拆迁补偿合同涉案第三人的规定，承租人和同住人关于征收补偿利益的分割原则及特殊情形

拆迁补偿合同涉案第三人的规定，承租人和同住人关于征收补偿利益的分割原则及特殊情形

一、承租人和同住人关于征收补偿利益的分割原则及特殊情形

一、承租人和同住人均等分割原则的法律依据

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解释（沪高法民一[2004]4号）》（以下简称沪高法民一[2004]4号文）第九条，公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配？答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。第九条基本确立了承租人、同住人之间均等分割、均等取得拆迁补偿款的原则。比如李某等诉孔某等分家析产纠纷一案，案号：（2014）沪一中民一（民）终字第1041号，法院认为甲系公房承租人，并非征收房屋的所有权人，根据相关规定，显然该房屋因被征收而产生的征收补偿款项不属于公房承租人一人所有，应归公房承租人及同住人共同所有，本案各方当事人包括甲在内，户籍都入户在原征收房屋内，且根据当事人的陈述及其他在案证据，并不能证明各方当事人在本市获得过其他福利性分房，本案中戊、丁、乙、丙宜认定为系争房屋拆迁征收中的同住人，与承租人甲一并享有该房屋征收所得补偿利益，最后判定征收补偿利益由四人均分。

二、承租人比同住人分得较多的征收补偿利益之原因分析

在沪高法民一[2004]4号文第九条同时规定了承租人和同住人均等分割原则例外情形，（一）有以下情况之一的人，可以酌情多分：1.承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；2.承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；3.对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。司法实践过程中，法官会基于多个事实、理由来分割征收补偿款，比如承租人对房屋来源贡献大、对房屋维护有出租、承租人年老体弱等，很多判例中承租人比其他同住人分得的征收利益较多。

在征收过程中，因为不同征收单位操作方式不一样，也会造成承租人比其他同住人权力大之现象，我们常见的几种情形有：1、房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。根据《上海市房屋租赁条例》《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等相关规定，除非承租人过世或自愿变更，否则其他在本房屋中拥有常住户口的人员、实际居住人员均是无法取代承租人去租赁房屋的。2、公有住房被征收时，承租人有签约权，承租人在世情况下，其他同住人一般无签约权，如承租人死亡，家庭内部其他同住人可以推举签约代表或者由征收单位指定新的承租人签约。3、承租人可以与征收单位协商具体的补偿方式、补偿金额，审计结算之后，可以代表整户领取征收补偿利益。

除此之外，法院在同住人的认定方面，基本上对承租人享有征收补偿利益达成了共识，比如：1、承租人可以享受多处房屋拆迁补偿款的权利，其他同住人他处承租人公房、享受过福利分房或者拆迁补偿，则不能再次享受拆迁补偿款。2、在同住人的认定方面，承租人不要求居住满一年以上，其他同住人必须符合户籍迁入后居住满一年的条件，否则不符合本次征收房屋的同住人。

三、承租人不享有征收补偿利益的情形

（一）征收过程中被指定为承租人

根据2021年7月16日上海市第二中级人民法院发布的《房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点》问题之四，征收过程中被指定成为公有住房承租人，其在征收补偿利益分割中的法律地位如何认定？裁判观点：公有住房承租人是指执行政府规定租金标准，根据《上海市房屋租赁条例》规定，与公有房屋产权人或管理人建立租赁关系的个人和单位，其承租人地位在租用公房凭证上有明确记载。而征收过程中被指定的公有住房承租人，是根据本市房管部门就关于公有居住承租人户口迁离本市或死亡后，确定房屋征收补偿协议签订主体的相关规范性文件而确定，其本质上是被征收户的签约代表，未与出租人真正建立公房租赁关系，权限亦仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等，故在此情况下，该当事人并不因其承租人身份而必然获得征收补偿利益，其是否可获得利益，仍应按照共同居住人条件进行审查认定，以避免因各当事人均不符合同住人条件时，仅因某一当事人在征收时被指定为承租人，而发生由其取得全部征收利益的失衡情况。

在房屋征收过程中，因房屋承租人过世，在册户籍人员无法就签约主体达成一致协议，由评议小组推荐，房屋出租人指定一人为承租人，作为该户签约代表签订征收补偿协议，权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等，作为这一户的签约代表履行行政协议，而不是为了与房屋出租人继续履行租赁关系，与正常取得的承租人是有本质上的区别的，该代表也并不能据此身份获得系争房屋的征收补偿利益，而是应看其是否符合系争房屋的共同居住人条件。

