拆迁未签订满意房屋补偿协议，拆迁补偿不合理，应及时拒绝签署补偿协议

一、拆迁未签订满意房屋补偿协议，拆迁补偿不合理，应及时拒绝签署补偿协议

1、拆迁之初要及早的收集证据

各位被拆迁人应在得知拆迁时就尽可能全面地收集证据，使用诸如录音录像等方式收集证据，并且保存拆迁方下发的通知等相关文件。若是拆迁方提供的政府下发的相关材料过少时，我们便可以对该拆迁决定的合法性抱有合理怀疑，并要求拆迁方出示政府批文等材料，必要时，也可通过政府信息公开或诉讼等方式收集政府征收房屋决定等相关文件。

2、补偿不合理就要拒绝签协议

拆迁协议的签署并不具有强制性，即使签订的对象是政府时亦是如此，但是协议一旦签署后，拆迁协议就对签订双方具有法律约束力，若是签订后再对补偿标准不满意，此时便悔之晚矣。虽然在协议签订后想要再提高补偿并非不可能，但是难度大并且限制条件也很多。所以若是被拆迁人认为拆迁补偿不合理时，一定要“及时止损”，明确拒绝签署拆迁补偿协议，并且一定不要上交有关房屋、土地等一切文件的原件，以免日后签订拆迁协议及诉讼时处于劣势地位。

3、拒绝签署补偿协议会遭到强拆吗

国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》

第三条规定：“城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证。要严格控制行政强制拆迁的数量，实施行政强制拆迁要严格执行相关程序，并报请上一级人民政府备案。程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的，一律不得实施强制拆迁。”

若是您在拆迁过程中遇到了拆迁程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障等情况而遭到强拆时，应尽快向北京晏清律师事务所咨询，尽早收集、保存相关证据，更好地维护您的合法权益。

4、拆迁的补偿标准

拆迁补偿的标准不可能做到全国统一，均是由地方政府根据市场行情和老百姓意愿来制定具体补偿标准，周边地区的拆迁补偿标准是可以作为参照标准的。我们也可以参考的宽泛的最低标准是：在国有土地征收中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；在集体土地征收中，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

5、遭到强拆时如何应对

房屋在拆迁时，应当遵循“先补偿后拆迁”的原则，在未得到补偿房屋即被强拆时，拆迁方极有可能涉嫌违法强拆。此时被拆迁人的房屋在遭到强拆时应当及时报警，留存报警的录音，也要记录出警警察的警号及姓名。同时拆迁人也应保持冷静，切勿与拆迁人发生暴力冲突，应通过照片、视频等方式记录强拆过程，并向实施拆迁的工人确认是谁决定的此次强拆并且交由谁来实施此次强拆的。

在房屋遭到强拆后也要注意诉讼时效的限制，在知道有具体行政行为侵犯了被拆迁人合法权益时，可以在60日提起行政复议，不服复议决定的要在15日内向法院起诉；还可以直接在6个月内向法院提起诉讼，一定要注意避免在推诿扯皮中错过了诉讼时效。

二、面对拆迁补偿协议，应当这样判断它是否属于合格的拆迁补偿协议？

在拆迁中，对于被拆迁户来说，拆迁补偿是最为重要的。

因此，签订拆迁补偿协议的环节是至为关键的环节。

而在现实的拆迁实践中，拆迁补偿款普遍偏低，补偿款既达不到市场的平均价水平，也达不到能支撑被拆迁人重新开始生活的基本物质基础，这是为什么呢？

北京在明律师事务所拆迁律师解释：拆迁补偿款偏低有很大一部分的直接原因在于补偿协议的签订上。

签协议，也是个“技术活”。

什么文件该签，什么时候签，如何签等，都是需要考究的。

如果补偿协议没有签订好，很可能就会让拆迁补偿款大打折扣。

可是要怎么签订好拆迁补偿协议，这是很多被拆迁人容易出问题的地方。

下面由在明律师来告诉你，这样的拆迁补偿协议，你可以签字。

一、合格的签订主体

拆迁补偿协议相当于一个合同，而合同是建立在双方地位平等、双方合意的基础之上。

也就是说，签订拆迁补偿协议，首先要求拆迁方以平等的姿态与被拆迁方来谈补偿相关事宜。

但拆迁方毕竟是行政机构，虽然理论上要求地位平等，落实到实际中也不免会让被拆迁人有压力感。

在现实的拆迁中，也确实有很多利用职权向被拆迁人施压的现象出现。

所以，为了保障被拆迁人利益，对于拆迁补偿协议的签订主体，法律上是有严格限定的。

即：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

《土地管理法实施条例》第二十五条规定：……征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

由该两条规定可知：被拆迁户签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。

这里的房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门，也可以是现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门)。

