谭深杰律师:拆迁户面积如何计算,拆迁安置房面积如何计算

拆迁户面积如何计算,拆迁安置房面积如何计算,拆迁算面积标准

一、拆迁安置房面积如何计算

拆迁安置房面积的计算需综合考虑多种因素，包括产权置换比例、人口数量、原房屋实测面积及地区政策等。以下是对拆迁安置房面积计算的详细解析：

一、产权置换比例计算

1. 拆迁项目中，常按照明确的置换比例（如1:1.2或1:1.5）进行面积换算。

2. 示例：被拆迁房屋合法建筑面积100平方米，置换比例1:1.2，则安置房面积为120平方米。

二、结合人口数量计算

1. 部分地区考虑被拆迁家庭人口数量，规定每人可享受的安置面积标准（如每人30或40平方米）。

2. 示例：3口之家，每人35平方米，则安置房面积为105平方米。

三、原房屋实测面积为准

1. 实地测量被拆迁房屋的合法建筑面积，由专业测绘机构按规范操作，并记录于测量报告中。

2. 未经审批的搭建、扩建部分通常不计入置换面积。

四、套内面积与公摊面积

1. 套内面积：包括套内使用面积、墙体面积、阳台建筑面积，是购房者实际使用的房屋面积。

2. 公摊面积：整幢楼共用的建筑面积，如电梯井、楼梯间等，按比例分摊给各户。

3. 安置房最终面积 = 套内面积 + 公摊面积。

五、地区政策与安置标准

1. 受当地政策影响，可能规定每户的基本住房面积或根据家庭人口数量合理分配。

2. 大致范围：单人户不超过60平方米，二人户80~100平方米，三人及以上户120~150平方米，具体以当地政策为准。

二、拆迁的面积是按照房屋建筑面积还是按照共有宗地面积

拆迁的面积计算并非单纯依据房屋建筑面积或共有宗地面积，而是需根据具体情况、土地类型及地区政策来确定。以下是对此问题的详细分析：

一、拆迁面积计算的基本原则

拆迁面积的计算是一个复杂的过程，它直接关系到被拆迁人的补偿权益。一般而言，建筑面积是主要的计算依据，因为它直接反映了房屋的实际使用空间和市场价值。但在某些特殊情况下，如土地性质、房屋用途或地区政策的影响，也会考虑土地面积或其他相关因素。

二、不同类型土地上的房屋拆迁面积计算

1. 国有土地上房屋拆迁

主要依据：建筑面积。因为国有土地上的房屋价值主要体现在建筑物本身，建筑面积更能反映其实际使用价值和市场价值。

确定方式：拆迁补偿中房屋面积的确定，通常以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。若两者记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

特殊情况：在国有土地上房屋拆迁中，如果土地性质是出让取得的，且房屋建筑面积较小而土地面积较大、剩余使用年限较长时，土地价值会纳入补偿范围。此时，拆迁面积的计算可能会综合考虑建筑面积和土地面积。

2. 集体土地上房屋拆迁

复杂性：集体土地上房屋拆迁补偿面积计算相对复杂，可能按建筑面积算，也可能按土地面积算，甚至两者综合考量。

按建筑面积计算：适用于农村中合法建设的住宅，尤其是集中建设的多层住宅，以保障被拆迁人的居住权益。

按土地面积计算：在一些情况下，尤其是农村的宅基地房屋，按土地面积计算能充分考虑到宅基地的价值。此时，拆迁面积的计算可能会以宅基地面积为主要依据。

综合计算：部分地区会综合考虑建筑面积和土地面积，以更全面地体现被拆迁房屋的整体价值。例如，在一些农村拆迁中，可能结合宅基地面积和家庭人口数量来确定安置房屋面积和补偿款。