（二）已经取得外国国籍的承租人

我们是不认可双重国籍的，如果在册户籍人员已经取得外国国籍，法院不认可其同住人身份。比如上海市第二中级人民法院（2019）沪02民终11115号判决书明确认定，因项某已于2012年9月申请加入澳大利亚国籍，我国公房制度具有社会福利性质，故项某不能被认定为涉案房屋同住人；（2021）沪02民终9589号判决书认定江某、顾某在房屋征收决定作出前已加入外国国籍，不能被认定为涉案房屋的同住人。那么，如果已经取得外国国籍的人员是承租人，承租人有权签订征收补偿协议吗？有权分得征收补偿利益吗？如果在册其他户籍人员都不符合同住人（不同时满足“在册户籍”“居住满一年”“他处无房”）的情况下，该外国国籍的承租人有权和其他人员一起分得征收补偿利益吗？

1、如果已经取得外国国籍的人员是承租人，承租人有权和征收单位签订征收补偿协议吗？

倾向性的观点是有权签订征收补偿协议。公房承租人取得外国国籍后，并不必然丧失承租权，2010年修订的《上海市房屋租赁条例》第七条规定：“房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或者约定，”该“房屋承租人”既可以是私房承租人，也可以是公房承租人，故上述地方性法规并未禁止境外自然人作为公房承租人的资格；承租人在房屋征收启动之前，已经成为被征收房屋的公房承租人，即使在取得其他国籍后，作为出租人的物业公司也未变更房屋租赁权，具有公房承租人资格可以签订补偿协议，户籍并不影响《征收补偿协议》的效力；再次，公房承租人取得签约资格，是代表被征收户与房屋征收部门签订征收补偿协议，协议是对于整户的补偿，而非仅对承租人一人，故协议效力并不因承租人的国籍身份而有所不同。夏某拆迁一审（2019）沪02行初19号行政判决书认定了夏某与虹口房管局签订的征收补偿协议合法，原告如对协议补偿利益的分割有异议，可另寻法律途径解决。

2、已经取得外国国籍的承租人，有权分得征收补偿利益吗？

倾向性的观点是无权分得。公有房屋的承租权，是基于我国公房配给制度，给予本国公民的居住需求安置，加入外国国籍时自然丧失了原受配公房的承租权利，房屋被征收时，虽承租户名登记未作更改，但因已经取得外国国籍的承租人已丧失原有权利，上海市第二中级人民法院（2022）沪02民终6437号民事判决中，一审法院认为，根据1980年代的公房租赁管理办法，承租户全家出国或去港澳定居的，应收回其承租的全部房屋；如属短期出国或去港澳，要求保留房屋租赁权的，可向房管部门申请并经批准后，一般可以保留房屋租赁权六个月，最长不超过一年，到期不回，收回房屋。黄某的户籍于1987年7月因出国注销，蔡某的户籍于同年10月迁入系争房屋。之后，系争房屋租赁关系未解除，承租户名亦未更改，房屋承租、户籍状况维持原样至征收。蔡某户籍的迁入对系争房屋租赁关系的保留不能排除关联。蔡某虽与其夫共同享受过福利房屋，但因其为系争房屋唯一户籍在册人员，故全部征收补偿利益由其一人取得。蔡某于本案审理中表示自愿给予黄某部分补偿款，系其意思自治，于法不悖，法院予以照准。二审法院认为，系争房屋被征收前，承租人黄某已加入澳大利亚国籍，故其无权享有系争房屋的征收补偿利益。蔡某虽不符合系争房屋共同居住人的条件，但其是唯一户籍在册人员，可获得系争房屋的全部征收补偿利益。蔡某自愿给予黄某补偿款2,000,000元，于法不悖。一审法院据此作出的判决并无不当，本院予以认同。黄某上诉提出系争房屋是由其出资购买，缺乏事实依据，不予支持。

