吴彤彤律师:拆迁户产权人,拆迁产权人和承租人的区别

拆迁户产权人,拆迁产权人和承租人的区别,拆迁使用人和产权人如何分配

一、拆迁产权人和承租人的区别

拆迁产权人（被拆迁人）与承租人在法律地位、权利义务及拆迁过程中的作用存在显著差异，以下从三方面详细分析两者的区别：

一、法律地位与定义

1. 产权人（被拆迁人）：

- 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，被拆迁人是指房屋的所有权人，即对房屋享有占有、使用、收益和处分权利的主体。

- 产权人的身份以房屋所有权证或不动产权证为法定依据，其权利义务受《民法典》物权编保护。

2. 承租人：

- 承租人是指与产权人签订租赁合同，取得房屋使用权但无所有权的主体。其权利义务由《民法典》合同编中的租赁合同条款规范。

- 在公房动迁中，承租人特指与公房产权单位签订公有住房租赁合同的个人，其身份可能通过租赁合同、单位登记或实际居住情况综合认定。

二、权利与义务的差异

1. 产权人（被拆迁人）的权利义务：

- 权利：

- 签订拆迁补偿安置协议（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条）；

- 选择货币补偿或房屋产权调换（《条例》第二十一条）；

- 获得搬迁费、临时安置费等补偿。

- 义务：

- 腾空房屋并交付拆迁单位；

- 配合拆迁单位测量、评估等工作；

- 遵守法律法规，不得阻挠拆迁工作。

2. 承租人的权利义务：

- 权利：

- 知情权：了解拆迁原因、范围、时间等信息；

- 参与权：参与拆迁补偿方案协商，提出意见；

- 获得补偿权：因拆迁导致租赁合同无法履行时，可要求出租人或拆迁方补偿搬迁费、装修损失等合理费用。

- 义务：

- 腾退租赁房屋并返还出租人或拆迁单位；

- 支付租金至合同解除或房屋交付之日；

- 配合拆迁工作，提供必要协助。

三、拆迁过程中的作用与决策权

1. 产权人（被拆迁人）的作用：

- 作为拆迁补偿安置协议的签约主体，其签署的协议具有法律效力（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条）；

- 主导补偿方式选择（货币补偿或产权调换），并决定是否接受拆迁方案；

- 在公房动迁中，承租人若同时为产权人，则享有双重权利。

2. 承租人的作用：

- 在公房动迁中，承租人作为使用权人，可与征收部门协商补偿并签署协议；

- 非公房承租人（如私房承租人）通常不直接参与补偿谈判，但可基于租赁合同主张权益；

- 户主（户口本登记负责人）在动迁中主要起协调作用，无直接谈判签约权，除非同时为承租人。

3. 动迁补偿分配的差异：

- 产权人通常获得房屋价值补偿、搬迁费等直接补偿；

- 承租人可能获得装修补偿、停产停业损失补偿等，具体比例依租赁合同和地方政策确定；

- 户主若非承租人，一般不直接获得补偿，但可反映家庭诉求，影响补偿分配的公平性。

二、拆迁户都是哪些人

拆迁户主要指被拆迁房屋及其附属物的所有人和实际使用人，具体身份需根据拆迁情况和相关法律法规确定。以下是对拆迁户身份的详细解析：

一、房屋及其附属物的所有人

1. 私有房屋所有权人：指拥有私有房产的个人或单位，其房屋产权证书上登记的姓名或单位名称即为所有人。在拆迁过程中，私有房屋所有权人有权依法获得拆迁补偿，补偿形式可以是货币补偿、产权调换等。

2. 公有房屋所有权人：通常指国家授权的国有房屋管理单位，如国有资产管理部门或房管局。公有房屋拆迁时，其管理单位作为所有权人参与拆迁事宜，并享受相应的补偿权益。

二、房屋及其附属物的实际使用人

1. 承租人：与房屋所有人签订租赁合同，在租赁期内合法使用房屋的承租人。在拆迁过程中，承租人有权获得因拆迁造成的停产停业损失补偿、搬迁补助等。

2. 实际居住人：虽未与房屋所有人签订租赁合同，但基于某种合法原因实际居住在房屋内的人。在某些情况下，如农村地区，实际居住人也可能成为拆迁安置对象，需符合一定条件，如共同居住的家庭成员等。

三、特殊情况说明

- 公有房屋承租人：虽然不能直接作为被拆迁人，但其权益在拆迁过程中也应受到保护，如在补偿方面会有相应的考虑。

- 被征地的农村集体经济组织成员及搬迁农民：这些成员拥有集体土地的使用权或相关权益，征地时应得到相应安置。

三、拆迁房归户主所有还是归每个人所有

拆迁房的归属并非仅属于户主一人，而是需根据具体情况和法律法规进行综合分析，具体如下：

一、法律依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。这明确了拆迁补偿的主要对象是房屋所有权人。

二、归属分析

1. 公房拆迁：公有住房的所有权归国家或单位所有，承租人只有使用权。拆迁补偿会考虑共同居住人的权益，共同居住人也有权获得一定的安置或补偿。

2. 私房拆迁：

- 若产权登记为户主一人且为个人财产（如婚前购买），则拆迁后获得的房屋通常属于户主一人。

- 若产权登记为多人共有，则拆迁房也属于所有共有人，补偿按份额分配。

- 在婚姻关系存续期间取得的私房，即使产权只登记在户主一人名下，也一般属于夫妻共同财产，拆迁后获得的拆迁房同样由夫妻双方共同所有。

三、特殊情况处理

若一个宅基地有两个户主，拆迁时应通过协商、调解或诉讼解决等方式确定补偿方案，并确保两个户主都签字同意。

四、拆迁房户主是谁房子就是谁的吗

拆迁房的所有权并非仅仅由户主决定，而是依据不动产登记来确定。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，且自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，拆迁房屋的所有权人，即指房屋的物权人，是以不动产登记簿上的记载为准。

根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条，不动产物权的变动需依法登记；第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；以及第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，其记载应与不动产登记簿一致。这些条款共同构成了确定拆迁房产权归属的法律依据。

在拆迁过程中，拆迁协议的签订也是重要环节。通常，拆迁协议由房屋所有权人与拆迁方签订。协议一旦签订，即具有法律效力，意味着双方对拆迁事项达成了共识。拆迁协议的签订并不改变房屋的产权归属，它仅是双方就拆迁补偿等事项达成的协议。

需要明确的是，户主与房屋产权人是两个不同的概念。户主通常指的是户籍上的主要成员，而房屋产权人则是指拥有房屋所有权的人。这两者并不总是重合的。因此，不能仅凭户主身份来判断拆迁房的产权归属。

拆迁房的所有权归属应以不动产登记簿上的记载为准，而非仅仅依据户主身份。在拆迁过程中，应依法进行不动产登记和签订拆迁协议，以确保各方权益的合法性和有效性。

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内容来源参考：律临头条-拆迁户都是哪些人,拆迁房归户主所有还是归每个人所有

内容审核：吴彤彤律师

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