如何提高拆迁评估价格的执行力，拆迁如何谈判提高价格

如何提高拆迁评估价格的执行力,拆迁如何谈判提高价格

拆迁“评估难”，弱化了拆迁评估价格在安置补偿中的权威性

《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。但在目前“拆迁难”的环境条件下，拆迁“评估难”成为“拆迁难”的“孪生体”，面临着诸多的困难和问题，致使评估价格在实施拆迁补偿中，难以体现其作为补偿依据的权威性。主要体现在以下方面：

一是“进场难”。由于一些拆迁住户对拆迁工作的抵触和阻挠，有的拆迁项目一开始就面临“动迁难”问题。动迁会秩序混乱、难以维持，以致无法顺利进行规定的程序和内容;有的住户不愿抽签确定评估机构 (为了公开公正，一般是在动迁会上由拆迁当事人代表抽签产生评估机构，并进行现场公证)，即便当事人代表抽签产生了评估机构，有的住户也不愿配合，不让估价人员进户实地勘察，无法实施分类评估或分户评估，直接影响到拆迁工作的正常启动。

二是“采信难”。拆迁评估是对被拆迁房屋的价值确认。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，“是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估”。第十一条规定：“拆迁评估的价值标准为公开的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。在评估实务中，为了使评估结果能够体现公开的市场价值，估价人员必须按照估价规范、估价路线、估价方法等要求进行实地勘察，收集相关资料作为估价参数，其中房地产交易信息是一个十分重要的依据。但由于在房地产市场交易过程中，有的买卖双方为了规避相关税费，在申报成交价格时存在不真实、不规范行为，为了尽量减少税费流失，管理部门一般是通过确定交易指导价格(标准价)来解决：即当申报价格高于指导价格的以申报价格计算税费;当申报价格低于指导价格的，以指导价格计算相关税费。这在客观上造成了一定数量的交易信息不真实。而这些信息一旦作为估价依据，便直接影响到估价的真实性，造成评估价格不能反映市场价值。

三是“执行难”。在拆迁估价实践中，还普遍存在着评估结果难以执行的问题。主要表现在：一方面拆迁人不愿接受。由于拆迁人作为评估的委托方，评估价格直接影响到其拆迁安置补偿成本，有的为了降低成本，要求评估机构对评估价格进行调整，有的甚至要求一降再降，否则拒付评估费用，直接干预评估结果。另一方面被拆迁人不接受。由于被拆迁人普遍存在着过高的补偿期望值，导致一定数量的住户坚持过高的补偿要求和主张，常常以补偿价格标准太低为由而拒绝接受评估价格。为了解决这一问题，在行政力度有限的情况下，通常采取“评估+浮动+奖励+协商”的办法解决，也就是以评估价格为基础，对住房或营业房上浮一定比率，加上奖励措施，再根据住户提出的一些实际困难和要求，双方进行协商确定补偿价格。作为平等民事主体之间的协商，客观上存在着较大的随意性，但多数情况下拆迁单位因为尽早搬迁的形势所迫，只得根据住户的要求，以能够接受为“结合点”而达成协议。事实上这时的补偿金额，不仅存在着同等状况补偿标准出现较大差异、形成补偿标准不一致的矛盾问题，而且已远远背离了评估价格，不能真实地反映被拆迁房屋的市场价值。这种评估价格执行不到位的问题，直接影响了拆迁评估的严肃性，弱化了评估价格在拆迁安置补偿中的权威作用。

造成拆迁评估价格执行不到位的主要原因

拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。

一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。这表现在：有的是对拆迁政策不理解，过分强调自身利益的保护，而坚持过高的要求或主张;有的属于“老拆迁”，在城市改造拆迁的过程中，曾经因拆迁受益，因而想通过坚持过高要求，再次得到好处;有的受“老拆迁”、“拆迁富”的影响，漫天要价，无理取闹，总想通过坚持过高要求而达到超额补偿;有的甚至受“缠访户”、“闹访户”的影响，不惜一切代价向拆迁人施压，通过阻挠拆迁进程，迫使拆迁人提高补偿标准，满足其无理要求。在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。

二是拆迁人在补偿问题上总想控制标准，降低成本。控制补偿标准、降低拆迁成本、追求企业利润，是拆迁单位(包括代办拆迁单位)的运作目标。因此，其首先是想通过评估机构，尽可能地压低评估价格，以降低拆迁成本;其次是在拆迁补偿环节，在与被拆迁人的协商过程中，总想压低补偿金额。压低评估价格及补偿金额的目的，都是追求利润的最大化，其结果却严重影响了评估价格的严肃性。

