李银磊律师
中国民航大学法学本科毕业，现为北京在明律师事务所执业律师。从事法律服务行业多年，具备扎实的法学理论基础和相当丰富的征收拆迁经验。目前，已协办北京、天津、河北、河南、浙江、湖北、陕西、贵州、山东、安徽等地区诸多征地拆迁案件。
关于违章建筑的若干小知识 被拆迁人是否了解,违章建筑的拆迁补偿
一、违章建筑的权属问题:
《民法通则》第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”。
《民法总则》第一百一十四条规定，“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”
《物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
《城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，否则应承担责令停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物或违法收入并处罚款等法律责任。
依照上述法律规定可知，违章建筑因建设行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，建设人因此对违章建筑不享有物权权益。
二、违章建筑的租赁问题:
（一）违章建筑不得租赁
《城市房屋租赁管理办法》第六条，有下列情形之一的房屋不得出租：.........5、属于违法建筑的；..........
（二）违章建筑的租赁合同无效
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
（三）违章建筑的租金处理
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
最高人民法院（2013）民申字第1249号判决中认为，即使建筑未取得审批，承租人对该部分占有使用，仍应按租金标准支付占有使用费.
三、强制拆除违法建筑应在法定起诉期限届满后实施
最高人民法院(2015)行提字第28号行政判决裁判要旨：
行政强制法第四十四条规定的期限是一种法定期间，即对违法建筑物、构筑物、设施等强制拆除行为规定了比一般行政强制执行行为更多的前置条件，即应经公告并经法定期限届满后，被执行人仍未自行拆除也未提起行政复议或行政诉讼的，有强制执行权的行政机关才可以依法自行强制执行。
本案中，兴宁市政府于2013年12月10日作出兴府行强执决字(2013)第1号《行政强制执行决定书》，于作出该《行政强制执行决定书》的次日即将毛锡香的房屋拆除，而在之前作出的《违法建设限期拆除通知书》及《催告通知书》中均未告知毛锡香相关申请行政复议及提起行政诉讼的权利，却在作出兴府行强执决字(2013)第1号《行政强制执行决定书》的第二天就强制拆除毛锡香的房屋，显然不当，属程序违法。故毛锡香主张兴宁市政府拆除其房屋违反程序的理由成立，本院予以支持。原审法院对此适用法律不当，本院予以纠正。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：……(二)行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的”。因兴宁市政府的行政行为属轻微程序违法，且毛锡香的房屋已被当地政府部门认定为违章建筑，拆除行为对毛锡香的权利不产生实际影响，故本院对兴宁市政府的强制拆除行为确认违法。
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