郑森林律师:从拆迁户手中买房,从开发商手中买房和从拆迁户手中买房有什么不同

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一、从开发商手中买房和从拆迁户手中买房有什么不同

从开发商手中买房和从拆迁户手中买房存在显著差异，主要体现在房屋性质、产权来源、交易限制、价格、交易流程及质量与配套设施等方面。

1. 房屋性质与产权来源：

开发商房屋：商品房，由房地产开发企业开发建设，土地性质为出让，购房者拥有完整产权。

拆迁户房屋：拆迁安置房，因城市规划、土地开发等原因拆迁后安置给被拆迁人，土地性质可能为划拨，产权可能受限，需满足一定条件才能上市交易。

2. 交易限制与风险：

开发商房屋：交易流程规范，产权清晰，风险相对较小，主要关注开发商信誉和房屋质量。

拆迁户房屋：交易限制多，如需补缴土地出让金、满足居住年限等，且存在产权风险、政策风险和合同履行风险，如原房主反悔、一房多卖等。

3. 价格、交易流程及质量与配套设施：

价格：拆迁安置房价格通常低于同地段商品房，因土地成本、建设成本较低。

交易流程：拆迁安置房交易流程复杂，需提供拆迁安置协议等资料，可能还需补缴土地出让金；商品房交易流程标准化，包括签订合同、网签备案、缴纳税费等。

质量与配套设施：拆迁安置房质量与建筑标准参差不齐，配套设施可能不完善；商品房则通常按照较高标准建设，配套设施较为完善。

二、在拆迁户手里买房款怎么要回来

在拆迁户手里买房款要回的途径分析

当在拆迁户手里购买房屋后，若因各种原因（如拆迁协议无效、房屋存在产权纠纷等）需要要回已支付的购房款时，可采取以下途径：

一、协商解决

1. 友好协商：首先，应尝试与拆迁户进行友好协商，明确说明要回购房款的原因，并提供相关证据，如购房合同、付款凭证等。通过协商，双方可达成一致意见，拆迁户主动返还购房款。

2. 协商优势：协商解决方式简便快捷，能避免不必要的法律纷争，降低双方的成本和风险。

二、法律途径追回

1. 提起民事诉讼

法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。若拆迁户取得购房款没有合法依据，购房者可向法院提起诉讼，要求返还不当得利及赔偿损失。

操作要点：购房者需向法院提交起诉状和相关证据材料，法院将依法审理并作出判决。若判决支持购房者的诉求，拆迁户需在规定期限内返还购房款。

2. 考虑合同无效或撤销的情形

法律依据：根据《中华人民共和国民法典》中关于合同无效或撤销的相关规定，如购房合同存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，购房者可请求法院确认合同无效或撤销合同，并要求拆迁户返还购房款。

操作要点：购房者需收集相关证据，证明合同存在无效或撤销的情形，并向法院提起诉讼。法院将依法审理并作出判决。

三、寻求政府部门的帮助

1. 政府部门协助：若拆迁户拒绝返还购房款，且购房者认为政府部门在拆迁过程中存在不当行为，可向相关部门寻求帮助。政府部门作为拆迁补偿的发放机构或监管机构，有责任和义务协助购房者追回购房款。

2. 操作方式：购房者需向相关部门提供相关证据材料，如购房合同、付款凭证、拆迁协议等，并请求其协助追回款项。政府部门将依法进行调查和处理，并协助购房者追回购房款。

四、注意事项

1. 保留证据：无论采取哪种途径，购房者都要注意收集和保留好相关证据，如购房合同、付款凭证、拆迁协议等。这些证据将作为购房者主张权利的重要依据。

2. 遵守法律程序：在追回购房款的过程中，购房者必须遵守法律法规的相关规定，不得采取违法手段进行追回。否则，将可能面临法律责任。

3. 时效意识：购房者需在法定的时效内行使自己的权利，以确保能够顺利追回购房款。若超过时效，将可能丧失主张权利的机会。

三、拆迁户拿房票买房缴税怎么交

拆迁户拿房票买房缴税主要涉及契税、印花税等，具体缴税方式如下：

1. 普通住宅：若选择货币补偿后重新购房，新购房屋价格不超过货币补偿金额的部分免征契税；超出部分按规定征收契税，税率一般为1%3%，具体根据地区和政策调整。若选择房屋产权调换且不缴纳差价，免征契税；若缴纳差价，对差价部分征收契税，税率同上。

2. 非住宅：无论选择何种补偿方式，均按规定税率征收契税，税率通常较高，具体依据当地政策确定。

1. 购房合同或房屋调换合同需按金额的0.05%缴纳印花税。但自2009年至今，国家暂免征收住宅印花税，若购买的是非住宅性质房屋，则需要缴纳。

1. 了解当地政策：税收政策存在地域差异，拆迁户在购房前务必了解并遵循当地的具体规定。

2. 材料齐全：在办理缴税手续时，需准备产权证明、回迁协议、身份证明等相关文件，确保材料真实、完整。

3. 及时缴税：按时缴纳税款，避免产生滞纳金或其他额外费用。

四、拆迁中拿了房票去买房还还有什么优惠政策

拆迁户在拿了房票去买房时，确实可以享受一系列优惠政策，这些政策主要集中在税收、补贴、贷款及选房等方面。

1. 税收优惠：

契税减免：根据《中华人民共和国契税法》及相关规定，拆迁户用拆迁补偿款重新购买住房时，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出部分则按当地规定的契税税率征收。例如，若拆迁补偿款为200万元，新房价格为220万元，则200万元部分免契税，仅对超出的20万元征税。

2. 购房补贴：

货币补贴：地方政府为了鼓励拆迁户尽快完成购房安置，常提供购房补贴。补贴计算方式多样，可能是按照拆迁面积给予每平方米固定金额的补贴，或是根据拆迁补偿款的一定比例进行补贴。如某地区规定每平方米补贴500元，若拆迁面积为100平方米，则可获得5万元的购房补贴。

3. 贷款优惠：

优惠利率与灵活条件：拆迁户在申请购房贷款时，往往能享受更灵活的贷款条件和更低的利率。部分银行与当地政府合作，为拆迁户提供低于市场水平的贷款利率，并可能降低首付比例、延长贷款期限等，以减少拆迁户的还款压力。

4. 优先选房：

优先权：对于政府组织建设的安置房项目或合作的商品房项目，拆迁户通常享有优先选房的权利，能够优先选择楼层、朝向和户型等，提高居住满意度。

5. 其他优惠与便利：

简化购房手续：政府相关部门可能为拆迁户开辟绿色通道，简化办事流程，缩短办理时间。

物业费优惠：部分开发商或物业管理公司会为拆迁户提供一定期限的物业费减免或优惠政策。

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内容来源参考：律临头条-在拆迁户手里买房款怎么要回来,拆迁户拿房票买房缴税怎么交

内容审核：郑森林律师

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