三、其他影响拆迁面积计算的因素

房屋性质和用途：商业用房可能更倾向于按建筑面积计算补偿，因其与房屋的整体规模和展示面有关；住宅则可能根据具体情况选择套内面积或建筑面积。

当地房地产市场情况：若市场以建筑面积作为交易计价依据，拆迁补偿也可能倾向于此；若市场更关注套内实际使用面积，则按套内面积补偿的可能性增加。

政策与法规的影响：具体的计算方式还可能受到当地政策、法规的影响。例如，某些地区可能出台特定的拆迁补偿政策，明确规定拆迁面积的计算方式。

四、结论与建议

拆迁面积的计算是一个复杂而细致的过程，需要综合考虑多种因素。在面临拆迁时，建议被拆迁人详细了解当地政策和补偿标准，确保自身权益得到保障。如有必要，可以寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自己的合法权益。

三、拆迁怎么算面积 算土地还是算总面积

在拆迁过程中，房屋面积的计算是一个核心问题，它直接关系到补偿的数额。通常，拆迁时面积的计算并非简单地算土地面积或总面积，而是依据一定的规定和标准来确定被拆迁房屋的面积。

1. 面积计算的原则：

拆迁时候面积，一般是按产权面积计算。如果产权证上有记载阳台、走廊等附属结构，且这些结构符合计算面积的标准，那么它们也会被计入总面积中。反之，如果产权证上没有包括这些结构，或者它们不符合计算面积的标准，那么在拆迁时就不会被计入总面积。

2. 具体计算规则：

对于长久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋则按各层建筑面积的总和计算。

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等高度在2.20米以上的部位，均计算建筑面积。

穿过房屋的通道、房屋内的门厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

对于有柱或围护结构的走廊、门廊、门斗等，根据其具体结构情况，可能计算半个面积或全面积。

封闭阳台、挑楼等按其外围水平投影面积计算，封闭阳台的认定以房屋竣工时的状态为准。

3. 特殊情况处理：

如果被拆迁人认为实测的面积小于实际面积，可以要求工作人员进行实地测量。实地测量的面积如果大于不动产权证上记录的面积，拆迁补偿时面积计算会按照实测的面积为准。

在面积不一致的情况下，如果被拆迁人能够提供足够的信息来有效证明实际面积与产权证上面积不符，那么得到证据证明的面积可以给予补偿。

拆迁时面积的计算并非简单地算土地面积或总面积，而是根据房屋的产权面积、结构以及具体计算规则来确定的。被拆迁人应当了解自己的房屋结构和面积计算规则，以便在拆迁过程中维护自己的合法权益。

四、自建房拆迁是按室内算面积还是外墙面积

自建房拆迁面积的计算，通常按照房屋实际建筑面积进行，包括外墙勒脚以上的外围水平面积，而非仅按室内面积计算。以下是详细分析：

1. 产权证面积：若自建房拥有合法的产权证书，拆迁面积一般依据产权证上记载的面积计算，这是最直接且具法律效力的方式。

2. 实际测量面积：对于无产权证或产权证面积与实际不符的情况，拆迁方会委托专业测绘机构实地测量，以确定实际面积。

1. 单层建筑物：按外墙勒脚以上的外围水平面积计算。例如，一个长10米、宽8米的单层自建房，建筑面积为80平方米。

2. 多层建筑物：首层按外墙勒脚以上外围水平面积计算；二层及以上按外墙外围水平面积计算。如某两层自建房，每层均为长10米、宽8米，则总建筑面积为160平方米。

3. 特殊结构处理：

层高超过2.2米的地下室、半地下室等计入全面积；不足2.2米的计算一半面积。

利用坡屋顶内空间时，净高超过2.1米的部位全算，1.2米至2.1米的部位算一半，不足1.2米的不计入。

4. 阳台与雨篷：封闭阳台按全面积计算，未封闭阳台按一半面积计算；有柱雨篷按柱外围水平面积计算，无柱雨篷超出外墙2.1米部分才计算。

1. 产权证明文件核查：持有房产证、宅基地使用证等法定证件的房屋，以证件记载面积为基准核算。

2. 违建面积剔除：未经审批擅自扩建、加层的部分不纳入补偿范围，需通过航拍图比对、现场勘查等方式确认合法性。

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内容来源参考：律临头条-拆迁的面积是按照房屋建筑面积还是按照共有宗地面积,拆迁怎么算面积 算土地还是算总面积

内容审核：谭深杰律师

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