如何购买商用土地使用权，商用地皮怎么买

如何购买商用土地使用权，商用地皮怎么买

一、商用地皮怎么买

购买商用地皮，实际上是通过合法途径取得土地使用权的过程，主要涉及土地出让、转让等环节，且必须遵循严格的法律程序和条件。

1）了解土地性质与规划

1. 土地性质：

商用地皮通常属于国有土地中的经营性用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。购买前需确认土地性质为国有且符合经营性用地要求。

2. 土地规划：

商用地皮必须符合土地利用总体规划和城市规划。根据《中华人民共和国土地管理法》第十九条，土地利用总体规划需按照经济、社会、环境保护等发展要求，合理确定土地利用目标、任务和措施。购买前需核实土地规划用途是否为商业用途，避免因规划不符导致无法使用。

2）选择土地获取方式

1. 土地出让：

▷招标、拍卖、挂牌：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让。购买者需关注土地出让公告，参与竞买程序，最终通过竞价或投票确定竞得人。

▷协议出让：

特定情况下，如工业项目、政府扶持的公益事业项目等，可采取协议出让方式。但根据《协议出让国有土地使用权规定》第三条，协议出让需经市、县人民政府批准，且适用范围严格限制。

2. 土地转让：

从已合法取得国有土地使用权的土地使用者手中通过转让方式获得土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时需满足两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

3）办理土地使用权获取手续

1. 提出申请与资料审查：

交易双方向土地管理部门提出转让、受让申请，提交身份证明、土地使用权证书、转让合同等材料。土地管理部门对提交资料进行详细审查，并进行现场勘察与对照核实。

2. 地价评估与审批：

土地管理部门进行地价评估并提供评估报告，与转让协议一同提交审批。审批通过后，买方按国家规定交纳相关税费，包括增值税、土地增值税、契税、印花税等。

3. 土地使用权变更登记：

依据补签的出让合同、转让审批表、付款票据等文件，到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。土地管理部门审核通过后，将变更土地登记簿上的权利人信息，并为买家颁发新的土地使用证。

4）注意事项

1. 遵守法律法规：

确保购买行为合法合规，避免购买非法或存在争议的地皮。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十九条，非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

2. 明确土地用途：

在购买土地使用权时，应明确土地用途并确保符合相关规划。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

3. 了解使用年限：

土地使用权有期限，应了解使用年限及到期后的续期政策。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

二、商业用途土地使用权的出让标准

法律分析：

商业用途土地使用权的出让标准是，最高年限法律规定为40年。如果是通过转让取得，则其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年

（二）工业用地五十年

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年

（五）综合或者其他用地五十年。

第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

三、如何购买土地

众所周知，我国严格实行土地公有制制度，即土地所有权归属于国家，企业以及公民个人只能享有土地使用权，并且该种权利受到时间期限的制约。

城市市区的土地属于国家所有。

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。

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文章来源参考：政府头条-如何购买商用土地使用权证，购买商业用地需要交什么税

内容投稿：唐凝

内容审核：谢瑞青律师

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