汪文明律师
执业之初以民事诉讼为主要执业领域，后逐渐涉及刑事辩护、行政诉讼领域。从业以来成功代理多起争议标的额大、法律关系复杂、具有较大社会影响力的案件。
合作社隐瞒房屋将拆迁事实出租场地被判赔偿,合作社拆迁补偿
2007年4月3日，广东省佛山市禅城区人民法院对一起租赁合同纠纷案件进行一审宣判，判决原告何某与被告佛山市环市街道朝东村大围股份经济合作社解除租赁合同，被告补偿原告经济损失21.38万余元。 经审理查明，2005年8月1日，原、被告签订《租赁合同书》，约定由原告承租被告所有的坐落在佛山市大围沙塘工业区面积约1200平方米的厂房经营餐饮业，租期三年，月租金为1.5万元。合同约定，原告应在签订合同时先预付3万元作履行合同的押金，待租期届满后由被告无息退还原告。合同还约定，“在租赁期内，如遇国家和集体建设需要征用该场地的，原告应无条件服从，被告多收的租金和押金如数退回给原告，但所有的补偿归被告所有。而对于原告损失，被告不作任何补偿”。 合同签订后，原告依约将3万元的押金交纳给被告。由于该场地在原告承租之前系由陈某租赁经营佛山市禅城区桂华酒家。租赁合同签订前，原告已先与陈某达成了买卖合同，以44万元购买桂华酒店并支付了转让费。上述合同签订后原告开始经营桂华酒家。 然而，2006年8月30日，被告突然发出通知，称桂华酒家所在地将于2006年11月底改建农民公寓，要求原告在12月前离场。在此情况下，原告无奈于2006年10月底停止经营桂华酒家，遂向法院起诉要求赔偿直接损失和预期收益损失共约70余万元。 另查明，在被告与原告签订租赁合同的次日即2005年8月2日，被告又向佛山市禅城区国土资源局递交了《建农民公寓申请书》，申请建造农民公寓。同年9月30日，佛山市国土资源局审核后同意对涉讼的场地作为建造农民公寓的建设用地。同年12月7日，佛山市规划局也同意该地块给被告按居住用地（农民公寓）功能使用。 庭审中，被告承认租赁合同未能完全履行的责任在于被告方，同时愿意补偿原告的损失。经双方在庭审中核对，一致认可被告实际应补偿原告损失21.38万余元并承担本案诉讼费。 法院审理认为，诚实信用原则是合同主体签订合同及履行合同义务时必须遵循的基本原则。本案中，原、被告双方签订合同的时间是2005年8月1日，但被告在同月2日即向佛山市禅城区国土资源局递交了《建农民公寓申请书》，申请建造农民公寓，虽然作为讼争场地的实际支配人，被告有权申请改变土地用途，但其行使此权利的时候应充分考虑是否侵犯了原告合法租赁权的行使。被告的行为是一种潜在的欺诈行为，由于其申请报建农民公寓存在批准或者不批准的可能性，但一旦被批准，则租赁合同的履行成为不可能，被告应在租赁合同中明确告知原告此种可能性的存在，并要求原告作出合同义务如何履行的承诺，否则是对原告构成不公平。因此，本案合同因被告报建农民公寓而导致租赁合同无法继续履行的责任在于被告，对原告因租赁合同未能完全履行而产生的损失应由被告承担。鉴于双方对补偿的金额及酒家财产的处理均已形成一致意见，法院遂综合本案的其他证据作出上述判决。
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