广东省深圳市龙华区龙华二线拓展区民悦北路房屋征收补偿方案

　　龙华二线拓展区民悦北路(简上路-向荣路)工程房屋征收项目征收补偿方案

　　第一章 总则

　　第一条 【编制目的和依据】

　　为顺利推进龙华二线拓展区民悦北路(简上路-向荣路)工程的施工建设，规范房屋征收行为，维护被征收人的合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令292号，以下简称“292号令”)等相关政策法规的要求，结合项目实际情况，制定本方案。

　　第二条 【征收范围】

　　龙华二线拓展区民悦北路(简上路-向荣路)工程房屋征收项目征收范围所涉全部房屋，详见附图。

　　第三条 【征收部门和征收实施单位】

　　深圳市龙华区城市更新和土地整备局为本次房屋征收的房屋征收部门。

　　深圳市龙华区民治街道办事处为本次房屋征收的实施单位，受深圳市龙华区城市更新和土地整备局委托负责征收补偿工作具体事宜。

　　第四条 【补偿内容】

　　对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：

　　(一)被征收房屋价值(含已经取得的合法国有土地使用权的价值)的补偿;

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本方案确定。

　　第五条 【补偿方式】

　　被征收人居住的住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿、产权调换以及货币补偿与产权调换相结合的方式;非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等只给予货币补偿，本补偿方案另有规定的除外。

　　第六条 【过渡方式】

　　被征收人选择产权调换，产权调换房屋未建成的，被征收人及相关人可以自行安排住处临时过渡;自行安排住处确有困难的，可选择征收人提供的周转房。

　　第七条 【不予补偿范围】

　　(一)对经区规划土地监察机构审查属于依法应当拆除或者没收的历史遗留违法建筑，不予补偿，但292号令另有规定的除外;

　　(二)自公告发布征收提示起，因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿：

　　1. 新建、改建、扩建、装修房屋;

　　2. 改变房屋和土地用途;

　　3. 已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

　　4. 新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起 1 年以后的房屋租赁合同;

　　5. 除婚姻、出生、回国、军人退伍转业和刑满释放等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户;

　　6. 以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续;

　　7. 其他不当增加补偿费用的行为。

　　第八条 【补偿费用概算】

　　按本方案确定的货币补偿原则测算概算资金,总金额为人民币22,408,730元，大写人民币贰仟贰佰肆拾万捌仟柒佰叁拾元整。

　　第九条 【估价时点】

　　被征收房屋价值的估价时点和产权调换房屋价值的估价时点一致，为本项目房屋征收决定公告之日。房屋征收补偿评估时，应当以征收提示发布之日作为评估的依据之一。

　　第二章 补偿标准

　　第十条 【被征收房屋、房屋以外的构筑物、其他附着物等补偿标准】

　　(一)货币补偿标准

　　按照房地产价格评估机构依法评估确定的价格给予补偿。对于住宅房屋，若被征收人选择货币补偿，并且经评估确定的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格，则价差部分作为置业补助支付给被征收人;房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定，协商不成由房地产价格评估机构以重置价评估确定，本补偿方案另有规定除外。

　　(二)产权调换标准

　　1.已取得产权登记的，以房地产权利证书为产权调换基本单位，按照测绘的合法套内建筑面积 1:1 给予产权调换。

　　非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

　　2.根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，以住宅房屋的房地产权证书为产权调换基本单位，按照下列规定进行补偿：

　　2.1符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按本补偿方案附件2给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足;被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减10%的公告基准地价后予以补偿;

　　2.2被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换;被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按本补偿方案附件2的规定给予货币补偿。

　　3.房屋征收范围内未经产权登记的建筑，尚未进行处理的，按照下列标准进行补偿：

　　3.1原村民所建的住宅类建筑，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分可参照本条第2.1点规定给予产权调换或者货币补偿。符合原村民非商品住宅建设用地标准且超出480平方米的部分以及不符合原村民非商品住宅建设用地标准的多栋部分，按照本补偿方案附件3的规定给予货币补偿;

　　3.2原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经产权登记的住宅类建筑，或者以住宅为主的多种用途的建筑，经规划国土部门批准建设的部分，给予产权调换;被征收人选择货币补偿的，按照本补偿方案附件3的规定给予货币补偿。未经批准建设或者超出批准建设的部分，按照本补偿方案附件3的规定给予货币补偿;

　　3.3非原村民所建住宅类建筑在缴纳本补偿方案附件3规定的罚款和地价后，以一户一栋为产权调换基本单位，参照本条第2.2点规定给予产权调换或者按照本补偿方案附件3有关规定给予货币补偿;

　　3.4原农村集体经济组织继受单位所建的生产经营性、商业办公类建筑，位于非农建设用地范围内的，对被征收建筑物所占土地予以土地置换，相应建筑物按照重置价扣减本补偿方案附件3规定的罚款后给予补偿;被征收人选择货币补偿的，按照本补偿方案给予货币补偿;

