确定了！这4种违建不得随意限期拆除！

在明小编 2025-08-13 22:24:40

导读：在广大被征收人的印象中，一旦自己的房屋被认定为违法建筑，一纸“责令限期拆除决定书”就会尾随而至，房屋就会陷于遭城管部门或乡镇政府行政拆迁的威逼之下。然而问题在于，并不是所有的“违建”都依法应当这样处置的，有这样4种类型的违建，行政机关就不得随便对其下达限期拆除文书。那么，违建的拆除真的有例外吗？来看看你的“违建”，是否有望逃过被拆迁的结局……

情形一：违法建筑并非“严重违反城乡规划”

《城乡规划法》第64条规定，对于未取得规划审批手续建造的建筑，由县级以上的城乡规划主管部门责令停止建设。对其中尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除……据此，违建通常可分为“一般违建”和“严重违建”，对于程度并不严重的一般违建，罚款、改正、补办证件即可，不需要限期拆除；对于严重违建，才应当限期拆除。这是行政法领域的“比例原则”在发挥作用，即对违法建筑的处置必须适度，不能过分。

对于2008年之前建造的房屋，则适用已被废止的《城市规划法》的规定。其第40条指出，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。可见，近30年间城乡规划法律法规对违建问题的处置标准是统一的、连贯的，并非所有无证的违法建筑都要“一刀切”地采取限期拆除或者没收的最强处置措施。

情形二：

违法建筑

确系建造者为实际居住需要搭建

“法不外乎人情”，行政法领域的重要原则之一就是行政合理性原则。违法建筑的形成原因是极为复杂的，很多时候不能将违建的责任完全施加于建造者一方头上，而将政府本应全力保障人民群众基本居住生活条件的义务一笔勾销。在一些大城市的城乡接合部、城中村、城边村，确因居住过于困难而无奈搭建违法建筑的情况是大量客观存在的，任何人都不能以任何理由回避或无视。在明律师在《4口人住10平米，筒子楼林立，棚户区改造为何盼不来？》一文中就记述了北方某一线城市的此类真实故事。事实上，只有切身居住于其间的人才能体会到个中辛酸滋味，其中艰辛非外人所能理解和想象，一些人的居住环境可以说比边远农村的宅基地上房屋还要恶劣得多。

在明律师愿甘冒重复的风险，在此再次引述一下最高人民法院在一起针对北京市朝阳区十八里店乡的拆违行政纠纷案件再审中所作裁定的要旨（由山东省高级人民法院行政审判庭总结）：

责令限期拆除违法建设，不仅要明确违法建设的具体位置、范围等内容，还应当对相关建设进行甄别，将确因基本居住需要、为保障身体健康而在必要限度内进行的搭建暂时排除在限期拆除的范围之外。

故此，不分青红皂白一律限期拆除，不仅不符合法律规则的明文规定，更不符合法律原则的精神理念：最小损害原则的要义即在于此，因拆违而导致群众流离失所，并不妥当。

情形三：涉案建筑仅是“无证”，但不违法

“无证”与“违法”的关系，可谓一言难尽。部分人主张无证建筑就一定是违法建筑，所涉的问题只是拆与不拆、罚与不罚、补偿与不补偿。但实践中的确存在这样一种情形：当事人的房屋修建于1990年《城市规划法》施行前，虽无建设工程规划许可证甚至是房屋所有权证，但却不违反当时和今天的城市规划，且依规申办过相应证件，能够提供涉案房屋符合建造法律规定的证明材料。简言之，这类房屋就是形式上差一些证件，但实质上并不具有社会危害性和行政违法性。2018年初轰动征收拆迁领域的“许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿案”中，最高人民法院在再审判决中即对涉案无证建筑做了如下认定：

许水云位于金华市婺城区迎宾巷8号、9号的房屋未依法办理相关建设手续，也未取得房屋所有权证，但案涉房屋确系在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的历史老房。对此类未经登记的房屋，应综合考虑建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。改造工程指挥部与一审法院根据许水云提供的许宝贤、寿吉明缴纳土地登记费、房产登记费等相关收款收据以及寿吉明私有房屋所有权登记申请书等材料，已经认定案涉房屋为合法建筑，许水云通过继承和购买成为房屋所有权人，其对案涉房屋拥有所有权，任何单位和个人均不得侵犯。

