旧厂拆迁商铺，贤江三旧改造方案 法律问题

一、旧厂拆迁商铺，贤江三旧改造方案 法律问题

法律分析:

星河湾为贤江旧改安置居民打造了6套户型不同的回迁房，户型面积介于76~250平方米，均是精装修、高品质交房标准。截至2021年6月，该区“三旧”改造标图建库总用地面积52.63平方公里，累计批复城市更新项目127个，拆除面积2740万平方米，开工面积1479万平方米，竣工面积453万平方米，建成安置房8590套，启动老旧小区微改造项目67个，完成固定资产投资1281亿元。

法律依据:

《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》 提升旧村改造的依法行政水平，兼顾效率与公平，黄埔区、广州开发区围绕城市更新的重点领域和敏感环节，及时编制研究合作企业引入退出、村集体决策事项表决实施、复建安置资金监管等三个指引。得益于该区出台的“三个指引”，文冲旧改项目实现了合作企业引入退出，随后万科集团接手，打造了总用地面积51公顷的现代化社区，与附近的广州人工智能与数字经济试验区相互呼应。位于该区萝岗街的大塱旧村项目则引入了保利集团，通过土地置换腾挪规整，实施“政府储备用地-集体留用地-旧村改造”联动改造开发，加快旧村改造，强化产业导入，成为构建节约集约用地和高质量发展的新典范。目前，该项目政府储备地块引进并建设宝能金融、多益网络等企业总部。现在途径大塱旧村的旧址，可以看到部分已竣工、环境优美、配套优质的居住小区，粤港澳大湾区国家技术创新中心、国家级人力资源产业园、京广文化新干线等科技创新产业载体正在加快建设。随着旧村改造的加快推进，环境提升、配套完善、产业集聚的片区正逐步成型。

二、三旧改造补偿标准

一、三旧概念

三旧改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。

1、旧城镇

主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。

2、旧厂房

主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0．6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元／亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100％达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

3、旧村居

主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的空心村。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

二、三旧改造补偿标准

1、旧村庄、旧城镇、旧厂房更新改造范围内的房屋拆迁补偿标准，由各区政府制定后公布执行，原则上每年修订一次。旧村庄改造土地出让收入由区政府统筹，其中5％用于区的城市基础设施建设，其余部分拨付给原农村集体用于成本支出及基础设施建设。

2、三旧改造中将旧厂房用地改造为商业、旅游、娱乐用途的自行改造项目，按照确定的标准缴交土地出让价款，缴交的出让价款的30％拨付给原土地使用权人，作为土地及地上物的补偿。

3、市属、区属国有全资企业将旧厂房自行改造为商住混合或商品住宅用地的，在确定的标准缴纳地价后，按出让价款总额的10％拨付给原土地使用权人，作为土地及地上物的补偿。

三、三旧改造基本原则

1、政府引导，市场运作。政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。

2、明晰产权，保障权益。正确处理三旧改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

3、统筹规划，有序推进。严格界定三旧改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大三旧改造政策的适用范围。

4、节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。

5、尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。

三、三旧改造补偿标准

法律分析：三旧改造根据改造的房屋情况不同，进而补贴的费用也是不同的，具体三旧改造补偿多少钱，要根据具体的情况来看。下面根据情况具体了解下三旧改造补偿费用：1、永久性建筑，永久性建筑按照拆除一平方米补偿一平方米住宅以此进行产权转换；2、国道商业建筑，（国道）用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.7平方米新建筑；3、村道商业建筑，（村道）用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.65平方米新建；4、商业永久性建筑，如果上述情况的用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.5平方米新建筑；5、瓦房住宅，瓦房补偿标准按照拆1平方住宅补偿1.5平方住宅进行产权转换补偿；6、砖墙住宅，临时建筑补偿标准楼顶砖墙铁皮顶按每平方300元进行补偿，而楼顶钢架铁皮顶则按照每平方200元进行补偿。7、其他补偿，在房子建设过程中人们是需要居住的，而这段时间也是会有补助的，国家还是比较人性化的，这期间会给住宅用户每月每平方米20元的过渡期间租金补助。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

法律分析：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》改造并没有统一的标准，视被改造的城市、时间、拆迁征收主体、被拆迁对象的不同而有所区别。但所有的赔偿标准应该是公开的，通常以当地政府为单位，向社会公开，任何人可以查询。一般情况下，每当有拆迁活动时，当地镇政府都会临时成立拆迁办，具体实施拆迁行为。

“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。

法律依据：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》改造并没有统一的标准，视被改造的城市、时间、拆迁征收主体、被拆迁对象的不同而有所区别。但所有的赔偿标准应该是公开的，通常以当地政府为单位，向社会公开，任何人可以查询。

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内容审核：王诗雨律师

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