李佳琦律师:重庆拆迁户公摊,公摊面积分滩面积怎么算

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一、公摊面积分滩面积怎么算

公摊面积的分摊计算是一个在房屋拆迁和产权调换中经常遇到的问题。虽然《中华人民共和国民法典》第二百四十三条并未直接规定公摊面积的具体计算方法，但各地政府根据当地实际情况，制定了相应的规定来确保被拆迁户的权益不受损害。

1. 公摊面积的计算原则：

公摊面积指的是建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。在拆迁和产权调换中，公摊面积的计算应遵循公平、合理的原则，确保被拆迁户不会因公摊面积的增加而导致实际居住面积减少。

2. 各地关于公摊面积的具体规定：

山东省《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积，并按照一定比例计算。

陕西省《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，公摊面积部分不结算房价款。

新疆维吾尔自治区、湖北省、河北省、安徽省、浙江省、福建省、甘肃省、四川省、重庆市、内蒙古自治区、广西壮族自治区、江苏省、辽宁省、河南省、吉林省等地也均有相关规定，对公摊面积的计算和补偿方式进行了明确。

3. 公摊面积计算的具体方法：

在进行产权调换时，应根据产权调换房屋的实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

如果产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋的公摊面积，房屋征收部门应给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。

部分地区还规定了公摊面积补助的具体标准，如按照被征收房屋建筑面积的一定比例给予公摊补偿，或免收公摊面积补差款等。

公摊面积的分摊计算是一个复杂而细致的过程，需要依据当地政府的具体规定进行。在进行房屋拆迁和产权调换时，被拆迁户应仔细了解当地的相关规定和政策，确保自己的权益得到妥善保障。

二、拆迁安置房收物业费合法吗

拆迁安置房收物业费是合法的，但前提条件是物业能够拿出政府部门下发的收费许可和收费依据。

具体分析如下：

1. 物业费是物业服务人提供物业服务，接受物业服务的业主根据物业服务合同应支付的费用。业主支付物业费是业主的义务，业主应当及时支付物业费用。

2. 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，物业服务合同是业主与物业服务人之间基于物业服务而订立的合同，业主按照约定支付物业费是履行合同的一部分。

1. 拆迁安置房是因城市规划、土地开发等原因进行拆迁后，安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。其性质虽然特殊，但并不代表可以免除物业费的支付义务。

2. 如果拆迁安置房已经取得房权，并且相关政策或规定没有限制其对外出售或转让的期限已满，那么这样的拆迁安置房在物业管理和服务上与一般的商品住宅并无本质区别。

1. 物业公司必须能够拿出政府部门下发的收费许可和收费依据，才能向业主收取物业费。如果物业公司无法提供这些证明文件，那么业主有权拒绝支付物业费。

2. 业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。如果业主逾期不支付物业费，物业服务人有权催告其在合理期限内支付，甚至可以通过诉讼或仲裁的方式追讨物业费。

拆迁安置房在满足一定条件下是需要支付物业费的。业主应当了解并遵守相关法律法规和物业服务合同的约定，及时支付物业费用，以确保物业服务的正常进行和自身权益的保障。

三、小区业主死了 房子没人住了 还交公摊费不

小区业主去世后，即便房子无人居住，仍需缴纳公摊费用。以下是对此问题的详细分析：

1. 公摊费用定义：公摊费用，即公共区域分摊费用，涵盖电梯运行、公共照明、楼道清洁、小区绿化养护、安保等公共区域的维护和管理费用。

2. 费用用途：这些费用是确保小区公共服务和设施正常运行的基础，不因个别业主是否实际居住而有所改变。

1. 房屋已交付的情况：

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条及第九百四十四条，物业服务合同对业主具有法律约束力，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，包括公摊费用。

物业服务人已按照约定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2. 房屋未交付的情况：若房屋尚未交付，则物业服务尚未开始，业主无需承担公摊费用。但此情况不适用于已去世业主的房屋，因其房屋已交付。

协商减免：在极特殊情况下，如房屋存在质量问题或业主与物业服务人达成特别协议，可能减免部分公摊费用。但这需具体协商，并非普遍规则。

地方政策：部分地区可能有针对空置房屋的物业费减免政策，但各地政策差异大，需根据当地政策确定缴费义务。

四、最新政策房地产破产清算后购房款偿还顺序

房地产破产清算后购房款的偿还顺序，主要依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定来确定。以下是详细的解答：

根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

1. 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

2. 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

3. 普通破产债权。

在房地产破产清算中，购房款通常被视为普通破产债权的一部分，因此其偿还顺序位于上述第一、二顺序之后。

在房地产破产清算中，购房款的偿还通常遵循以下具体顺序：

1. 被拆迁人的支付房屋请求权：如果被拆迁人与房地产公司签订了房屋产权调换拆迁安置补偿协议，那么被拆迁人的支付房屋请求权通常具有优先性。

2. 建设工程价款优先权：根据相关法律法规，建设工程价款在破产清算中享有优先受偿权，这通常包括施工单位的工程款、材料款等。

3. 银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权：银行作为债权人，其抵押权在破产清算中享有优先地位。同时，经预告登记的预售商品房购房人的请求权也具有一定的优先性，但通常需按照登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。

4. 破产费用及共益债务：这些费用包括破产程序中的各项费用以及为全体债权人的共同利益而支出的债务，如破产管理人的费用、破产案件的诉讼费用等。

5. 预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金等：这些请求权在破产清算中通常被视为普通破产债权的一部分，但其偿还顺序可能因具体情况而有所差异。例如，在某些情况下，消费购房人的请求权可能得到一定程度的优先保护。

6. 所欠税款及前项规定以外的社会保险费用：这些费用在破产清算中的偿还顺序位于普通破产债权之前。

7. 普通破产债权：包括购房款在内的其他普通债权，在破产清算中按照比例进行分配。

在房地产破产清算中，购房款的偿还顺序可能受到多种因素的影响，如具体的法律法规、政策调整、破产企业的资产状况以及债权人的协商结果等。因此，在实际操作中，建议购房者密切关注破产清算的进展和相关法律法规的变化，以便及时了解自己的权益和可能的偿还顺序。

房地产破产清算后购房款的偿还顺序主要依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定来确定，并受到多种因素的影响。购房者应密切关注破产清算的进展和相关法律法规的变化，以维护自己的合法权益。

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内容来源参考：律临头条-拆迁安置房收物业费合法吗,小区业主死了 房子没人住了 还交公摊费不

内容审核：李佳琦律师

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