3、如果在册其他户籍人员都不符合同住人的情况下，该外国国籍的承租人有权和其他人员一起分得征收补偿利益吗？

倾向性的观点是不能。当事人在选择加入外国国籍后，由于中国法律不承认双重国籍，他们便自动失去了中国公民的身份。因此，原先基于中国公民身份享有的公有住房承租权和居住权也随之丧失。这意味着，他们不再享有与这些公有住房相关的任何福利或权益，包括在公有住房被征收时可能获得的补偿利益。即使这些当事人曾经在系争房屋中居住，但由于他们已不再是同住人，且已经取得外国国籍，他们就不能再主张对这些房屋的任何权利或补偿。在这种情况下，如果房屋被征收，相关的征收补偿利益应当归属于那些仍然具有中国国籍且户籍在册的成年公民共同享有，外国籍的当事人被排除在外。上海市第二中级人民法院（2022）沪02民终5598号案件充分论述了这个观点，关于承租人吴某是否有权获得征收利益，法院认为，根据法律规定，定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍，吴某虽系系争房屋的承租人，但其已取得美利坚合众国国籍，故吴某自动丧失我国国籍，无权获得系争房屋的征收利益。根据当事人在二审中提供的证据，可以证明宋某取得过浦东大道房屋联建公助房屋，阮某获得单位增配的其昌栈大街房屋，故宋某、吴某方均属于享受过福利性质分房，均不符合系争房屋共同居住人的条件。鉴于系争房屋中的户籍在册人员均不能被认定为共同居住人，故征收补偿利益可在宋某、吴某方中酌情分配。

综上，承租人和同住人关于征收补偿利益的分割，以均等分割为原则，承租人相较于同住人，经常存在分配较多的情形，但是如果承租人在征收过程中被指定的，或者是已经取得外国国籍的，就无权分得征收补偿利益。

二、房屋征收过程中，如何保障承租人的权益

承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。

但有下列情况除外：

（一）有下列情况之一的，可以酌情多分；

承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

一、拆迁收益是不是夫妻共同财产

拆迁收益一般属于夫妻共同财产。

如果被拆迁的房屋是公房，补偿款中又只按面积算，没有考虑同住人的因素，那么拆迁收益归取得公房承租权方所有。

如果公房承租权是婚后取得的，则补偿款归夫妻双方共同所有，由双方进行分割。

二、离婚了拆迁赔偿吗

随着社会的不断发展，离婚纠纷中多了一项新的争议：

离婚拆迁补偿款如何分割。

在现实生活中，拆迁补偿款离婚怎么分配是很多朋友遇到的问题，本文旨在为离婚拆迁补偿款分配而发愁的朋友解决房屋拆迁补偿款的问题。

在确定离婚补偿款如何分割时，首先要明确的是此时讨论的是离婚前的拆迁补偿款在离婚时的分割，因此，离婚时拆迁补偿款如何分配就需要确定房子的产权归属于哪一方。

1、离婚房产属于夫妻一方财产离婚房产如何分割，离婚拆迁补偿如何分割？

离婚房产属于夫妻一方的财产的，根据拆迁政策的规定，拆迁补偿款是给予房屋的所有权人，也就是房屋的主人（非居住人）。

此时，由于房屋只属于夫妻一方，则拆迁补偿款只能属于夫妻一方个人财产，在离婚财产分割时不参与分割。

因此，此种情况下，离婚拆迁补偿款不进行分割。

2、离婚房产属于夫妻共同财产，拆迁补偿款离婚怎么分配？

离婚房产属于夫妻共同财产，也就是夫妻共同拥有房子的产权，房屋拆迁补偿款是对夫妻的共同补偿，属于夫妻共同财产，因此拆迁补偿款在离婚时按照夫妻共同财产平均分配。

当然，一般情况下是平均分配，在分配时需要同其他共同财产一样参照照顾无过错方、女方、抚养子女一方的原则，对拆迁补偿款进行分配。

3、离婚拆迁补偿如何分割的例外情况

上面两种情况属于一般情况，在生活中经常也大量存在对公房拆迁补偿款，离婚如何分割的疑问。

对于未能取得产权的公房，虽然夫妻双方对房子都没有产权，但是按照规定也是可以得到拆迁补偿款的，此时，对于离婚拆迁补偿款怎么分配呢？此时，夫妻双方都是有权分得拆迁补偿款的。

一般分割拆迁补偿款的参照公房离婚分配的原则及标准对拆迁补偿款进行分割，公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间的分配一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。