且《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

在明律师提醒：征收补偿协议涉及被拆迁人的重大利益。

因此，对于与协议有关的事项都必须严格按照法律规定执行。

但在实践中，常出现的现象是村委会或者街道办的相关人员会拿着补偿协议让被拆迁人签订。

此时，被拆迁人一定要注意了，一个不合格的主体来找你签订补偿协议，很大程度上说明了协议里的内容有问题，甚至该协议很可能涉嫌无效的情形。

二、补偿协议应是双方的合意

如上文所说，补偿协议类似合同，应建立在双方自愿、合意基础上。

虽然拆迁不是所有被拆迁人都愿意的事情，但却是不可逆的趋势。

所以，补偿协议必须建立在合意的基础上了。

这里的合意，应包括拆迁补偿方式，拆迁具体补偿标准等。

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关条例里明确了货币补偿、置换补偿的内容。

即：货币补偿对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格，置换补偿确保不能降低被拆迁户的原有生活水平等。

而所谓合意，就是拆迁方与被拆迁人通过和平、合法的谈判方式来对上述内容进行协商和对等的条件交换。

但在实践中，会有拆迁方利用暴力、威胁、恐吓甚至逼迁等方式来强迫被拆迁人签字。

如：断水断电让被拆迁人签字；如果有亲属在政府机关任职，利用职位调动来逼迫被拆迁人签字；还有利用社会闲散人员对被拆迁人进行暴力人身攻击来威逼被拆迁人签字……种种手段，严重违背了被拆迁人签补偿协议的合意协商的本质。

在明律师提醒：合意一定是被拆迁户对补偿方式、补偿标准(在一个合理界限范围内)满意的前提下建立起来的。

所以，如若有证据证明被拆迁人是在权利震慑的情况下签订的，该补偿协议是可以被撤销甚至归于无效的。

被拆迁人一定要把握好“合意”的限度，有效维护权益。

三、协议内容必须涉及拆迁补偿的支付方式、期限及违约责任的承担

在明律师根据多年的拆迁代理经验发现：拆迁方通常是拟定格式条款协议让被拆迁人签字。

所谓格式条款，就是拆迁方事先制作好了协议书，一式数份，让各个被拆迁人签字。

可想而知，这样的格式条款协议很大程度上是有利于拆迁方的，虽然这并不合法。

而在这样的格式条款协议内容中，基本上没有对补偿的支付方式即相关违约责任承担的约定，这对于被拆迁人来说是很不利的。

因为一旦后期出了问题，被拆迁人就没有一个可依据的法律合同去找相关责任人，其损失也就很难弥补了。

所以，如果在拆迁方给的格式条款协议里没有相关违约责任承担内容的约定，被拆迁人切不可签字。

如果可以，被拆迁人可在律师的帮助下，另拟定补偿协议内容，最大限度保障权益。

三、快看看！你签的拆迁补偿协议是否包含这些内容！

说起拆迁，首先想到的是拆迁补偿协议，补偿协议的签订直接关乎被拆迁人可以获得多少补偿以及后期安置情况，所以提前弄清楚补偿协议有什么内容以及在签订补偿协议时，需要注意哪些问题，对于维护被拆迁人权利至关重要。

拆迁补偿方式分为货币补偿与产权调换，由于补偿方式的不同也就决定了补偿协议的内容各有侧重：货币补偿，协议中应载明补偿金额、搬迁期限；产权调换，协议中应载明安置用房结构、面积、地点、搬迁期限和补偿的差价。虽然各有不同，但一般的房屋拆迁补偿协议的内容通常包括：