　　3.5除本条3.1-3.4点情形外的其他生产经营性、商业办公类建筑，按照本补偿方案附件3的规定给予货币补偿。

　　4.原农村集体经济组织继受单位的被征收房屋，按照下列标准进行补偿：

　　4.1在非农建设用地指标范围、征地返还用地内所建工业用途房屋，符合本市产业导向的，经市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿;

　　4.2在非农建设用地指标范围、征地返还用地内的商业用途房屋，按本补偿方案第十条第(一)款的规定给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换;

　　4.3在非农建设用地指标范围、征地返还用地内所建房屋，不符合本条第4.1、4.2点规定的，可以按照等价值原则进行土地置换，置换后的土地用途可以与置换前的用途不同。

　　4.4国有出让土地上工业用房、经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的，可以按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。

　　第十一条 【面积认定】

　　被征收房屋的建筑面积(包括套内建筑面积)与房屋用途的认定，以房地产权证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准;但房地产权利证书记载与房地产登记簿记载不一致的，以房地产登记簿记载为准。

　　房地产权证书、房地产登记簿未记载或者记载不明的，可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房屋建筑面积(包括套内建筑面积)，根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。

　　根据前款规定仍无法认定被征收房屋的建筑面积(包括套内建筑面积)的，应当根据292号令的规定进行测绘。

　　第十二条 【室内自行装修装饰费补偿】

　　住宅房屋室内自行装修装饰费补偿暂按被征收房屋建筑面积600元/平方米的标准协商补偿，被补偿人有异议的，按照评估确定的重置成新价给予货币补偿;其他用途房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予货币补偿。

　　室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，向出租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。

　　第十三条 【搬迁费标准】

　　1.按被征收房屋本体的建筑面积，参照住宅房屋、厂房、办公类型房屋40元/平方米、商业类型房屋60元/平方米的标准给予搬迁费，被征收人不同意参照该标准的，由房地产价格评估机构进行评估确定。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿;

　　2.对非政府投资的市政公共设施、管线，征收后给予还建且产权仍归属原投资单位的，不予另行补偿;

　　3.征收住宅或者生产经营性房屋，以期房产权调换或者需要二次搬迁的，可给予二次搬迁费用。

　　第十四条 【临时安置费】

　　1.实行产权调换的，被征收人自行安排住处临时过渡的，参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费，计算期限为自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，实行产权调换的住宅房屋另外再加3个月装修期临时安置费;非住宅房屋另外再加6个月装修调试期安置费。实行土地置换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为自搬迁至日至被征收人与政府签订土地出让合同之日，另外再加12个月临时安置费;

　　2.实行货币补偿的，给予3个月市场租金临时安置费;

　　3.被征收人自行安排住处确有困难的，可使用征收人提供的周转房(具备基本居住条件)，征收人不再支付临时安置费。

　　第十五条 【停产停业补偿费】

　　(一)因征收引起的停产、停业的补偿费

　　1.出租住宅房屋。能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿;

　　2.合法经营性房屋。根据被征收房屋的区位和使用性质，能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月补偿;

　　3.加油站、码头、矿山、采石场等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等。根据经营期内完税后平均利润或者行业平均税后利润为标准，许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算;不足36个月的按实际月数计算。

　　(二)擅自改为经营性用途的适当补偿

　　原产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的，除按原用途予以补偿外，按下列标准给予适当补偿：

　　1.能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：(现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁市场租金)×擅改部分建筑面积×36月;

　　2.能提供与征收决定发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：(现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁市场租金)×擅改部分建筑面积×间隔月份(不足1个月的按1个月计算)。

　　第三章 安置房概况

　　第十六条 【区位】

　　产权调换房屋位于龙华区翠安路与云兰路交汇处西北侧A906-0429宗地祥澜苑。

　　第十七条 【数量】

　　对符合本方案第十条相关规定选择产权调换方式的被征收人，按照产权调换的标准提供相应数量房屋。

　　第十八条 【套型面积】

　　安置房套型建筑面积尽可能与被征收人按本方案可获得的产权调换房屋建筑面积相近。

　　第十九条 【产权调换方式面积结差】

　　已取得产权登记并且实际产权调换房屋套内建筑面积超过被征收人按本方案可获得的产权调换房屋套内建筑面积的，或者未取得产权登记但按照本方案应给予产权调换并且实际产权调换房屋建筑面积超过被征收人按本方案可获得的产权调换房屋建筑面积的，超出面积部分以市场评估结算差价;被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的，以市场评估价的差额结算差价。

　　第四章 签约期限与奖励

　　第二十条 【签约期限】

　　本次房屋征收的签约期限为自征收决定发布之日起60 日内，房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成征收补偿协议的，由龙华区城市更新和土地整备局报请龙华区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　第二十一条 【提前搬迁奖励】

　　在规定的签约期内，被征收人与房屋征收部门签订补偿协议，并按期腾房、交付房屋的，房屋征收部门按被征收人可获得的直接补偿费5%的标准支付奖励金。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。