侯森律师
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土地使用权出让金能扣吗，土地出让金准确来说不是抵扣 是可以差额扣除
一、土地出让金准确来说不是抵扣 是可以差额扣除
土地出让金准确来说不是直接抵扣，而是可以在计算增值税销售额时进行差额扣除。以下是对这一问题的详细解答：
1）土地出让金在增值税中的处理
1. 政策依据：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在计算销售额时，可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。
2. 扣除范围：可扣除的土地价款包括向政府、土地管理部门或受政府委托的单位直接支付的土地出让金、土地补偿费、安置补助费等，且需取得省级以上财政部门监（印）制的财政票据。
3. 计算方法：销售额=（全部价款和价外费用▷当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）。当期允许扣除的土地价款按公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
2）土地出让金在土地增值税中的处理
在土地增值税清算时，房地产企业取得土地使用权所支付的金额，包括土地出让金，可在计算增值额时进行扣除。若符合加计扣除条件，还可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。
3）注意事项
1. 凭证要求：确保取得合法有效的扣除凭证，如财政票据、土地出让合同等。
2. 地区差异：不同地区在具体执行过程中可能存在细微差异，企业应密切关注当地税务机关的相关规定和要求。
3. 合规性：确保所有扣除或抵减均基于合法有效的凭证，并符合税收法规及政策要求。
二、土地征用费和土地出让金的区别
法律分析：
土地有偿使用和土地出让金不是一回事。一、国有土地有偿使用费和土地出让的金概念：
1、国有土地有偿使用费是指，以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。2、土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金只是取得有偿使用方式中的一种出让方式而需要支付的一种价款，而土地有偿使用费则不仅仅包括出让方式，而且还包括其他更多的方式。
2）本身属性：
1、土地出让金是土地本身使用价值的价格表现，他体现和反映的是土地使用价值，随市场的变化而变化。2、土地使用费则是因为所有权与使用权发生分离后，所有权人向使用权人收取的费用，他随不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，其具体标准和收取金额有所不同。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
三、房改房拆迁要办土地出让金是否合理
关于房改房的状况较为复杂这一问题，若在房改期间取得了100%的房屋产权与土地使用权证，则表明此房屋已有实质性的商业化转变。
在房改过程中，应当已支付过一定比例的土地使用权费用，否则将难以获得完备的房屋所有权证书及土地使用权证书。 然而，若在房改后并未实现产权的市场化，那么便不能排除需要从补偿款中扣除一部分本应由国家收取的土地出让金的可能性。 至于已经办理了土地使用权证的情况下，再次扣除属于土地出让金的补偿款是否合法，这需要根据具体案例进行深入分析和判断。 《城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
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文章来源参考：政府头条-土地使用权出让金能扣吗现在，土地使用权的出让金由谁支付
内容投稿：范依诗
内容审核：侯森律师
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