三、公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配

房屋征收过程中，承租人可以主张的补偿内容有租赁房屋的费用，因拆迁而需要承担的搬迁、临时安置费等。

但是承租人主要是由房屋出租人进行赔偿，承租人和出租人签订的合同中有约定的按约定。

没有约定的，房屋出租人按照损失承担违约责任。

一、租赁合同中有哪些不属于违约行为

租赁合同不算违约的情形：

对于出租人和承租人，只要在以下的情形内解除租赁合同，就不算违约：

(一)房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。

1、房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋；

2、出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋；

3、承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的；

4、屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。

(二)对于承租人而言，在房屋租赁期间，如果存在以下情况，就可以单方面解除合同。

1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付；

2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的；

3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；

4、出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。

二、租赁的房租合同

房屋租赁合同，是指承租人与出租人就房屋租赁的相关权利义务达成一致合意，从而签订的协议。

具体是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。

即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。

三、房屋租赁合同是什么样的？

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条

房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

四、房屋征收过程中,承租人可以主张哪些补偿项目

房屋征收过程中承租人可以主张的补偿项目有：

替代房屋土地的租金价差损失补偿、房屋装修补偿、安置补偿、搬迁补偿、困难补助和奖励补偿、房屋内各项家电移机补偿、非住宅房屋营运损失补偿等。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、房屋征收过程中承租人可以主张哪些补偿项目

房屋征收过程中承租人可以主张的补偿项目有：

替代房屋土地的租金价差损失补偿、房屋装修补偿、安置补偿、搬迁补偿、困难补助和奖励补偿、房屋内各项家电移机补偿、非住宅房屋营运损失补偿等。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、各地关于承租人的补偿政策是如何规定的?

承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。

但有下列情况除外：

（一）有下列情况之一的，可以酌情多分；

承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

一、拆迁收益是不是夫妻共同财产

拆迁收益一般属于夫妻共同财产。

如果被拆迁的房屋是公房，补偿款中又只按面积算，没有考虑同住人的因素，那么拆迁收益归取得公房承租权方所有。

如果公房承租权是婚后取得的，则补偿款归夫妻双方共同所有，由双方进行分割。

二、离婚了拆迁赔偿吗

随着社会的不断发展，离婚纠纷中多了一项新的争议：

离婚拆迁补偿款如何分割。

在现实生活中，拆迁补偿款离婚怎么分配是很多朋友遇到的问题，本文旨在为离婚拆迁补偿款分配而发愁的朋友解决房屋拆迁补偿款的问题。

在确定离婚补偿款如何分割时，首先要明确的是此时讨论的是离婚前的拆迁补偿款在离婚时的分割，因此，离婚时拆迁补偿款如何分配就需要确定房子的产权归属于哪一方。

1、离婚房产属于夫妻一方财产离婚房产如何分割，离婚拆迁补偿如何分割？

离婚房产属于夫妻一方的财产的，根据拆迁政策的规定，拆迁补偿款是给予房屋的所有权人，也就是房屋的主人（非居住人）。

此时，由于房屋只属于夫妻一方，则拆迁补偿款只能属于夫妻一方个人财产，在离婚财产分割时不参与分割。

因此，此种情况下，离婚拆迁补偿款不进行分割。

2、离婚房产属于夫妻共同财产，拆迁补偿款离婚怎么分配？

离婚房产属于夫妻共同财产，也就是夫妻共同拥有房子的产权，房屋拆迁补偿款是对夫妻的共同补偿，属于夫妻共同财产，因此拆迁补偿款在离婚时按照夫妻共同财产平均分配。

当然，一般情况下是平均分配，在分配时需要同其他共同财产一样参照照顾无过错方、女方、抚养子女一方的原则，对拆迁补偿款进行分配。

3、离婚拆迁补偿如何分割的例外情况

上面两种情况属于一般情况，在生活中经常也大量存在对公房拆迁补偿款，离婚如何分割的疑问。

对于未能取得产权的公房，虽然夫妻双方对房子都没有产权，但是按照规定也是可以得到拆迁补偿款的，此时，对于离婚拆迁补偿款怎么分配呢？此时，夫妻双方都是有权分得拆迁补偿款的。

一般分割拆迁补偿款的参照公房离婚分配的原则及标准对拆迁补偿款进行分割，公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间的分配一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。

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文章来源参考：头条-，房屋征收过程中承租人可以主张哪些补偿项目

内容审核：郭一卒律师

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