某些口头承诺，一定要及时要求其以书面形式确认下来。例如，承诺在一定时间内支付补偿款、提供特定的安置房源等，都应写入正式的协议中，避免日后出现纠纷。

- 仔细审查书面协议的内容，确保协议条款清晰、明确，没有歧义。对于不理解的条款，要及时向拆迁方或专业人士咨询，确保自己的权益得到充分保障。

2. 保留沟通记录

- 保存与拆迁方的所有沟通记录，包括电话录音、短信、邮件、谈话笔录等。这些记录在后续的维权过程中可能会起到重要的作用。

- 对沟通记录进行分类整理，标注好时间、地点、参与人员和主要内容，方便随时查阅和使用。

3. 寻求专业帮助

- 如果在谈判过程中遇到困难或对结果不满意，可以寻求律师等专业人士的帮助。律师可以根据具体情况提供专业的法律意见和解决方案，指导你采取进一步的行动。

- 了解相关的维权途径和方法，如行政复议、行政诉讼等。在遇到拆迁方严重侵犯自身合法权益的情况下，能够通过合法的手段维护自己的权益。

四、宅基地范围内拆迁不予认定的部分怎么办

宅基地范围内拆迁不予认定的部分，可采取以下措施来应对：

一、核实不予认定的原因

1. 手续不全：若因手续不全导致不予认定，应积极补办相关手续。准备身份证、户口本、土地使用证等材料，向当地土地管理部门和乡镇政府建设规划部门提出补办申请，按照要求完成土地测绘、公示等程序。

2. 存在纠纷：若因宅基地权属存在纠纷而不予认定，应首先尝试与争议方友好协商，寻求双方接受的解决方案。协商无果时，可向人民法院提起民事诉讼，由法院裁决权属，进而进行确权和拆迁补偿。

3. 不符合规划：若宅基地部分或全部不符合规划，需区分符合与不符合部分。对符合部分按规定给予补偿；不符合部分可能不予补偿，但特殊情况可考虑政府补助。若完全不符合规划且属于违法建筑，法律上可能不予补偿，但实际操作中政府可能会考虑村民需求给予安置措施。

二、积极沟通与协商

1. 向村委会申请：向村委会提出申请，要求对不予认定的部分进行重新审核或说明原因，并寻求解决方案。

2. 与拆迁方沟通：直接与拆迁方进行沟通协商，表达诉求，要求按照政策给予合理补偿。保留好沟通证据，如谈话录音、聊天记录等。

三、寻求行政救济与法律途径

1. 申请行政复议或提起行政诉讼：若认为拆迁行为违法或补偿不合理，可在规定期限内向作出拆迁决定的上一级行政机关或同级人民政府申请行政复议，或直接向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

2. 咨询专业律师：在整个维权过程中，可随时咨询专业律师，了解合法权益和法律途径。律师可制定合理的维权方案，并代理参与行政复议、行政诉讼等法律程序。

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内容来源参考：律临头条-安置房公正是所以人都去还是户主一个人去就行,集体土地上经营房拆迁的谈判技巧

内容审核：李银磊律师

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