1、拆迁补偿方式，协议中载明货币补偿或者产权调换。

2、补偿方式相关的补偿金额或者安置用房结构、面积、地点等。

3、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限。

4、搬迁相关的补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式。

5、违约责任和争议解决的方式。

6、当事人约定的其他条款。

那么，我们在签订拆迁补偿协议的时候应该注意什么呢？

1、审查签订拆迁协议的主体资格。

签订补偿协议一定是具有法人资格的拆迁人，如果主体不明或者不正确，那么被拆迁人将面临补偿款难以实现的风险。

2、协议的主要条款内容要明确。

第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细。

第二、补偿款的支付时间及支付方式。

第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。

3、约定违约责任。

明确违约责任可更好对于拆迁方不履行协议时采取有效救济，从而更好督促拆迁方履行义务。

4、明确约定协议履行的程序。

法律有明确规定拆迁工作应遵循先补偿后搬迁，但是在现实中很多拆迁方急于让被拆迁方搬出，有些在补偿协议签订后就让其搬出，甚至有些在签订过程中就要求限期搬出，而这些做法都是不合理。

5、审查拆迁补偿协议是否存在不公平的条款。对于付款方式是否有限制，是否给被拆迁方施加过多负担等。

6、拆迁房屋管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，这是强制性规定，也就是没有公证的协议没有效力。

拆迁协议内容是否合理全面至关重要，它关乎被拆迁人今后生活的保障，律师提醒被拆迁人提前对于房屋补偿协议进行了解可以更好的将风险控制在合理范围之内。同时，也希望上述内容为正在面临拆迁困扰的被拆迁户提供一些思路

四、没有达成一致补偿协议，被拆迁人应当怎么做

被拆迁人不满意拆迁的补偿条件，房子还是被强拆了。这是为什么呢？拆迁正强势推进，全国各地普遍展开了拆迁工程。而随着拆迁越来越多，其反映出来的问题也越来越多。其中，一个在各地都普遍存在的最为明显的问题是：强拆。这里要说到一个合法强拆的问题。即：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第32条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。根据条例可以看出，法院执行合法强拆的前提是被拆迁人不行使复议、诉讼等法律权利，且不履行补偿决定时，才可以申请强拆执行程序。而在现实的拆迁中，基本上没有能执行合法强拆的条件。也就是说，我们在现实中看到或听到的强拆，大部分都涉及非法强拆的。按照拆迁程序来说，都是要先进行协商和谈判，在拆迁方与被拆迁人达成一致的补偿意见，补偿款项到达被拆迁人户头后，方能实施房屋的拆迁。但事实上，很多时候拆迁方给的拆迁补偿是很低的，因此其实很多被拆迁人并不满意。期间也会有双方的协商，但往往没有什么实际的效果。而奇怪的是，就算是被拆迁人不满意拆迁的补偿条件，房子还是被强拆了。这是为什么呢？这一方面是因为被拆迁人有从众的心理。即看着周围乡里乡亲的人都同意拆迁了，自己还不同意好像不太好，于是也就咬咬牙，任凭拆迁方“处置”了。这另一方面是因为拆迁方有拆迁预算，要达到低成本的拆迁目的。所以从一开始就开始压价，对一些比较好说话、没有反抗意识或者反抗能力的人也就“知会”一声，说拆就拆。因此，即使双方没有达成一致协议，房子还是就被拆了。但这样的行为切切实实的侵害了被拆迁人的利益。随着拆迁深入，关注拆迁法律的人也越来越多。很多被拆迁人也开始觉醒：这必须得有合法合理的拆迁补偿，才能足够支撑后期的生活。因此，对于没有达成一致补偿协议的强拆，被拆迁人一定要进行有效的维权。那被拆迁人应该怎么做呢？北京在明律师事务所拆迁律师为您提供几点建议：

一、如果拆迁方给出的拆迁补偿不合理，千万别签协议，复议、诉讼都是维权方式，能为你争取到主动的协商地位，能有效提高拆迁补偿。

二、不盲从、不附和邻居意见和决定。即使是同一片地区拆迁，每个人的情况都会有不一样的地方，补偿也不尽相同。利益是自己的，只有靠自己争取才会有。而如果好的维权措施能争回来的利益可能是在原有补偿基础上的十倍或百倍。

三、如果在协议没谈拢的前提下，房屋就被强拆了，一定要及时、尽早的聘请拆迁律师帮助，以将损失降低到最小。

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内容审核：陈丽芳律师

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