拆迁是怎么算面积，房屋拆迁的面积是算里面的面积还是算外墙面积

在明小编 2026-07-31 10:39:32

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拆迁是怎么算面积，房屋拆迁的面积是算里面的面积还是算外墙面积

一、房屋拆迁的面积是算里面的面积还是算外墙面积

房屋拆迁的面积计算，通常是以房屋权属证书上登记的建筑面积为准，而非单纯计算外墙面积或内部面积。以下是详细解答：

1）一般原则

1. 产权证为准：拆迁房屋的面积，原则上以房屋权属证书（如房产证）上登记的建筑面积为准。这是确定拆迁补偿面积的基础，具有法律效力。

2. 实际测量为辅：若产权证上的面积与实际面积存在出入，或产权证未明确记载面积，可能会通过专业机构进行实地测量，以确定房屋的实际面积。

2）具体计算方法

1. 单层建筑物：按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，包括建筑物的所有外墙部分，但不包括挑廊、无柱走廊等附属结构（除非这些结构有围护结构且层高达到一定标准）。

2. 多层建筑物：首层按外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及以上楼层按外墙外围水平面积计算。有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等应计入建筑面积。

3. 特殊结构处理：如层高不足2.2米的部位（如阁楼、地下室部分区域），可能只计算一半面积或不计算面积。飘窗、露台等通常不计入产权面积。

3）特殊情况处理

1. 未登记建筑：对于未经登记的建筑，政府会组织相关部门进行调查、认定和处理。若认定为合法建筑或可参照合法建筑予以补偿的，会按照相关规定给予补偿。

2. 公摊面积：住宅楼中的公共走廊、楼梯间、电梯井等公摊面积，需按比例分摊到各户，并计入拆迁补偿面积。

3. 历史遗留问题：对于因历史原因形成的无证房屋等特殊情况，政府会根据当地政策制定具体的处理办法，如按照一定比例给予补偿。

二、拆迁按土地面积还是建筑面积

法律分析：

拆迁补偿按房屋面积计算，但土地面积超过房产面积部分，应按土地征用计算补偿。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条土地调查应当包括下列内容：

（一）土地权属以及变化情况

（二）土地利用现状以及变化情况

（三）土地条件。

全国土地调查成果，报国务院批准后向社会公布。地方土地调查成果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后向社会公布。全国土地调查成果公布后，县级以上地方人民政府方可自上而下逐级依次公布本行政区域的土地调查成果。

土地调查成果是编制国土空间规划以及自然资源管理、保护和利用的重要依据。

土地调查技术规程由国务院自然资源主管部门会同有关部门制定。

三、拆迁房屋怎么计算面积

房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。

拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。

房屋面积计算的具体情形是：

1、长久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋的通道,房屋内的门厅,均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5、房屋天面上,属长久性建筑,层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算,封闭阳台的认定以房屋竣工时的状态为准。

7、属长久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

8、与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

9、房屋间长久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

10、地下室、半地下室及其相应的入口,层高在2.2米以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

11、有柱或围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

13、属长久性建筑有柱的车棚、货棚等按其外围水平投影面积计算。

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文章来源参考：政府头条-拆迁是怎么算面积的，拆迁面积如何认定

内容投稿：滕安

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