金明宇律师
深耕行政诉讼领域，专注于征地拆迁方面，代理相关案件达100余件，涵盖了行政案件类型的大部分，主要有国有土地上房屋拆迁、集体土地征收及房屋拆迁等，对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
拆迁公摊面积怎么补偿，拆迁还房时 在拆迁测量时 建筑面积没有注明公摊面积时 还房时则加上公摊面积
一、拆迁还房时 在拆迁测量时 建筑面积没有注明公摊面积时 还房时则加上公摊面积
拆迁还房时，若原拆迁测量未注明公摊面积，还房时加上公摊面积的做法是否合理，需结合具体情况与相关法律法规综合判断。以下是对此问题的详细分析：
1）公摊面积的定义与计算原则
1. 定义：公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、楼梯间、公共门厅等。
2. 计算原则：公摊面积的计算应遵循公平合理原则，确保被拆迁人的合法权益不受损害。同时，应参照《房产测量规范》等相关规定进行计算，不同类型的房屋公摊系数有所不同。
2）拆迁还房时公摊面积的处理方式
1. 合同约定优先：若拆迁补偿安置协议中明确约定了公摊面积的计算方式和标准，且该约定不违反法律法规的强制性规定，则应按照约定执行。
2. 参照相关规定：若无合同约定或约定不明确，可参照地方政策或相关规定处理。例如，某些地区可能规定拆迁还房的公摊面积不得超过一定比例，以保障被拆迁人的权益。
3. 公平合理分配：无论采用何种方式，都应确保公摊面积的分配公平合理，避免损害被拆迁人的利益。若还房时公摊面积显著增加，应给予被拆迁人相应的补偿。
3）特殊情况下的处理
1. 多层与高层建筑差异：由于建筑类型和设计不同，多层和高层建筑的公摊面积存在差异。高层建筑因需配备更多公共设施，公摊面积通常较大。
2. 政策调整影响：政府可能出台相关政策调整公摊面积的计算方式或标准。因此，在计算拆迁还房的公摊面积时，需关注当地政府的最新政策。
二、分摊土地使用权面积
分摊土地使用权的面积就是指我们的房屋面积，比如说我们房屋的实际面积大概只有80平米，也就是说我们的实用面积只有80平米，但是分摊土地使用权的面积大概有100平米，这就是我们的公摊面积以及我们的实际面积，两者加起来才是我们买房子的面积。法律依据:根据《商品房销售管理办法》第十八条 商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯第十四条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决
协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理
个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。。
三、拆迁赔偿中公摊面积要怎样算
拆迁赔偿中，公摊面积一般有以下计算方式：
若选择货币补偿，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，通常按照被征收房屋类似房地产的市场价格计算，这里的市场价格已包含公摊因素，即会考虑被拆迁房屋包含公摊面积在内的整体价值进行评估补偿。 若选择产权调换，依据相关规定，应提供与被征收房屋面积相当且公摊系数不低于被征收房屋的房屋。若调换房屋公摊面积大于被征收房屋，一般无需被拆迁人额外支付超出公摊面积部分的费用；
若小于被征收房屋，征收方可能需对面积差进行补偿。
具体计算方式还应以当地拆迁政策和相关法律法规为准。
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文章来源参考：政府头条-拆迁公摊面积怎么补偿的，拆迁户公摊面积怎么算
内容投稿：华小铭
内容审核：金明宇律师
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