土地转让属于不动产吗，土地使用权属于不动产还是权利

在明小编 2026-07-20 16:00:38

马丽芬律师

创始合伙人首席督导律师企业厂房拆迁直管公房和自管公房征收腾退宅基地拆迁

马丽芬律师现为北京在明律师事务所创始合伙人、首席督导律师，系北京市最早专注从事征地拆迁业务领域的律师之一，熟知北京及周边地区征拆案件的谈判习惯和补偿政策。自2006年起在征地拆迁法律领域深耕，目前已近20年，其独立或合作办理相关案件超2000件，涵盖直管/自管公房、私房/宅基地、企业厂房、承租房屋及集体土地征收等多种类型，尤其在处理企业拆迁与住宅房屋拆迁方面成果显著，成功为数千位被征收人维护合法权益。

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土地转让属于不动产吗，土地使用权属于不动产还是权利

一、土地使用权属于不动产还是权利

土地使用权在法律上被视为不动产的一部分。以下是对此问题的详细分析：

1）不动产的定义

▷ 不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，包括土地、房屋及附着于土地上的建筑物等。其核心特点是固定性和不可移动性。

2）土地使用权的性质

▷ 土地使用权是单位或个人依法对国有土地或集体土地享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。这种权利是基于法律规定产生的用益物权，强调的是权利人对土地使用的权益，而非土地实体本身。

▷ 土地使用权具有固定性和不可移动性，与不动产的核心特点相符。同时，土地使用权随着土地的存在而存在，具有耐久性。

3）土地使用权与不动产的关系

▷ 紧密联系：土地使用权与土地这一不动产紧密相连。土地使用权的价值实现往往与土地密不可分，且在房地产交易等领域，土地使用权是重要的交易对象。

▷ 法律保护：土地使用权的取得、转让、抵押等行为都受到不动产相关法律法规的规范和调整。例如，根据《中华人民共和国民法典》第三编物权的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记才能发生效力。土地使用权作为一种重要的用益物权，同样需要遵循这一规则。

二、土地使用权属于无形资产吗

法律分析：

是。土地使用权是属于无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

三、转让土地使用权是销售不动产吗?

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。

土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

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文章来源参考：政府头条-土地转让属于不动产吗为什么，土地使用权转让属于

内容投稿：许君明

内容审核：马丽芬律师

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