三是评估行为在市场化条件下受多方制约，缺乏刚性。首先是拆迁人为了控制拆迁成本而设法干预评估，甚至以拒签评估报告或拒付评估费用为由，要求做出最低价格的评估结果。其次是被拆迁人对补偿标准的过高期望，要求评估结果越高越好，否则不能接受，并施以评估“违法”，要讨“说法”等相威胁。评估机构经常面临一些拆迁户的指责，承受一定的压力和风险。第三是评估机构之间的相互竞争，导致不实评估问题的发生。第四是采信等条件的局限以及房地产市场价格的变化，估价时点的价值与实际补偿时房地产市场价格的差异，使得评估价格难以被住户接受，成为拆迁补偿的依据。

拆迁评估价格执行不到位的问题，直接影响到评估行业和评估行为的权威性，影响到拆迁补偿安置的正常秩序，影响到拆迁当事人的合法权益。因此，作为拆迁补偿依据和标准的评估价格，必须强调按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定和要求，规范进行。[page]

加强拆迁评估及提高评估价格执行力的几点建议

一要强化评估价格的权威意识。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，作为平等民事主体间的拆迁补偿，为了体现补偿标准的客观性和公正性，必须通过房地产评估作为平衡拆迁当事人双方利益的依据或标准。在拆迁过程中，由于拆迁工程的社会性、拆迁补偿利益矛盾的普遍性，决定了被拆迁人希望补偿标准越高越好，拆迁人希望补偿成本越低越好，双方利益矛盾难以统一。为了解决当事人之间自由协商难以达成一致的问题，需要通过房地产市场评估，以“第三人”的身份居间公断，促使双方都能接受一个客观的价值标准，这里评估主要体现的是补偿标准的真实性;其二，评估价格作为拆迁补偿的一个价值标准，就维护拆迁市场及评估市场的正常秩序而言，在同一时间、同一区域、相同性质的不同项目之间，以及同一项目的同等状况的补偿标准，必须通过房地产评估，使之基本保持一致，不至出现太大的差异，这里评估主要体现的是补偿标准的公正性;其三，当拆迁当事人双方不能协商一致，按政策规定进入行政裁决程序时，必须以房地产评估作为补偿依据，并严格执行评估价格，这里评估主要体现的是补偿标准的合法性。因此，房地产评估不论对拆迁当事人双方，还是对一个拆迁项目，乃至整个拆迁市场来讲，它是客观、公正、合法的体现，以此为支撑的评估价格，是规范拆迁秩序、维护拆迁当事人合法权益的重要保证。

二要加强对被拆迁人的宣传解释工作。在“拆迁难”的背景下，如何保证拆迁工作的有序推进，本身就是一项十分艰巨的任务。加之拆迁评估作为整个拆迁工作的必经程序和核心内容，其难度更是可想而知。首先应解决“进场难”问题。要从加强宣传、正面引导、强化监督等方面入手，通过相关媒体、现场公开、发放《拆迁便民手册》、《拆迁联系卡》等方式和途径，加强拆迁项目的动迁宣传，努力营造理解拆迁、支持拆迁的良好氛围。评估机构、拆迁单位及拆迁管理部门，要有针对性地加强对拆迁住户的耐心宣传和解释工作，通过对话沟通，消除一些住户的思想疑虑、观望心理、消极心理及不满情绪。要制定合理的安置方案以及切实体现公平公正的“阳光”措施，增强拆迁工作的信任度和说服力。只要重视宣传，加强引导，真诚沟通，体现公正，就能得到广大住户的理解和支持，从而配合估价活动，接受评估结果，保证拆迁工作的顺利进行。

三要加强与拆迁人的协商与沟通。在评估活动中，要加强对拆迁单位进行有关拆迁估价政策的宣传，强调客观评估的重要性和严肃性。要加强与拆迁单位的交流沟通，尤其对估价对象的范围、数量、性质等方面的情况信息进行对接，避免由于评估对象相关信息不对称而对估价结果产生异议并形成矛盾纠纷。这里必须克服两种倾向：一是避免拆迁人为了降低补偿成本而要求评估机构进行低值评估，甚至干预评估行为;二是评估机构为了收取更多的评估费用，而有意进行超值评估或扩大评估范围。

四要加强与中介机构的信息交流。为了确保估价采信的真实性，评估机构应该加强与房屋中介机构及其经纪人的信息交流，努力获取房屋交易的真实资料信息。

五要依照规范，公正评估。一是评估机构必须按照估价规范的要求，按照合理的估价路线和科学的估价方法实施评估。二是必须加强对评估价格公正性的监督。为了避免评估机构与拆迁人之间的利益纷争，避免出现高估或低估问题，保证拆迁补偿价格的客观公正，管理部门应通过相应的制约手段，采取由拆迁人将拆迁评估费用划入指定银行账户，经管理部门审核拨付、监控使用的方式，加强对评估价格及其公正性的监督与管理。三是应通过行业自律、诚信管理等措施，监督并促使评估活动的不断规范。

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内容审核：李如律师

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