如何使用公共土地使用权，公共资源有偿使用方式

如何使用公共土地使用权，公共资源有偿使用方式

一、公共资源有偿使用方式

公共资源有偿使用的方式，在国有土地领域，主要体现为国有土地的有偿使用。根据相关法律法规，国有土地有偿使用的方式多样，旨在满足不同场景和用途的土地需求，促进土地资源的合理配置与有效利用。以下是国有土地有偿使用的主要方式：

1.国有土地使用权出让

▷ 定义与特点：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。这种方式具有有偿性、有限期和流动性特点，常用于商业、住宅、工业等用途的土地开发。

▷ 出让方式：

1. 招标出让：依据相关法规，市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加投标，根据投标结果确定土地使用者。适用于大型商业综合体项目等需要综合评标的场合。

2. 拍卖出让：出让人发布拍卖公告，竞买人在指定时间、地点公开竞价，出价最高者获得土地使用权。常用于经营性用地，如房地产开发用地。

3. 挂牌出让：出让人发布挂牌公告，在指定期限内将拟出让宗地的交易条件挂牌公布，接受竞买人报价并更新挂牌价格，根据截止时的出价结果确定土地使用者。具有公开透明、竞争充分的特点。

4. 协议出让：出让人与特定土地使用者通过协商方式有偿出让土地使用权，主要适用于特殊情况，如工业项目用地、政府扶持的特定产业项目用地等，需符合相关规定和条件。

2. 国有土地租赁

▷ 定义与特点：国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金。租赁期限灵活，短期租赁一般不超过5年，长期租赁根据项目需要和土地利用规划等因素协商确定，但最长不得超过法律规定的同类用途土地出让的最高年期。

▷ 适用情况：适用于对土地使用期限要求灵活、资金投入较小的项目，如季节性农业生产、临时性仓储物流等。

3. 国有土地使用权作价出资或者入股

▷ 定义与特点：国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可依法转让、出租、抵押。这种方式实现了土地资产的股权化，土地使用权的使用期限与企业存续期限相关联。

▷ 适用情况：主要用于国有企业改革、改制及合资合作等场合，实现土地资产的优化配置，提高企业资产质量和竞争力。

4. 国有土地使用权转让、出租、抵押的二级市场行为

▷ 在土地使用者已取得土地使用权后，可通过转让、出租、抵押等方式将土地使用权再次流转，实现土地的市场化配置。这一环节需严格遵守相关法律法规和政策规定，确保流转的合法性和规范性。

公共资源有偿使用，特别是国有土地的有偿使用方式多种多样，每种方式都有其特定的适用场景和操作规范。在实际操作中，应充分考虑项目特点、资金需求、土地利用规划等因素，选择最合适的土地使用方式，并确保全过程合法合规。

二、土地私有化的作用

如果推行土地私有化制度，可以解决我国当前经济发展遇到的绝大部分突出问题，比如农村问题、城市病、环境污染、就业率、企业解负等等，可以说是对中国经济的大松绑，同时也会促进国家治理模式的转变。

1、农村问题

所谓农村问题首先是缺人的问题，大量的人口外流，特别有知识、有技能、有企业家精神的人才以及青壮劳动力的外流，农村普遍的空心化，想要依靠那些迫不得已留下来的老幼妇孺来建设美丽家园，是完全不可能的。所以，要解决农村问题首先得解决缺人的问题。其次，是缺资金，现状是：

不仅是城市的投资难以投放农村，就是农村人自己的资金都通过各种渠道千方百计地向城市集中。而缺少资金，想要发展农村经济，那也只能是天方夜谈（当然，国家对农村投入有很多，但投入的是否对路、效果怎样？这不用多说，都是心知肚明的）。

