杨在明律师:成都拆迁户税费减免,城中村回迁办证谁出费用啊

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一、城中村回迁办证谁出费用啊

城中村回迁房办证费用由谁承担需根据改造模式、地区政策及合同约定综合确定，一般涉及税费、登记费、工本费等，具体承担方可能包括政府、开发商、村集体或业主个人。以下为详细分析：

一、不同改造模式下的费用承担主体

1. 政府主导模式

责任主体：政府部门或其指定的实施机构（如城投公司）通常承担土地征收、规划审批等前期费用，包括土地出让金、契税等部分税费。

费用分担：例如杭州规定安置房办证税费由政府承担80%，个人承担20%；广州猎德村改造中，政府主导拆迁安置并协调产权登记，部分费用可能由政府承担。

2. 开发商主导模式

责任主体：开发企业作为改造主体，需缴纳土地出让金、契税等税费，并承担首次登记（大产权证）费用。

费用分担：开发商通常配合购房人办理分户产权证，但契税、个人所得税等可能由业主根据政策规定自行承担。例如深圳部分城中村改造项目，开发商全程代办产权手续，但税费按政策分担。

3. 村集体自主改造模式

责任主体：村集体经济组织通过成立合作企业或联合开发商实施改造，需承担土地变性费用（如集体土地转为国有土地）及部分税费。

费用分担：例如佛山某村集体改造项目，通过引入社会资本完成土地变性后办理房产证，费用由村集体与合作企业协商分担。

二、回迁房办证涉及的具体费用及承担方

1. 税费类

契税：

缴纳标准：首套房面积≤90㎡时，税率为1%；90㎡＜面积≤144㎡时，税率为1.5%；二套房面积≤90㎡时，税率为1%；90㎡＜面积≤144㎡时，税率为2%；非普通住宅（面积＞144㎡）首套和二套房税率均为3%或4%（具体以当地规定为准）。

承担方：若拆迁协议明确补偿金额与新房价值相等且无需补差价，部分地区可免征契税；若需补差价，则按差价部分由业主缴纳。

增值税及附加税：

缴纳标准：回迁房若符合“满五唯一”条件（即房屋持有满五年且为家庭唯一住房），通常免征增值税及附加税；若不满足该条件，则需按房屋评估价值或交易价格的5.6%缴纳。

承担方：一般由业主承担，但政府主导项目中可能部分减免。

个人所得税：

缴纳标准：若回迁房为业主唯一住房且持有满五年，可免征个人所得税；其他情况下，需按房屋增值部分的20%或全额的1%3%缴纳（具体比例由地方税务部门确定）。

承担方：由业主承担。

2. 登记费及其他杂费

不动产登记费：住宅类不动产登记费一般为80元/件，非住宅类为550元/件。部分地区可能对小微企业等特殊群体实行减免政策，一般由业主承担。

工本费：权属证书工本费通常为10元/本，若申请共有产权证书则需额外支付相应费用，由业主承担。

其他杂费：包括测绘费（约几百元）、档案查询费（几十元至百元不等）、公证费（如需公证遗嘱或赠与协议时产生）等，根据实际情况由业主或相关方承担。

3. 可能的额外费用

土地出让金：若回迁房所在土地原为划拨用地，转为出让用地时需补缴土地出让金，具体金额根据评估地价和容积率计算，一般由村集体或开发商承担，但政策可能要求业主分担部分。

维修基金：部分地区要求按房屋总价的2%3%缴纳专项维修资金，用于公共设施维修，由业主承担。

三、关键影响因素与注意事项

1. 政策合规性：需确保改造项目符合城市规划、土地利用总体规划等政策要求，否则可能影响办证及费用分担。

2. 合同约定：拆迁协议或购房合同中可能明确办证费用的承担方，需仔细审查合同条款。

3. 历史遗留问题处理：对早期无证建设需通过补办手续解决，如成都“小产权房”清理中，符合条件的可补缴土地出让金后办理产权，费用由业主或相关方承担。

二、住房情况几个方面

住房情况是一个复杂的概念，涉及多个方面，以下是对住房情况的详细解析：

住房性质是住房情况的重要组成部分，它决定了住房的法律地位和使用权。根据实际情况，住房性质可以填写为租住公房、廉租住房、租住私房、借助父母处、房改成本价房、房改标准价房、安居工程住房、集资建房、经济适用房、自购商品房、自建房等。

1. 商品房：由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2. 房改房：城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

3. 集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地，用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

住房共有情况是指住房的所有权是否由多个主体共同享有。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。

1. 按份共有：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

2. 共同共有：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

在实际操作中，房产证上加名字的情况较为复杂，包括夫妻法定共有、出资人约定共有和继承共有等。同时，加名字的过程也受到房屋是否有贷款、是否有直系血缘关系等因素的影响。

在住房的转让、共有和登记等方面，国家有一系列法律规定。

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件。

2. 《中华人民共和国民法典》第二百九十七条至第二百九十九条规定了不动产或动产的共有情况。

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条和第六十条分别规定了房地产价格评估人员资格认证制度和土地使用权、房屋所有权登记发证制度。

住房情况涉及住房性质、住房共有情况以及相关的法律规定等多个方面。在理解和处理住房问题时，需要综合考虑这些因素，以确保住房权益的合法性和有效性。

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内容来源参考：律临头条-住房情况几个方面,

内容审核：杨在明律师

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