孙凌枫律师:北京拆迁户的真实住房,拆迁的实际居住人怎么认定

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一、拆迁的实际居住人怎么认定

拆迁的实际居住人的认定主要依据以下几个标准：

1. 截至房屋拆迁许可证颁发之日，被拆迁房屋处有常住户口，且实际居住一年以上的，可以认定为被拆迁房屋的应安置人口。

2. 若常住户口在拆迁许可证颁发之日未满一年，但确实在被拆迁房屋居住，且在本市无其他住房或虽有住房但居住困难的，同样可被视为应安置人口。

除了满足常住户口和居住时间的要求外，还有几种特殊情形的人员也可以被认定为应安置人口：

1. 拆迁范围内应安置人口的未成年子女；

2. 因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；

3. 因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；

4. 海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；

5. 本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后恢复户口的；

6. 本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；

7. 市政府规定的其他情形。

拆迁的实际居住人的认定是一个综合考虑户口、居住时间以及特殊情形的过程。在具体操作时，还需根据当地政府的详细规定和实际情况进行具体分析和判断。

二、拆迁户分到的房子买卖需要交税吗

拆迁户分到的房子买卖确实需要交税。具体来说，卖方和买方各自需要承担一定的税费。

1. 交易费：按照每平方米3元的标准计算。

2. 营业税：如果房产证未满5年，需要缴纳差价的5.5%作为营业税。

3. 个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%。如果房产证满5年并且是唯一住房，则可以免除个人所得税。

4. 土地出让金：如果尚未办理土地证，可能还需要缴纳土地出让金，大约为房款的3%左右。

1. 契税：根据房屋面积和是否为首套房，契税的税率有所不同。如果房屋面积在90平米以下并且是首套房，可以缴纳1%的契税；如果房屋面积在90平米以上但不超过144平米，需要缴纳1.5%的契税；如果房屋面积超过144平米或者买方不是首次购房，则需要缴纳3%的契税。

2. 交易费：同样按照每平方米3元的标准计算。

3. 权属登记费及取证费：具体金额根据各区的规定而定，但一般情况下不会超过200元。

拆迁户在卖掉分到的房子时，需要按照相关规定缴纳相应的税费。这些税费的种类和金额会根据房屋的具体情况和交易双方的实际情况而有所不同。因此，在进行房屋交易时，建议咨询专业的税务人员或者律师，以确保合法合规地完成交易并缴纳相应的税费。

三、拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税

拆迁户拿到回迁房后再对外出售，确实需要缴纳一定的税费，具体如下：

1. 增值税（营业税）：

若回迁房持有满2年且为普通住房，免征增值税。

若持有不满2年，或者虽满2年但为非普通住房，则按照房屋成交价的5%（或差额的5%，视地区政策而定）缴纳增值税及附加。

2. 个人所得税：

若能提供完整、准确的房屋原值凭证，个人所得税按照（转让收入－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－合理费用）×20%计算。

若不能提供房屋原值凭证，个人所得税一般按照房屋成交价的1%至3%缴纳（部分地区可能为固定比例，如1%）。

若该回迁房为家庭唯一生活用房且持有满五年，免征个人所得税。

3. 土地出让金（如适用）：

回迁房需要交纳成交价格一定比例（如3%）的土地出让金，交纳后产权性质变为商品房。这一费用并非所有回迁房都需缴纳，具体依据当地政策执行。

4. 交易费：通常为3元/平方米，由卖方承担。

1. 契税：

若购买的是家庭唯一住房，且面积在90平方米及以下，契税税率为1%；面积在90平方米以上但不超过144平方米的，契税税率为1.5%；面积超过144平方米的，契税税率为3%（部分城市如北京、上海、广州、深圳对第二套改善性住房有特别规定）。

若购买的是家庭第二套或更多套住房，契税税率根据地区政策可能有所不同，一般按照3%至5%的税率征收，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

2. 交易费：通常为3元/平方米，由买方承担。

3. 其他费用：如测绘费、权属登记费及取证费等，具体根据地区规定执行。

四、公房拆迁 面积不足43但不是唯一住房怎么办

公房拆迁中，若面积不足43平方米且非唯一住房，其补偿方案需依据地方性法规及政策，结合房屋实际情况、家庭人口结构及经济状况综合确定。以下从法律框架、补偿原则、具体操作三个层面进行详细分析：

一、法律框架与政策依据

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：

“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”

解读：公房拆迁补偿的核心是房屋价值补偿，但具体标准需结合地方政策。若房屋面积不足43平方米且非唯一住房，地方可能通过“最低面积保障”或“人口因素调整”等机制补充补偿。

2. 地方性法规的补充作用：

例如，《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》规定：“被征收住宅房屋面积小于45平方米的，按45平方米计算房屋价值补偿。”但此类政策通常附加条件，如“被征收人及其配偶、未成年子女在本市无其他住房”或“仅有一套住房”。若不符合唯一住房条件，可能无法享受面积保底补偿。

二、补偿原则与分类处理

1. 面积不足43平方米的补偿逻辑：

若地方政策规定最低面积保障（如45平方米），但需满足唯一住房条件，则非唯一住房的被征收人可能无法直接适用该标准，需按实际面积补偿。

若政策未明确排除非唯一住房，则可能通过“人口因素”调整补偿。例如，按家庭人口数分配补偿面积，或通过共有产权房、安置房等途径解决居住需求。

2. 非唯一住房的影响：

补偿优先级降低：在房屋价值评估中，非唯一住房可能被认定为“改善性需求”而非“基本居住需求”，导致补偿标准低于唯一住房。

安置方式差异：唯一住房被征收人通常优先获得产权调换（如原地或就近安置），而非唯一住房可能需通过货币补偿自行购房，或接受异地安置。

三、具体操作与权益保障

1. 申请补偿的流程：

提交材料：需提供房屋产权证明、户籍证明、家庭住房情况说明等，证明房屋面积及住房数量。

参与评估：由征收部门委托的评估机构对房屋价值进行评估，评估报告需公示并接受复核。

协商与签约：根据评估结果与征收部门协商补偿方案，签订补偿协议。

2. 争议解决途径：

行政复议：对补偿方案不服的，可自收到评估报告或补偿决定之日起60日内申请行政复议。

行政诉讼：对复议结果不服的，可自收到复议决定之日起15日内提起行政诉讼。

法律依据：《行政复议法》第九条、《行政诉讼法》第四十六条。

3. 特殊情形处理：

家庭人口多但面积小：若家庭人口数超过地方规定的“人均最低面积标准”（如人均15平方米），可能通过增加补偿面积或提供多套安置房解决。

历史遗留问题：如公房为福利分房且未房改，需依据地方公房管理政策确定补偿主体（如承租人或产权单位）。

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内容来源参考：律临头条-拆迁户分到的房子买卖需要交税吗,拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税

内容审核：孙凌枫律师

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