为什么农村会缺人、缺资金？那些发达国家或地区是不是也这样？我们所知道的，发达国家或地区的农民恰恰是相对富裕的群体，是大多数城市人羡慕的对象（地主）。区别是什么？是我们的土地不够肥沃，还是我们的农民不够勤劳，或者说我们的农民比他们更愚蠢？我这样说，恐怕大多数人都不会认可。我想，至少与他们相比，我们还缺的是一样非常重要的权力，即土地的所有权。土地所有权正如上面谈到的是能够使“个人利用土地资源，按照自己的意愿和目的行动，而不用担心受到来自他人和政府方面的阻扰，安心创造、享用和支配土地带来的财富”。是一种可靠性的保障。因为没有人会傻到安心在不属于自己的土地上投入大量的人力和资金，特别是在经常耳闻目睹某某投资农村因地方政府（县、乡、村）违约、拆迁，求告无门而导致血本无归的情况下。所以，只有在确保自己在农村的投资有一种可靠性的保障，能够传承，能够自由支配，不受他人或者政府政策的变动或者其专断权力的侵害，才能使大量的资本、人才投向农村成为可能。而这些，实行土地私有化制度才是最基本的保障。最新出台的土地“三权分立”政策，土地的所有权仍归政府所有，所以也无法提供这种保障，特别是无法避免政府政策的变动或者其专断权力对投资的侵害。

同时，私有化以后，土地才是农民的一项重要资产。台湾作家杨度在他的作品《一百年的漂泊》里写道：

1950年以前他家是佃农，台湾50年代初的土地私有化使他们有了自己的土地，到了60年代初，他那善于经营的父亲卖掉了其中的一小块地，开了一家生产锅炉的工厂。后来因为他把父亲染上了赌博的恶习，在外面欠下了巨额的债务，被逼无奈，又把剩下的一块地给卖了还清了债务。从此，他家的生活开始走上正轨，80年代末期，还把工厂开到了越南。从这个实例中我们看出土地的价值有多大，它既可以让农民获得开工厂的资本，又能让他们有抵御风险的能力。而在我们这里，除一些特例（拆迁款补偿）以外，土地的价值是体现不出来的，因为，我们没有土地所有权和自由的土地市场。

2、住房与城市病

土地私有化，也就不存在政府对土地市场的垄断，小产权房的事情我们都知道，之所以会与产权房的价格相差巨大，归根结底还是因为政府高价卖地。当然，高地价也不一定完全是由垄断带来的，在当前的政策下，资源向城市集中，农民在自己的家乡难以获得更多的发展机会，有的甚至连维持温饱都是个问题，他们大量涌向城市谋生，也是造成城市房价上升的主因。

如果实现了土地私有化，人才、资本、技术回流农村，也自然会降低对城市住房的需求量。人口的回流，会大大的减轻城市公共设施的负荷，对缓解城市交通、供水、供电等的紧张，对噪音、空气污染防治都大有助益。同时，还能极大地减轻城市的就业压力。而对于农村来说，则可以利用地理优势，大力的发展小水电、太阳能和风能等清洁能源，满足自己的能源增长需求。

3、土地私有化能在很大程度上避免发生严重的环境问题

举个例子：

一家工厂的污水不经过处理直接排放，污染农田、河流。给附近的农民造成损失。目前的处理方式一般是：

1、附近的农民向工厂索赔

2、有关部门对该工厂进行处罚，并责令其安装污水净化设备。而工厂的处理方式有三种：

1、处理“好”与政府相关部门的关系，逃避处罚、不安装净化设备、拒绝任何赔偿。2、处理“好”与政府相关部门的关系，罚少量的钱、安装最便宜的净化设备以应付检查、只赔偿很少量的钱。3、接受任何处罚和赔偿，并严格按照规范要求购置设备处理污水。可以说，第2种处理方式是大概率事件，第1，3种处理方式并不常见，除非有某些特殊情况。

这就是当前的普遍现象。

可以说，我国当前严重的环境污染，法治环境不完善是一个主要因素。

另一个主要因素就是土地的公有制。如果说是法治环境不完善造成的，这个好理解。但为什么说土地公有制也是造成严重的环境污染的一个主要因素呢？我是这样分析的：

其一：

农民没有土地的所有权，只是使用权，所以即使赔偿，根据相关法律法规，所得到的赔偿款也仅仅是一点青苗补偿款，企业为之付出的成本极低，自然就没有投资避免环境污染的压力。其二：

