小区土地使用权如何认定，民法典哪条规定小区的土地使用权归谁

小区土地使用权如何认定，民法典哪条规定小区的土地使用权归谁

一、民法典哪条规定小区的土地使用权归谁

小区的土地使用权一般归全体业主共同所有，但具体归属需结合实际情况和法律规定来分析。以下是对此问题的详细解答：

1）一般情况下的归属

1.法律规定：

▷ 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但有特别规定的除外。这表明，在一般情况下，小区内的土地使用权是归全体业主共同享有的。

2.土地性质与用途：

▷ 住宅小区的土地使用权通常是通过出让或划拨等方式取得的，用于建设住宅及相关配套设施。开发商在开发过程中取得土地使用权，但房屋建成并出售给业主后，土地使用权随之转移给全体业主。

2）特殊情况下的处理

1.城镇公共道路或绿地：

2. 明示属于个人的绿地：

▷ 如果小区内的绿地明示属于个人所有，比如某些别墅项目的私人花园，那么这部分绿地的土地使用权就归该个人所有，而不是全体业主。

3.未计入公摊面积的公共设施：

▷ 如开发商建设了停车场、会所等公共设施，并且这些设施未计入公摊面积，那么这些设施所占土地的使用权可能仍归开发商所有，但这并不影响小区内其他土地的使用权归全体业主共有。

二、小区占用公共用地该归谁管

法律分析：

占用小区内的公共用地，可以向物业寻求帮助。建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎北京市朝阳区利泽某某一区业主委员会与北京市东湖房地产有限公司业主共有权纠纷二审民事判决书

本案为一起业主共有权纠纷案件，利泽某某一区业委会上诉请求：

撤销一审判决，发回重审或依法改判支持利泽某某一区业委会一审全部诉讼请求。

《最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问》（载《人民法院报》2009年5月25日）也就小区范围内的配套设施的定义给出了明确意见：

根据物权法第六章的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费70元，由北京市朝阳区利泽某某一区业主委员会负担（已交纳）。

✎北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会与北京恒嘉置业有限公司所有权确认纠纷一审民事判决书

本案为一起所有权确认纠纷案件，原告（反诉被告）芳馨园业委会向本院提出诉讼请求：

1.请求确认位于北京市朝阳区西坝河南路x号芳某园小区住宅楼地下1层-3层除机动车库外（机动车库约3985.48平方米）的地下部分的公共场所、公共道路、物业管理用房及公用设备设施用房的所有权和使用权归芳馨园小区全体业主共有；

2.判令被告（反诉原告）恒嘉公司向原告（反诉被告）芳馨园业委会移交第一项诉讼请求中所涉及的公共场所、公共道路、物业管理用房及公用设备设施用房。

芳馨园业委会认可该组证据的真实性，但不认可证明目的，其虽认可恒嘉公司所述的分摊至业主专有面积当中的部分，但同时认为其出示的证据和该组证据可以显示出地下一至三层主要涉及的部分均是属于全体业主共有的公共空间、公用设备用房，应当属于全体业主共有。

驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会的全部诉讼请求，诉讼费13800元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会负担（已缴纳）。

✎青岛市黄岛区伟业花园小区业主委员会、青岛佳服市场经营服务有限公司建筑物区分所有权纠纷民事一审民事判决书

本案为一起建筑物区分所有权纠纷案件，原告青岛市黄岛区伟业花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：

1、判决确认位于某某商厦门前北侧场地(四至：

北至香江路，南至吉某某商厦，西至利群长江商厦，东至海天商厦)归伟业花园小区业主共有；

2、判令被告承担本案诉讼费用。

经原告查询，该场地位于伟业花园小区共用土地使用权面积62580.8平方米红线图范围内，依法应属伟业花园小区业主共有，原告代表业主大会对该场地统一管理时，受到被告阻挠。

位于某某商厦门前北侧场地(四至：

北至香江路，南至吉某某商厦，西至利群长江商厦，东至海天商厦)归伟业花园小区业主共有，伟业花园小区业主不得妨碍吉某某商厦商场的经营使用，案件受理费50元（已减半收取，原告已预交），由被告负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第二百七十四条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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文章来源参考：政府头条-小区土地使用权如何认定的，小区土地使用权怎么分摊

内容投稿：湛成亮

内容审核：赵帅律师

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