做好这5件事，让违法拆迁离你远远的！

导读：在征收拆迁过程中，被征收人若想获取公平、满意的征收补偿，最关键的维权筹码便是属于自己的房屋。房屋在，则被征收人就手握通过法律规定制衡征收方的可行性；房屋不在了，则被征收人就会完全陷于被动，往往只能通过申请国家赔偿这样的手法获取一些弥补意义大于补偿实际意义的安慰。那么，从征收项目启动的那一刻起，被征收人究竟该怎么做，才能有效“预防”违法暴力拆迁的袭扰，将由此引发不幸后果的可能性降至最低呢？本文，我们就来探讨这个话题……

在明拆迁律师首先需要明确的一点是，预防违法暴力拆迁，绝不应只是把功夫下在如何“抵挡”开到门外的挖掘机、组织到家门口的不明身份社会人员上。真到了那个时候，对于处于绝对弱势地位的被征收人而言通常只能是听天由命。正所谓“未雨绸缪”，防拆迁要把功夫下在拆迁距我们尚有一段时间、距离的程序、步骤中，这才叫做防患于未然。

在明拆迁律师想在此强调以下5件事，都做好了，拆迁依旧可能发生，但几率完全可能大大降低：

其一，确保房屋权属明晰，无权利争议。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。也就是说，依法享有补偿权益的，只能是被征收房屋的所有权人和因历史原因形成的公房承租人。那么被征收人首先就要明确，自己到底是不是这两种人？如果房产证上没有自己的名字，又不存在共同共有的事实，那么补偿权益就有可能与你无关，在整个协商、谈判中你也就很可能没有说话的份儿。

事实上，在一些案件中，被征收人“祸起萧墙”之事往往被征收方所利用。譬如被征收人一家人长期对涉案房屋的权属存在争议，都认为自己应当有份儿，结果征收方凭着与其中部分人达成的补偿协议就去上门拆房。按照征收方的逻辑，家庭内部矛盾是被征收人自己的家事，征收方只要足额支付了补偿款，补偿工作就算结束了，余下的事情被征收人要自行解决，与征收方无关了。诚然，这种逻辑本身是存在问题的，但这并不能阻止由此引上门的拆迁发生。对于被征收人而言，搞好家庭和睦，团结一致与拆迁方协商谈判，让其无嫌隙可利用，无疑是最有助于避免拆迁发生的情形。

其二，尽早为房屋、土地领证，避免“无证”带来的麻烦。在征收拆迁中，最怕的就是“无证房（地）”。一没证，征收方就逮到了将你的房屋往违法建筑上靠的把柄，进而很快通过下达责令限期拆除决定之类的文书来威逼行政拆迁。可以说，无证和“违建不补”之间有明显区隔，但无证离“拆迁”之间却是现实意义上的接近。故此，被征收人切不可在这一重大利益问题前掉以轻心，而是要有为自己的无证房屋补证、收集能够证明其建造合法性的证据的意识。

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》等文件均规定，对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证……在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿。开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作。要将宅基地使用权证书发放到农户手中，严禁以统一保管等各种名义扣留、延缓发放土地权利证书。

其三，谨慎签订（预）征收补偿协议，不为拆迁提供“依据”。签了协议，就意味着要受协议的约束，承担相应的法律义务。对于被征收人一方而言，权利是获取补偿，义务就是在约定期限内腾房走人。故此，在明拆迁律师一再强调，如果被征收人尚对补偿协议的内容有疑问、不满意，或对涉及征收补偿的其他关键性问题不明白，那么就一定不要轻易在协议上签字、盖章、按手印，否则后果将会是难以挽回的。尽管从法理上讲，签了协议征收方也无权立即对房屋实施拆迁，被征收人也仍然存在依法推翻所签协议的可能性，但理论与现实完全不是一回事儿。通常而言，签了协议的案件，维权的空间都不大，即使是最具实力的专业征收维权律师，对此也往往爱莫能助。

实践中还有一种预征收协议，同样不能随意签字。因为依据各地方的法规规章，预征收协议属于附生效条件的行政协议，一旦在规定的签约期限内签约的被征收人达到一定比例，预征收协议即会生效。协议上的补偿数额就是你的最终补偿结果了。故此，被征收人千万不要想当然的将这类协议当作什么“民意调查”来随意填写签署。事实上，不懂就问，不明白就努力弄明白，反正不急于签字，就是最保险的做法了。

其四，充分利用一切可行使的权利，对征收项目进行全面而有针对性的法律审查，提早将协商沟通平台搭建在法律的框架、轨道之内。对于国有土地上的房屋，这些权利包括对征收补偿方案提出意见的权利，对征收决定申请复议或提起诉讼的权利，申请政府信息公开全面了解涉案项目法律状况的权利，对房屋价格评估机构进行选定的权利，对房屋评估流程实施监督、确认的权利，对房屋评估的结果提出异议的权利，就补偿标准、数额与征收方进行协商沟通的权利等等；对于集体土地的征收，关键则在于对批前“告知、确认、听证”权利的行使与对批后“两公告一登记”程序的知情权、参与权和监督权。这些程序一步接着一步，一环扣着一环，最终指向协议的签订或司法拆迁。被征收人要依托法律所赋予的权利与涉案项目现实中所存在的违法点，层层采取行动，不断为自己获取与征收方平等协商的机会。平等协商多了，暴力拆迁自然就离我们远了。两个人谈话，你讲什么，对方便可能受你的影响而也去讲什么，最终就能实现谈话的积极目的。这个道理，在征收博弈中同样是适用的。

其五，盯住“最后程序”，果断采取救济措施，阻滞违法拆迁的进逼。“最后程序”，国有土地上叫“征收补偿决定”，集体土地上叫“责令交出土地决定”，违建领域叫“责令限期拆除”。这3个东西一旦冒出来，想都不要想，立即提程序，一旦迟延，违法拆迁就可能会迅速到来。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，违法拆迁，不是在某个点上突然爆发的一种现象，而是诸多“前情”持续不断累积的最终结果。大家一定要逐步学会用整体、系统性的眼光来看待征收维权，将功夫、精力下在前面，那么越往后，你的维权道路就会越顺畅、平坦，违法拆迁，也就只会是一个和别人有关的话题了。

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