对农民来说，种地本来就不挣钱，能得点是点吧，反正家里的主要收入还是来自于青壮劳动力在城市的工作所得。所以索赔的要求也不会太高。但如果实行了土地私有化，情况就大不一样了，农民就变成了监督工厂污染的主体，因为私有化使得这块土地本身的价值得到了体现，污染所造成的损失也就不仅仅是原来那几季农作物的收成了，还要包括因为污染造成的土地价值的降低所带来的严重损失。对工厂主来说，就大大地增加了其排污的成本，更有甚者，如果污染了河道，那导致的可能会是更大规模的索赔。这种索赔即使是在一个哪怕还有一点法治遗存的地方，也是会让工厂主付出不小的代价的，从而使工厂主实现从被动环保向主动环保转变。其他的环境污染（地下水、空气），也是这个道理。

综观世界经济史，土地的私有化制度对那些发达国家（地区）走向现代性治理之路均有着必然的甚至决定性的作用。比较典型的——从近的来说，1945年麦克阿瑟将军在日本推行的《农民解放指令》、1950年台湾开始推行的“耕者有其田”制度和韩国50、60年代的土地改革。往远的说——现代工业文明的发源地英国，也正是黑死病导致的人口减少打破了封建领主对土地资源的独占，从而催生出土地私有化制，为其走向现代文明打下了坚实的基础（相关论证详见经济学家、诺贝尔经济学奖得主道格拉斯．诺思在《西方世界的兴起》里的论述）。谈起美国的历史，我们更多的是只是不断强调清教徒的贡献，而忽视了英国弗吉尼亚公司殖民方式的转变，他们在仿效西班牙绑匪式的殖民方式失败后，转而将土地平均分配给了他们公司旗下在美洲的英国移民。这些，我们虽然无法像数学模型一样，证明土地私有化政策对其国家走向现代性治理有着决定性作用或者是必经之路，但这么多国家的成功，也可以让我们看到这决不会仅仅只是一个偶然现象。

另外，要说明的是：

土地私有化这个词用得并不准确（但目前没有合适的词可用），因为在几乎所有的国家土地作为一项最为重要的资源，都是掌握在私人的手上，只是发达国家更为分散，更多的人在市场这个无形之手的配置下能够从土地资源中获益，所以有足够开发土地资源的冲动，从而相对于其他国家来说能够有机的投入更多地智慧、资金和劳力，获得更大的收益。而欠发达或落后国家，不管名义上如何，其事实上都只是掌握在少数人或少数集团手里，显然不具备足够的条件。所以，土地私有化，准确地说，或许叫土地资源市场化要合适一些。

最后，土地私有化也不是一包治百病的灵药，它只是一个国家进入现代化治理模式的其中一个制度，如果没有法治的环境，没有诸多现代治理制度的支撑，它也不可能发挥什么作用。

1）建设用地规定

1、根据我国《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、只有集体经营性建设用地才能入市，而不是所有农村集体建设用地。经营性建设用地，是指以纯粹盈利为目的，进行相关建设的土地，正如我们前面所分析的，国有经营性建设用地包括“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅”，由此可见，在农村集体建设用地方面，只有乡镇企业用地才符合集体经营性建设用地的性质，在符合一定条件下，才能入市。

3、宅基地排除在经营性建设用地之外。根据我国相关法律的规定，宅基地具有福利性质，只能由本集体经济组织的成员才能申请，用于自住，不能建商业住房。也就是说，宅基地只能自用，而不能进行经营。另外，农民对宅基地只有使用权，建在宅基地上的住房才是农民的私有财产，土地则属于农民集体所有，因此，农民不能将宅基地用于入市流转。

无论是征地制度改革，还是产权交易制度改革、建立集体土地市场，其前提条件：

1、要完善农村集体土地产权制度，明确集体土地产权代表。为此，需核发农村集体土地所有权证、土地使用权证，明确集体土地所有者代表、土地使用者，保护土地所有者、使用者的权益

2、量化土地资产，将土地资产量化到每一个农村集体经济组织成员，真正体现农民个人的土地产权份额

3、明确农民住房的私有产权，颁发房屋产权证，显化农民对自己宅基地及住宅的财产处置权利和收益分配权利。

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文章来源参考：政府头条-如何使用公共土地使用权证明，公共用地管理办法

内容投稿：萧书

内容审核：赵晓光律师

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