土地未拆迁就已拿预售证，国家在2026年关于商品房预售许可证的规定

土地未拆迁就已拿预售证，国家在2026年关于商品房预售许可证的规定

一、国家在2026年关于商品房预售许可证的规定

截至当前法律框架下，2026年商品房预售许可证的规定仍主要遵循现行法律法规，未有明确变动预告。以下为现行规定概述：

1）法律依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：明确规定了商品房预售的条件，包括已交付全部土地使用权出让金、持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，以及向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

2. 《城市商品房预售管理办法（2004修订本）》第五条：进一步细化了商品房预售的条件，与《城市房地产管理法》第四十五条保持一致，并强调了预售人需将预售合同报相关部门登记备案。

2）预售许可的核心条件

1. 土地与规划：开发商需已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，并持有建设工程规划许可证。

2. 资金投入：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的百分之二十五以上。

3. 施工进度：需已经确定施工进度和竣工交付日期，确保项目能够按时完成。

4. 预售登记：开发商需向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

3）预售款项的监管

▷ 专用账户：商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，确保项目资金专款专用，防止挪用。

▷ 监管措施：房地产管理部门对预售款项的使用进行监管，确保资金用于项目开发，保障购房者权益。

二、有预售证的楼盘开发商还可以拿去抵押吗

法律分析：

已预售的房子，开发商不可以拿去抵押。买房人签订购房合同的目的是获得房屋的所有权，而房屋设置了抵押，影响了其所有权功能的发挥。发现开发商私自抵押已经出售的房屋的行为，购房者是可以通过法律途径去追究开发商的责任，发现开发商有类似行为的时候购房者也可以进行解决的维权。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百九十九条 下列财产不得抵押：

（一）土地所有权

（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外

（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产

（五）依法被查封、扣押、监管的财产

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，未建好之前出售需要办理的是预售许可证，而实际办理这个预售许可证的，也是需要开发商满足相应的条件。

那么商品房预售许可证办理条件有哪些呢？我们一起从下文中进行具体了解。

三、什么是预售许可证?

商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;

商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎贵州徽商房地产开发有限公司、曾某某合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

本案为一起合资、合作开发房地产合同纠纷案件，徽商公司上诉请求：

依法判决撤销本案一审判决，直接改判驳回被上诉人除第一项、第二项诉讼请求以外的全部诉讼请求或将本案发回重审。

再次，根据住建部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条之规定，办理商品房预售许可除需提供建设工程施工合同，项目投入开发资金达总投资百分之二十五比例等硬性条件外，根据该办法第七条第四项之规定，办理商品房预售登记之前必须提供预售方案，且应对开发房产进行测绘，并对总平面图和分层平面图进行确定方可申请，而涉及上诉人与被上诉人各方重大利益，到现在都没有沟通明确划分，甚至还未达成合意，但一审判决居然在双方权利义务关系都未确定的情况下，径直为双方当事人创设权利和义务，要求上诉人配合办理预售许可登记，且对上诉人公司可能造成巨大风险只字未提，显然缺乏对预售登记必备条件的基本了解，更是对双方权利义务对等履行的极度忽视。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费36280元，由贵州徽商房地产开发有限公司负担。

✎张某某、莱州正承置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起商品房销售合同纠纷案件，原审判决认定上诉人对案涉房屋未取得预售许可证明应承担40%的责任，缺乏事实和法律依据。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费上诉人张某某预交20379元，上诉人莱州正承置业有限公司预交27572元，分别由两上诉人各自负担。

✎中国电建地产集团贵阳有限公司、王某某会商品房预售合同纠纷二审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，因此根据相关规定及双方的约定，我方不应当承担违约责任，我方曾多次积极的联系有关政府部门要求办理土地使用权证，但政府相关部门并未及时给出正面的回应，因而不能办理土地使用权证是政府的职责，该情况并非我方能够控制与预料的。

驳回上诉，维持原判，二审诉讼费361元由上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司承担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第四十五条

商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

※城市商品房预售管理办法（2004修订本）:第五条

商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

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文章来源参考：政府头条-土地未拆迁就已拿预售证怎么办，拆迁房有预售许可证吗

内容投稿：屈睿世

内容审核：赵秀津律师

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