孙熙越律师
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土地转让如何确定范围，土地转让以占有为准还是以征用面积为准
一、土地转让以占有为准还是以征用面积为准
土地转让以征用面积为准，而非单纯以占有为准。以下是对此问题的详细分析：
1）土地转让与征用的基本概念
1.土地转让：通常指的是土地使用权的转移，即原土地使用者将土地使用权让渡给其他主体。这一过程需要遵循相关法律法规，确保转让的合法性和有效性。
2. 土地征用：根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，土地征用是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转为国有土地，并给予被征地农民合理补偿的行为。征用过程中，土地的所有权和使用权均发生变更，且征用面积是确定补偿和安置的重要依据。
2）征用面积在土地转让中的核心地位
1. 法律依据：
▷ 《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。” 这一条款明确指出了征用面积（即被征收土地的面积）是计算补偿费用的基础。
2.实际操作：
▷ 在土地征用过程中，政府或相关部门会首先确定征用范围，即征用面积。这一范围通常通过测绘、调查等手段确定，并作为后续补偿和安置的依据。
▷ 土地转让若发生在征用之后，则转让的土地面积应与征用面积相一致，或至少是征用面积的一部分。若转让面积超出征用面积，则可能涉及非法占用土地等问题。
3）占有在土地转让中的辅助作用
1.占有的法律意义：
▷ 占有是指对物的事实上的管领力。在土地转让中，占有状态可能反映土地的实际使用情况，但并不直接决定土地转让的合法性和有效性。
2.占有与征用的关系：
▷ 占有状态可能影响征用过程中的补偿和安置方案。例如，若被征用土地上存在稳定的占有关系（如农民长期耕种），则政府或相关部门在制定补偿和安置方案时可能会考虑这一因素。
▷ 占有状态并不改变征用面积作为土地转让核心依据的事实。即使土地被长期占有，若未经过合法征用程序，其转让仍可能被视为非法。
4）特殊情况下的土地转让
1.未征用土地的转让：
▷ 若土地未经过征用程序，其转让可能涉及非法占用土地等问题。此时，转让的合法性和有效性将受到质疑，且可能面临法律责任。
2.部分征用土地的转让：
▷ 若土地部分被征用，剩余部分土地的转让需遵循相关法律法规。此时，转让面积应与剩余土地面积相一致，且需确保转让行为的合法性和有效性。
二、土地转让经营权如何进行规定范围
法律分析：
国有土地转让过程应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府批准。经批准的人民政府批准转让的，受让人应当办理土地使用权转让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权转让金。土地使用权以分配方式取得的，转让房地产审批时，有批准权的人民政府按照国务院的规定决定不办理土地使用权转让手续的，转让人应当按照国务院的规定将转让房地产收入中的土地收入上缴国家或者作为其他处理。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
三、土地出让和转让的区别有哪些?
(一)主体不同
出让主体：
国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;
转让主体：
取得国有土地使用权的土地使用者。
(二)行为性质不同出让，他物权设定;
转让：
他物权转移。
(三)转移条件与程序不同出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;
转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。
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文章来源参考：政府头条-土地转让如何确定范围呢，土地转让的规定
内容投稿：时辰毅
内容审核：孙熙越律师
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