据此，因历史遗留原因所导致的违法建筑大量客观存在，简单地将无规划审批手续的房屋一律视为违法建筑予以责令限期拆除，是一种错误、片面的认识，不符合我国国情，更不符合行政行为保障民生的基本目的原则。

在明

拆迁律师

最后想提示广大被征收人的是“情形四”：以拆违促拆迁。即已被划入当地征收拆迁范围的房屋，违建认定、处置依法应于房屋征收决定作出前进行。一旦房屋征收决定及征收补偿方案公告，再将被征收人的房屋认定为违建进而威胁实施行政拆迁，属典型的行政目的不当的变相逼迁行径，是打着拆违旗号所实施的侵害被征收人合法补偿权益的做法，这是为征收法规所不容的。事实上，一旦涉案建筑被列入了征收项目区域，对其所进行的“限期拆除”往往很难经受得起法律的严格检验，属于“以拆违促拆迁”把戏的可能性很大。被征收人对这一危害极为严重的情形务必要提高警惕，及时委托专业征收维权律师介入，对相关限期拆除文书提起复议或者诉讼，阻滞行政拆迁的进逼，从而为获取公平、合理的征收补偿扫清障碍。

最后要补充的一点是，违建认定、处置的法律问题是极为专业、复杂的，争议性也很大，具体案情具体分析也是十分必要的。从这个角度上讲，任何违建，都不得“随意”限期拆除，而要做到有事实依据，有法律依据，有人文关怀。

拆迁补偿

拆迁补偿安置

房屋拆迁补偿

房屋拆迁补偿协议

,城市房屋拆迁维权

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

　　在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！

已有

2041

报名

李***

182*****23232

报名成功

最新新闻

房子拆迁律师咨询：材料带齐这几样，二十分钟能说清

材料往桌上一摊，事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案，有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执，后一种人往往二十分钟就能把情况说明白，前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率，不在口才，在手上有没有东西。下面这六样，能带几样带几样，带不齐的就说清楚缺在哪。

25年08月13日

北京征地拆迁律师免费咨询能问出什么，问不出什么摘要

免费的东西，人容易不当回事，要么用完就忘，要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话，能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路；换不来的是具体金额和胜诉承诺，谁说能给，谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚，这通电话才值。

25年08月13日

北京拆迁律师咨询为什么找专办团队，北京在明律所的四条理由摘要

挑所这件事，看的是它把力气压在哪一块，招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关，输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方，做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议，办过的案子超过两万件，覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核，也顺手写清什么情况不必找在明。

25年08月13日

北京律师拆迁咨询：第一次问律师，问什么才不白问

第一次打这类电话，多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍，讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值，不看您讲得多细，看四件事有没有说清：公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪，给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺，谁就不必再谈。

25年08月13日

遇到违法强拆正确维权方法：程序、期限和能要的赔偿

违法强拆最麻烦的地方，不在认定难，在时间短。房子倒了以后，确认违法之诉只有六个月，赔偿请求的时效是两年，两条线各走各的，谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上，等想起来起诉，期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项，按顺序摆清楚。

25年08月13日

遇到强拆保留哪些证据，这七样当晚就得拍下来

房子倒下去只要十来分钟，把原来的样子说清楚，可能要花好几年。强拆现场最缺的是时间。实务里最后能拿到多少，常常取决于手里有没有几段没剪辑的视频、几张带门牌号的全景照、一份写着接警编号的回执。这七样东西，当天能拍就拍，拍不到第二天补。补不回来的那部分，往后每一步都会吃亏。

25年08月13日

合法强拆和违法强拆区别在哪，三条线一对就清楚，维权途径也分两套

一次强拆合不合法，不用听谁嗓门大，看三件事就够：谁动的手、凭什么动手、程序走到哪一步。国有土地上合法的强拆只有司法强拆一条路，法院裁定之后由政府组织；违建走的是行政强制拆除那条线。两条都可能合法，也都可能违法，区别全在文书和步骤上。这个判断不是学术问题，它直接决定您后面走哪条路：拆得合法，争的是补偿数额；拆得违法，先确认违法，再谈赔偿。

25年08月13日